“前海必進！”當卓越集團成為深圳“前海土地第一拍”的最大“黑馬”時，所有房企巨頭才意識到，此前低估了這家民營開發商。

7月26日，卓越集團以123.69億元價格搶下前海的兩幅商務用地，刷新深圳總價地王。形成鮮明對比的是，卓越集團2012年銷售總金額才102億元。

這也讓外界因此質疑卓越集團資金鏈問題。實際上，從去年開始，業界對這家以商務地產見長的開發商就猜測不斷。

連日來，卓越集團執行總裁張遠被記者反復追問著資金安排問題，他在接受《第一財經日報》專訪時費解地問：“大家在懷疑我們什么呢？”

7月31日，按照政府的土地出讓要求，卓越集團支付了62億元的地塊首期款，剩余50%的地價款將在一年內付清。

激進拿地

張遠用“前海必進”來形容公司的戰略部署，這里被定位為卓越集團繼深圳福田中心、后海中心之后的又一戰略要地。

對于資金來源問題，在張遠看來并不復雜：“一家開發商勞師動眾去競拍這樣的土地，它難道還沒準備好資金？”

張遠坦言，卓越集團的融資渠道與銀行聯系比較多，除此之外，就是公司手里拿著規模不小的可變現產品。

按照計劃，目前卓越集團正在建設的有深圳上梅林綜合體項目、后海寫字樓項目以及崗廈項目、上海卓越·世紀中心、青島卓越·世紀中心、青島膠南金融廣場等五大綜合體項目，將在今年集中入市。

2013年，卓越集團預計銷售額將在去年102億元的基礎上，增長至130億至140億元，2014年銷售目標將超過240億元。

張遠稱，卓越拿下前海地王全靠自有資金，并沒有融資合作方，但未來不排除引入合作方共同開發。

根據土地出讓要求，三個月后前海兩宗地將動工開建。張遠表示，梅林卓越城從開工到銷售僅用了13個月，因此他預計明年下半年有望入市銷售，“可能明年再付款的時候，我們蓋的樓已經售罄。”

按照通常的邏輯，開發商地價約占年度銷售額的30%至60%之間，這屬于相對合理區間。但卓越集團一次性拿地金額為年銷售額的1.2倍，這在開發商中頗為罕見。

張遠表示，前海拿地的另一考慮是補充土地儲備，公司要實現40%以上的復合增長率，大量物業套現之后必然要不斷補充新項目。

初步測算，卓越集團拿下51.89億元的T201-0077地塊，實際樓面地價約19300元/平方米；71.8億元拿下的T201-0075地塊，實際樓面地價約20500元/平方米。

目前該地塊周邊已有高檔寫字樓公寓售價達到4萬~5萬元人民幣/平方米，深圳福田中心區卓越世紀中心寫字樓的售價也已超過7萬元人民幣/平方米。

截至7月19日，前海入區企業1144家，注冊資本總額1400億元，金融類企業837家，引入世界500強企業17家。

張遠稱，作為前海首個項目的開發者，卓越不擔心市場銷售，公司前海項目入市時，這1000余家企業勢必成為首批進駐客戶。

模式再轉型

在此次前海土地爭奪戰中，卓越集團力壓綠地、金融街、華潤以及萬科和新世界聯合體等眾多大型開發商，大有勢在必得的決心。在深圳地產界人士看來，這在很大程度上由卓越集團以商務地產為主的開發模式所決定。

作為成長于深圳的民營房企，卓越集團堪稱深圳寫字樓開發領域的標桿企業。自2003年起，卓越接連投資建設卓越大廈、卓越時代廣場、卓越世紀中心。

僅在福田中心區，卓越集團就擁有七棟甲級寫字樓、一座購物廣場及一座五星級四季酒店，總面積超過100萬平方米，成為深圳中心區域頭號商用物業開發商。2012~2013年上半年，卓越集團在深圳寫字樓市場占有率排名第一。

目前，深圳可供開發的土地已經屈指可數，前海金融和服務業為主的產業定位，勢必成為未來深圳核心CBD重地。

過去的2012年，號稱國內最大的寫字樓開發商SOHO中國銷售收入接連兩年遭遇大幅下滑，2012年全年銷售不到百億。

相比之下，卓越集團2012年銷售額卻罕見地首次超過百億，SOHO中國和卓越集團的差距逐漸拉近，“北SOHO，南卓越”的說法開始流行。

在2012年，SOHO中國因遭遇滯銷，被迫轉型，經營策略也由售轉為持有，而卓越集團則反向操作“轉租為售”。

面臨同樣的市場環境，兩家企業作出了不同的市場選擇，張遠認為，這在根本上取決于政策和市場的變化。

張遠稱，卓越集團已經過了剛入行交學費的階段，現在要思考更長遠的戰略。在完成資金積累之后，卓越集團進行“商住并舉、貨如輪轉”的模式轉型。

按照發展規劃，“貨如輪轉”將帶來高效的現金流供應，哺育持有物業，最終實現“商住并舉”。在轉型前期，將按照8∶2的資金配置銷售型物業與持有型物業；深圳是這場模式轉型的主戰場。

在可售物業配比上，卓越集團發揮寫字樓、商辦公寓、住宅項目中街鋪等非住宅銷售業務優勢，非住宅銷售金額占比控制在30%的水平。

在張遠看來，無論選擇何種策略，都是企業適應市場的結果。2013年和2014年，卓越集團將迎來綜合體項目集中爆發的時期，未來3年重啟上市亦在計劃之中。