央行推進(jìn)利率市場化改革的舉措，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)界高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期看，房地產(chǎn)開發(fā)貸不會有明顯松動，但長期來看，利率市場化將加速銀行間競爭，有利于降低開發(fā)商融資成本。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會更加分化，優(yōu)質(zhì)公司會獲得更多低成本資金，而質(zhì)地比較差的公司融資成本難以下降，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

短期暫無實(shí)質(zhì)利好

“雖然貸款利率下限取消，但這不代表房企從銀行貸款的利率馬上會降低。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴中國證券報記者。事實(shí)上，出于房地產(chǎn)調(diào)控和銀行風(fēng)險控制的考慮，房地產(chǎn)開發(fā)貸依然會受到嚴(yán)格限制。短期來看，房企融資的成本不會有明顯變化。

“央行政策出臺后，我們與一些銀行業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)通過氣。對于開發(fā)貸，目前沒有銀行愿意主動下調(diào)利率。”交通銀行北京分行內(nèi)部人士向中國證券報記者透露。

上述人士還表示，央行推進(jìn)利率市場化的通知上周五才發(fā)布，按照慣例，隨后還會有針對銀行的操作細(xì)則。每家銀行的總行相關(guān)部門會開會討論確定執(zhí)行方案，之后再下發(fā)到各個分行、支行，這個程序不會那么快。

該政策明確個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整。房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的最新研究報告指出，這無疑是為了配合近年來持續(xù)推進(jìn)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。短期內(nèi)，無論是首套房的剛需還是二套以上購房，貸款利率仍將維持現(xiàn)有水平。對房企而言，個人住房貸款利率未放開就不會催生更多需求，對其產(chǎn)品銷售不會構(gòu)成實(shí)質(zhì)利好。

融資環(huán)境漸趨寬松

資料顯示，房企資金來源中直接來自國內(nèi)貸款占比一直維持在15%-20%的閾值。對于主流開發(fā)商而言，開發(fā)貸成本一般在基準(zhǔn)利率附近波動。在2011年資金緊缺時期，開發(fā)貸成本也曾達(dá)到基準(zhǔn)利率上浮20%-30%水平。今年上半年，主流開發(fā)商的開發(fā)貸利率為基準(zhǔn)利率上浮5%左右。

銀河證券認(rèn)為，長期來看，利率市場化后有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司會獲得更多的低成本資金，而質(zhì)地比較差的公司融資成本難以下降，低風(fēng)險的商業(yè)地產(chǎn)公司將受益。行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。

對于已上市的大型房企來說，其融資方式有更多選擇。目前，上市房企在香港地區(qū)、美國等地發(fā)債和再融資的成本仍具競爭力。“像萬科、龍湖、雅居樂等企業(yè)，它們會比較境內(nèi)外各種渠道的融資成本，選擇最適合自己的。這也會在一定程度上倒逼國內(nèi)銀行開發(fā)貸利率降低。”北京一位房企中層人士表示。

此外，房地產(chǎn)股權(quán)再融資重啟預(yù)期也在增強(qiáng)。雖然短期內(nèi)相關(guān)政策口徑并無實(shí)質(zhì)性變化，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房企股權(quán)再融資政策可能會有條件放開。7月1日至今，已有金豐投資、宋都股份、新湖中寶、中弘股份、榮豐控股等多家A股上市房企因重大事項停牌。“若再融資重啟，房企當(dāng)然更愿意直接融資。對于中小房企來說，雖不能受益銀行利率市場化，但直接融資的渠道會使它們獲得新機(jī)會。”上述房企人士說。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在推進(jìn)利率市場化的同時，房企股權(quán)再融資渠道放開會更有利于房企降低融資成本，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化將邁出重要一步。