曾經是一片灘涂和汪洋的前海深港現代服務業合作區（下稱“前海”）正式拉開土地出讓的序幕。

25日，前海土地出讓進入實質性啟動階段。前海管理局在發布《前海土地供應暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）的同時，發布了三宗地塊的土地使用權出讓公告，以一次競價方式公開掛牌出讓這些地塊的使用權。這標志著備受關注的前海首批土地出讓正式啟動。

此次出讓三宗土地涉及土地面積約17萬平方米、建筑面積約127萬平方米。三宗地塊都位于商務中心區——前海桂灣片區二單元，分別是03街坊的T201-0077、 04街坊的T201-0075、02街坊的T201-0078，均為商業性辦公用地，土地使用年限為40年。

按照此前披露的進度，前海年內要啟動建筑工程面積400萬平方米，此次出讓的僅是首批地塊，接下來會按照土地出讓的節奏，進行更多批次的土地出讓。

不涉及公告出讓和爭議性地塊

公告出讓是前海土地管理的重要創新之一。《暫行辦法》中規定，不適用行政劃撥和招拍掛出讓方式供應的用地，經公示只有一個意向用地者的，可以協議方式出讓。產業帶動性強、項目輻射面廣、事關前海發展全局的特別重大高端項目用地，試行公告出讓。

對此，前海管理局相關負責人對《第一財經日報》記者表示，首批出讓的三宗地塊均不涉及公告出讓和協議出讓的創新方式，而是市場化的、一次競價的方式，設置了一定的門檻，充分競爭，報價高者才能獲得地塊開發權。競買人的地價報價不得低于掛牌起始價。

前海地價底價也將會在7月初公布。公告出讓等優惠方式還在后續研究中，將在今年年內的后續出讓中涉及。

在前海1490萬平方米的土地中，已有約412萬平方米土地以工業用地或港口、物流用地等用途由招商局國際（00144.HK）、中集集團（02039.HK）及深圳國際（00152.HK）三家公司擁有，前海土地出讓將涉及和這三家公司的協商以及土地性質的變更。因這三家均為上市公司，投資者普遍關注的是，土地是否會給上述三家公司帶來一定的收益。

目前看來，首批建設的金融峽谷并不涉及上述三家公司所擁有的地塊。

上述前海管理局負責人表示，目前，深圳市規劃國土委正在牽頭和前海管理局共同進行土地整備工作，已經跟這幾家企業商談，但還沒有一個成型的解決方案。

但他補充說，土地整備的基本原則就是等價原則，即原來是物流用地的，要用現在物流用地價格進行評估，政府在土地整備時，給予等價補償。

重點發展金融業

此次出讓的三宗地塊均位于前海桂灣片區。按照規劃，前海土地被分成三個片區，桂灣片區被規劃為商務中心區，800米長、眾多金融機構聚集的“金融峽谷”也位于這個片區，該片區重點發展金融、貿易、會計等現代服務業，吸引企業總部聚集。

其余兩個片區為媽灣片區和荔灣片區。其中，媽灣片區重點發展現代物流、航空服務、供應鏈管理、創新金融等，荔灣片區重點發展科技、信息等現代服務業。

前海管理局新聞發言人王錦俠曾對本報表示，位于桂灣片區的金融峽谷的建設是作為頭號工程來安排的。

為何會選擇這三宗地塊進行首批出讓？上述前海管理局相關負責人對本報說，這是綜合考慮的結果，結合前海開發的時序和產業發展的需求，將桂灣片區二單元先行啟動，盡快形成城市功能，也將起到一定的展示作用。按照規劃，二單元將在三年內建成50%的建筑，四年內建筑全部竣工。

為了保證出讓地塊能夠按時開發，前海管理局規定，本次出讓宗地在超過《出讓合同》約定動工開發日期滿1年未動工開發的，由前海管理局按成交價（不計利息）收回。

上述前海管理局相關負責人表示，對于出讓宗地建成后，辦公樓物業的租售對象也進行了限制，要求租給符合前海產業導向和入區規定且注冊地在前海的法人或者其他組織。商業用房也僅限于整體轉讓。

競買申請人營收要百億以上

前海土地寸土寸金，對于拿地企業自然會設置高門檻。5月24日，前海管理局局長張備在一次會議上介紹了前海土地管理改革的創新之處，同時對到前海拿地的企業進行了門檻界定，即到前海單獨拿地5000~8000平方米的企業，要求上一年的稅收要10億元以上，或者上一年的營銷收入要達到百億元以上。

按照這一思路，前海首批出讓的這三宗地塊門檻也很高。以T201-0078宗地為例，競得人須履行的承諾事項包括：競買人競得本宗地一年內，須在前海設立具有獨立法人資格的全國性或區域性運營總部，到2015年實現年度營業收入不低于100億元人民幣。

同時，該宗地項目建成后兩年內，吸引入駐企業合并納入前海統計核算的年度納稅額（不含代扣代繳個人所得稅）不低于10億元人民幣。

三宗土地都提出了競拍主體的營收要求，T201-0077、T201-0075宗地競買申請人主體資格要求中國境內外房地產開發企業，具有城市綜合體開發經驗，2012年會計年度的資產總額和主營業務收入均不低于100億元人民幣。

T201-0078地塊競買申請人主體資格則更加嚴格，第一，競買人須為在香港聯合交易所上市企業，2013年6月24日市值不低于400億港元；第二，競買人2012年會計年度的營業收入須不低于200億元人民幣或等值外幣；第三，競買人須在競買前，與不少于3家境外的世界500強金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向。

什么樣的企業可能符合標準？張備曾表示，這樣的高標準并非拍腦袋決定，經過篩選，香港和深圳上市的企業達到稅收10億元以上或上一年營收百億元以上標準的有288家。前海不允許失敗，必須優中選優。

值得關注的是，前海此前明確土地管理的創新之處還包括，打破目前國內以法定最高年限一次性出讓土地使用權的制度，實行彈性年期。