北京樓市調(diào)控中的“限價(jià)令”出臺(tái)已經(jīng)兩月，在住建委對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的嚴(yán)厲監(jiān)管之下，高端住宅項(xiàng)目普遍陷入“被限”的尷尬境地。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)(微博)》記者查詢(xún)北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自4月份北京落實(shí)調(diào)控政策以來(lái)，截至6月5日，共有28個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，其中定價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)入市，其余項(xiàng)目大多處于單價(jià)一萬(wàn)元至三萬(wàn)元之間。

限價(jià)令下高端項(xiàng)目“很受傷”

此前的3月30日，北京住建委公開(kāi)2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。

在此基礎(chǔ)上，住建委對(duì)商品住宅的預(yù)售層面施行嚴(yán)厲管控。“如果建委 覺(jué) 得 定 價(jià) 過(guò) 高 ， 將 拿 不 到 預(yù) 售證”，一位房企的銷(xiāo)售總監(jiān)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，住建委衡量定價(jià)的一個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)是，“同等項(xiàng)目以往的成交價(jià)格，基本不能有漲幅。”

“建委試圖從預(yù)售層面來(lái)控制房?jī)r(jià)漲幅。”他說(shuō)，除此之外，“即使定價(jià)沒(méi)有問(wèn)題，很多項(xiàng)目的預(yù)售證都被建委延緩發(fā)放，推遲到下個(gè)季度或者半年之后。”

來(lái)自麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份高端二手住宅成交量總計(jì)105套，環(huán)比下降88.35%，同比下降40.34%，為2012年3月份以來(lái)最低值。麗茲行鄭海燕分析稱(chēng)，新政落地后，對(duì)市場(chǎng)的影響首先反應(yīng)在成交量的下滑。

鄭海燕告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，4月份高端二手住宅成交價(jià)格指數(shù) 為1 2 6 .4 5， 相 比 上 月 下 降5 .45%。從成交價(jià)格指數(shù)來(lái)看，環(huán)比有所下降。鄭海燕說(shuō)，主要下降原因在于4月份頂級(jí)高端住宅成交量下降，同時(shí)由于基數(shù)值小而帶來(lái)的被動(dòng)的價(jià)格下降。“預(yù)計(jì)新政對(duì)成交量的后市影響效應(yīng)還將持續(xù)一段時(shí)間，高端市場(chǎng)5、6月份月成交量將在150套左右”。

被誤傷的剛性需求

盡管限價(jià)令下高端住宅市場(chǎng)受到抑制，但高端住宅價(jià)值穩(wěn)定、具有長(zhǎng)線收益，加上一部分人的改善性需要，所以在財(cái)富階層里的市場(chǎng)需求并未減弱。

一位房地產(chǎn)企業(yè)人士分析認(rèn)為，以往人們通常將購(gòu)買(mǎi)需求形容為“金字塔”結(jié)構(gòu)，但如今財(cái)富人士比例增加，從中層到塔尖這部分需求人群日漸龐大，已經(jīng)逐漸形成類(lèi)似“橄欖形”的需求結(jié)構(gòu)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)結(jié)構(gòu)的日趨變化與財(cái)富的相對(duì)集中，高端產(chǎn)品的客戶(hù)結(jié)構(gòu)愈發(fā)分明，客戶(hù)需求也日趨明朗，客戶(hù)群的定位催生了市場(chǎng)及產(chǎn)品的細(xì)分。處于中間階層的城市財(cái)富人群，更加看重項(xiàng)目的地段、價(jià)格與產(chǎn)品品質(zhì)所帶來(lái)的性?xún)r(jià)比，相對(duì)于頂級(jí)豪宅，高端項(xiàng)目以相對(duì)較低的資金門(mén)檻，成為這部分人群置業(yè)首選。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，樓市整體的向好預(yù)期不減、高端項(xiàng)目抗跌保值價(jià)值走強(qiáng)以及資源的稀缺型都成為需求不減的主要原因。

該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在新政出臺(tái)前的3月份，北京在售報(bào)價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的76個(gè)高端公寓住宅項(xiàng)目中，共有49個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，成交金額達(dá)45.1億元。其中，傳統(tǒng)高端住宅熱點(diǎn)C BD區(qū)域的表現(xiàn)更加不俗。

類(lèi)似C BD區(qū)的項(xiàng)目由于位置優(yōu)越，項(xiàng)目稀缺，往往成為搶手區(qū)域。但限價(jià)令執(zhí)行后，這些項(xiàng)目已經(jīng)很難取得預(yù)售證。記者查詢(xún)住建委數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，4月份至今入市的項(xiàng)目中，CBD區(qū)域無(wú)一入市。

任啟鑫告訴記者，此輪調(diào)控細(xì)則所加碼的二套房貸利率提高等條款，對(duì)于中高端人群來(lái)說(shuō)影響甚微，因此需求基礎(chǔ)仍然存在；而在供應(yīng)方面，受到政府管控影響，未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)仍不樂(lè)觀，今年市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足將成定局。

行政手段應(yīng)盡早退出

任啟鑫同時(shí)指出，雖然京版細(xì)則里明確提出對(duì)自住型、改善型商品住房的價(jià)格納入限價(jià)房序列，未來(lái)價(jià)格管控有雙軌制的趨勢(shì)可循。但目前為止，為盡早平抑整體房?jī)r(jià)，高端住宅也處于限價(jià)管控之列，“這在一定程度上是與高端產(chǎn)品的基本屬性相悖離”。

“高端項(xiàng)目因地段、產(chǎn)品及客群的特殊性，產(chǎn)品屬性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)單純居住的要求，其開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式與普通住宅完全不同，只要占有稀缺資源，隨著時(shí)間的推移，價(jià)值與價(jià)格的上漲是公寓豪宅產(chǎn)品的必然趨勢(shì)。”任啟鑫說(shuō)，而面對(duì)價(jià)格的限漲，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)縮減，將使城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陷入尷尬境地，在土地市場(chǎng)不利于優(yōu)質(zhì)地塊發(fā)揮出價(jià)值的最大化，在終端市場(chǎng)只能降低開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)品升級(jí)的動(dòng)力。

任啟鑫指出，正視這種差異化存在，早日明確高端產(chǎn)品與中低端產(chǎn)品的調(diào)控“雙軌制”標(biāo)準(zhǔn)，將高端市場(chǎng)放歸市場(chǎng)層面，才是保證高端市場(chǎng)合理化、健康化發(fā)展的關(guān)鍵所在。

近 日 ， 發(fā) 改 委 表 示 ， 《 關(guān) 于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中，已經(jīng)明確擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，同時(shí)表示“今年會(huì)有具體動(dòng)作”。

與之相呼應(yīng)的是，業(yè)界已經(jīng)有越來(lái)越多的聲音認(rèn)為，住宅市場(chǎng)的限購(gòu)、限價(jià)等政策在抑制需求、打壓投機(jī)的同時(shí)，也影響市場(chǎng)的有效供應(yīng)。這不僅不利于供需關(guān)系改善，更無(wú)法從根本上平抑房?jī)r(jià)。一旦行政調(diào)控手段效果被消解，市場(chǎng)就會(huì)再度陷入供需失衡的困境之中。

C R IC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，房地產(chǎn)調(diào)控政策采取了諸多壓制需求的政策，無(wú)論是提高交易稅費(fèi)還是限貸、限購(gòu)等政策，都致力于讓能夠買(mǎi)房、買(mǎi)得起房的人越來(lái)越少，以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，“而作為高房?jī)r(jià)的根源———供應(yīng) 不 足 的 問(wèn) 題 ， 卻 從 未 被 真 正 落實(shí)”。

楊晨青認(rèn)為，限購(gòu)、限價(jià)、限貸等抑制需求的政策只應(yīng)該起到為建立市場(chǎng)機(jī)制爭(zhēng)取時(shí)間的作用，若立足于長(zhǎng)期考慮，這些手段應(yīng)該盡在退出市場(chǎng)。