隨著美國、日本等多個國家推行量化寬松政策，全球資本市場出現(xiàn)超低利率環(huán)境，這為四處尋求資金的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了融資機會。今年前5月，中國房企海外發(fā)債規(guī)模已超去年全年。值得注意的是，下半年房產(chǎn)稅擴圍腳步日益臨近，境外投資者對中國樓市風險的擔憂加劇，同時海外經(jīng)濟體量化寬松政策退出預期增強，海外發(fā)債的最佳窗口期可能關閉。

低利率環(huán)境引爆發(fā)債潮

隨著美國QE3、日本量化寬松政策的推出，海外市場迎來超低利率環(huán)境，渴求資金的中國房地產(chǎn)市場成為境外資金的投資標的。房企海外發(fā)債迎來了比以往更加有利的窗口期。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2012年有20家海外上市房企發(fā)行了25筆海外債券，融資總額高達600億元，同比增長了10.23%。這種態(tài)勢在2013年得到延續(xù)，僅1月就有17家上市房企通過境外融資渠道募集了約合420億元的資金，超過去年全年上市房企境外發(fā)債融資總額的一半。截至今年5月初，已經(jīng)有27家上市企業(yè)發(fā)債融資共計人民幣759億元，已超2012年全年發(fā)債融資規(guī)模的25%。

2012年，中海地產(chǎn)于2月和11月分兩次共發(fā)行了17.5億美元的中長期企業(yè)債券，利率保持在5.35%以下，有效降低了融資成本。萬科2013年3月7日完成首次境外美元債券定價，將對外發(fā)行8億美元的5年期定息美元債券，年票息率僅為2.625%。方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國、金地集團等多家房企也以較低利率通過發(fā)行5年以上的中長期海外債券籌集了大筆發(fā)展資金，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了資金保障。中國指數(shù)研究院表示，海外上市房企頻繁發(fā)債，一方面是搶占海外融資窗口期獲得大量低息資金，另一方面則是為了調(diào)節(jié)企業(yè)中長期債務結(jié)構(gòu)，平衡資金成本，改善企業(yè)資金流動性。

境外資金青睞龍頭房企

雖然海外發(fā)債迎來窗口期，但并不是所有中國房企都能以較低的成本融得境外資金。事實上，中國房企之間的融資成本差距巨大，而“國五條”出臺后，房企海外發(fā)債的步伐也已開始放緩。

在萬科等龍頭房企順利通過海外發(fā)債低成本募集資金同時，另一些房企卻難以獲得如此低廉的資金。新城控股今年4月剛剛發(fā)行的一筆人民幣票據(jù)，年利率高達9.75%。業(yè)內(nèi)人士表示，由于國內(nèi)的外匯管制，房企海外融資進入內(nèi)地還將付出其他的額外成本。對于優(yōu)勢房企而言，銀行貸款才是最為低廉的融資渠道。

2013年3月以來，赴港發(fā)債的企業(yè)面臨發(fā)債利率上升、國內(nèi)利用外資監(jiān)管趨嚴、信用評級降低的風險，海外發(fā)債步伐放緩。同時，海外投資者對于認購內(nèi)地房企債券更持謹慎態(tài)度，更為關注債券發(fā)行企業(yè)的債券信用評級情況。中國指數(shù)研究院表示，中國房企信用評級除了與企業(yè)財務指標密切相關外，企業(yè)市場布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、土地儲備與城市房地產(chǎn)市場的契合度都是重要因素。