近日，深圳市人民政府五屆八十四次常務會議已審議并原則通過《前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點》。《要點》顯示，2013年將出臺前海深港合作區土地管理改革創新要點及配套政策，重點領域改革率先啟動，前海深港合作區開發建設、項目落地和土地出讓工作加快推進。

　　多舉措促土地差別化供應，為現代服務業發展提供土地制度支撐

　　此次深圳公布的《要點》中提出了五大任務，分別是探索建立差別化的土地供應新模式、創新土地資源資產資本一體化運作模式、高水平推進土地節約集約利用、創新土地市場調控和監管機制、完善土地管理體制機制。其中，在差別化的土地供應模式中提到了彈性年期、集約用地獎勵、需求管制等舉措，有助于深圳前海區域的土地利用效率的提高。

　　前海地區憑借其地理位置的優越性，成為國家戰略部署中深港合作的先導區，并且享有計劃單列市的行政定位，重點發展創新金融、現代物流、總部經濟、科技及專業服務、通訊及媒體服務、商業服務六大領域。而前海高端服務業園區的建立、相關企業的引進勢必需要人才政策、財稅政策、金融政策、土地政策等多方面提供支持，此次土改要點中提到的相關舉措正符合區域內現代服務業的發展需求，有利于企業用地的靈活化、市場化、集約化，為大力開發建設前海深港現代服務產業合作區鋪路。

　　前海為深圳土改試點之一， 二次土改以明晰產權為核心

　　事實上，前海土改是深圳再次土改中的綜合試點之一。2012年5月25日，國土資源部和廣東省政府批復的《深圳市土地管理制度改革總體方案》公布，深圳土地管理制度改革正式啟動，其中提到將坪山新區和前海區域作為兩個綜合試點。此次改革以城市發展為目標，以市場化為導向，以明晰土地產權為核心。

　　方案中指出將統籌推進土地產權制度、土地二次開發利用機制創新和土地利益調節，對原農村土地國有化土地權益進行細化，以城市更新、土地整備、城市發展單元為平臺，綜合運用規劃、土地、金融、財稅等各種手段，破解原農村土地問題。深化土地資源市場化配置，探索差別化土地供應和地價政策。我們認為，此次深圳土改或將致力于其土地利用歷史遺留問題的解決，促進深圳工業用地利用方式得到創新，同時小產權房問題也將是深圳再次土改中避不開的一大難點。

　　小產權房問題或有突破，工業用地入市化解產業用地短缺困境

　　深圳一直以來走在我國土地制度創新的前列，2004年以轉地方式實現所有土地國有化，但大規模轉地涉及利益復雜、時間短、任務重，處理方式相對靈活，土地權屬并未劃分清楚，轉地之后政府對于土地利用也缺乏監管，在這種背景下，土地利用現狀錯綜復雜，主要表現在小產權房大量滋生、土地歷史租賃關系不清。

　　深圳土改總體方案雖然沒有明確小產權房相關事宜，但由于小產權房占用土地面積大、建面棟數多，必然是此次深圳土改的重要課題，如果能將這部分用地整理出來加以利用，將充分推動深圳市新一輪城市升級。但我們認為，小產權房問題的解決將會是長期性的，短期利好不大。深圳小產權房市場成熟，買賣關系復雜，土地利用存在復雜的歷史遺留問題，不能采取全盤否定的做法來解決，但如果認同小產權房的身份亦會對深圳商品房市場造成強烈沖擊，所以我們認為深圳采取區別化對待小產權房將是主要解決方式。

　　另外，深圳土改將給工業性用地的集約利用帶來契機，今年初深圳已出臺了相關原村集體工業用地入市的政策，通過政府“讓利”來激勵原村集體土地受讓單位將土地拿出來，從而加大工業用地的供應、拓展產業用地的來源。從另一個方面來看，此次針對工業用地的土改政策的目的只是增強工業用地供應，促進產業升級，上市流轉后的工業用地仍作為工業用地使用，不存在工業用地轉性的問題，所以對于住宅用地本身的影響非常有限。