據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，“國(guó)五條”地方細(xì)則落地前夕，上海樓市供需兩旺勢(shì)頭繼續(xù)升級(jí)。

3月25日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：上周（3月18日-3月24日），上海市新建商品住宅成交面積為30.09萬(wàn)平方米，環(huán)比（較前周）下跌23.78%；成交均價(jià)為23421元/平方米，環(huán)比上漲3.88%；新增供應(yīng)面積為45.19萬(wàn)平方米，環(huán)比猛增274.41%。

某外資房企總經(jīng)理認(rèn)為，在前期新增供應(yīng)略顯不足的情況下，上周上海樓市30萬(wàn)平方米的成交量已算相當(dāng)不錯(cuò)，說明市場(chǎng)需求十分旺盛。而上周以剛需為主的45萬(wàn)平方米新增供應(yīng)量入市，預(yù)計(jì)將為3月末成交繼續(xù)放量提供支撐。

3月成交放量

3月以來上海樓市熱度持續(xù)上升。

據(jù)佑威統(tǒng)計(jì)，截至3月24日，上海新建商品住宅累計(jì)成交面積為110.74萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)3月全月的成交量或在143.04萬(wàn)平方米上下。該機(jī)構(gòu)判斷，3月將成為2010年1月以來近39個(gè)月的月度成交量冠軍，也很可能創(chuàng)下整個(gè)2013年的月度最高成交紀(jì)錄。

“由于月末幾天成交量會(huì)有所放大，我個(gè)人認(rèn)為，3月成交量突破150萬(wàn)平方米很有希望。”某外資房企總經(jīng)理同樣看好3月末的樓市成交放量，并稱這樣的成交量即便是在調(diào)控前也是很高的一個(gè)水平。

不過，佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)提醒，隨著“國(guó)五條”地方細(xì)則的落地，購(gòu)房者的“恐慌”情緒消退，樓市成交量將有所回落，預(yù)計(jì)4月上海樓市成交量較3月將大幅減少。

可見的是，上周剛需的成交步伐已有所減緩。

佑威統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海市新建商品住宅中，成交單價(jià)在2.5萬(wàn)元以下的房源成交19.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌了31.65%；而成交單價(jià)在2.5萬(wàn)-4萬(wàn)元房源成交了6.38萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅僅為6.16%；成交單價(jià)在4萬(wàn)元以上的房源成交了3.83萬(wàn)平方米，環(huán)比反而增加了7.24%。

黃志堅(jiān)說，低價(jià)位段房源成交量大降，是上周上海樓市成交均價(jià)上漲的主因。

“交易雙方都有點(diǎn)恐慌”

開發(fā)商仍在努力抓住“末班車”行情。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周上海有13個(gè)樓盤獲取預(yù)售證入市，創(chuàng)下近25周內(nèi)單周獲取預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量的新高。而且，此次新增入市13個(gè)公寓項(xiàng)目，推盤力度亦為近年少有，有9個(gè)樓盤新增供應(yīng)量超過3萬(wàn)平方米，這些樓盤多位于嘉定、松江、原南匯等外郊環(huán)區(qū)域。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)稱，上周上海樓市45萬(wàn)平方米的超高供應(yīng)量，遠(yuǎn)高于1、2月份的單月供應(yīng)體量。截至3月24日，3月上海樓市合計(jì)新增供應(yīng)面積為83.6萬(wàn)平方米，較2月同期增長(zhǎng)近7倍的同時(shí)，也超過了1、2月份的新增供應(yīng)總量。

黃志堅(jiān)分析，新增供應(yīng)急劇放量，這在某種程度上表現(xiàn)出開發(fā)商的擔(dān)憂，需要借著目前市場(chǎng)的“恐慌”情緒出貨，以規(guī)避政策影響的不確定性。地方細(xì)則落地前供求放量，在某種程度上反映出交易雙方都有恐慌情緒。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔則認(rèn)為，此前市場(chǎng)的觀望情緒及樓市傳統(tǒng)旺季的到來，是促使上周“天量”供應(yīng)集中釋放的主因。而且，相比改善型項(xiàng)目，剛需樓盤未來所受的政策壓力也不大。

某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)進(jìn)一步說，考慮到連續(xù)兩周市場(chǎng)成交非常火爆，開發(fā)商開始加大推盤力度。加之，3月本來就是推盤高峰期，兩個(gè)因素疊加造成了上周新增供應(yīng)量大增。

“接下來，樓市新增供應(yīng)量將會(huì)保持一定水平。預(yù)計(jì)4月全月的新增供應(yīng)量將和3月持平，而3月前半月的新增供應(yīng)量是較少的。”上述上市房企營(yíng)銷總監(jiān)說。

“國(guó)五條”發(fā)布前后幾周，上海樓市的周新增供應(yīng)量多未超過20萬(wàn)平方米。

“供不應(yīng)求局面緩解”

值得一提的是，“國(guó)五條”地方細(xì)則山雨欲來，并未打擊開發(fā)商的定價(jià)信心。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，上周新增入市的13個(gè)樓盤中，有近六成的樓盤出現(xiàn)了定價(jià)上浮現(xiàn)象。

黃志堅(jiān)提醒，“國(guó)五條”釋放了強(qiáng)烈的信號(hào)，如果得以落實(shí)，剛需的供應(yīng)將有望加大，而投資、投機(jī)者的獲利空間會(huì)進(jìn)一步壓縮。眼下投資房產(chǎn)獲取“暴利”的概率在降低。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟則提到，受“末班車”效應(yīng)影響，3月上海新房、二手房市場(chǎng)成交雙雙放量，對(duì)需求有了一定的透支。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周上海市供求比值（供應(yīng)：需求）已回歸至1.5：1，是樓市供求結(jié)構(gòu)時(shí)隔12周后首度返回“1”時(shí)代。此前的1-2月份，上海樓市整體供求比值約為0.3：1，處于較為明顯的供小于求狀態(tài)。

黃河滔認(rèn)為，隨著短期內(nèi)需求的過量消化及細(xì)則落地日期的臨近，樓市成交“熱度”已有降溫苗頭。未來幾周地方細(xì)則落地概率較大，其具體內(nèi)容對(duì)樓市交投的后續(xù)表現(xiàn)有決定性意義。

據(jù)陸騎麟稱，上海的調(diào)控細(xì)則最快可能在本周落地。眼下具體內(nèi)容還不得而知，但“20%個(gè)稅”、“二套房貸首付提高”等可能的政策，都會(huì)沖擊樓市。此外，如果限購(gòu)進(jìn)一步收緊，提高社保繳納年限的要求，可能打擊市場(chǎng)的有效需求。如果稅收、貸款、限購(gòu)三方面的政策都趨嚴(yán)執(zhí)行，短期內(nèi)對(duì)樓市的沖擊會(huì)較為明顯。