[提要]在2011年1月限購政策落地后，時隔兩年，新一輪樓市調(diào)控政策的細則在今年3月1日出臺。此次“國五條”大多數(shù)政策是2011年1月政策的延續(xù)，但新增了征繳房屋買賣差價的20%稅收和進一步上調(diào)二套房的首付款比重，被業(yè)內(nèi)認為影響較大。

在2011年1月限購政策落地后，時隔兩年，新一輪樓市調(diào)控政策的細則在今年3月1日出臺。此次“國五條”大多數(shù)政策是2011年1月政策的延續(xù)，但新增了征繳房屋買賣差價的20%稅收和進一步上調(diào)二套房的首付款比重，被業(yè)內(nèi)認為影響較大。

很顯然，主要供應(yīng)大戶型高端產(chǎn)品和中大戶型改善性需求產(chǎn)品的開發(fā)商，將因“國五條”再次受到影響。然而，這一次調(diào)控還會像兩年前那樣，成為部分開發(fā)商的漫長“冬天”嗎？

為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查了龍湖、綠城、萬科等地產(chǎn)商的庫存產(chǎn)品和財務(wù)報表，希望借此“管中窺豹”，進一步了解新一輪調(diào)控對開發(fā)商的影響。

改善性需求銷售占比過半萬科稱無需調(diào)整產(chǎn)品策略

去年5月樓市成交回暖以來，改善性需求明顯增多，相應(yīng)地反映在開發(fā)商住宅銷售結(jié)構(gòu)表上。

2月28日，萬科公布2012年年報，去年144平方米以下中小戶型占比上升至90%，其中90~144平方米戶型占比呈現(xiàn)逐年上升趨勢，目前已經(jīng)達到44%；改善性需求銷售面積占比達到54%，比2011年上升5個百分點。

萬科銷售結(jié)構(gòu)中改善性需求占比明顯上升，印證了在限購政策下改善性剛需增加的市場變化。

但是，“國五條”實施細則在壓縮投資性需求的同時，也將對改善性需求造成一定的沖擊。在此情況下，萬科今后的中小戶型比例是否會繼續(xù)上升，萬科產(chǎn)品策略會否調(diào)整？

對此，萬科董秘譚華杰表示，無論政策環(huán)境還是市場如何變化，自住需求總是最穩(wěn)定的，這已被2008年以來完整的行業(yè)周期所驗證。因此，萬科將始終堅持主流產(chǎn)品定位，同時目前萬科的產(chǎn)品策略無需調(diào)整。

改善性需求占比上升

自從2010年實行限購政策以來，萬科的銷售業(yè)績不降反增，去年更是創(chuàng)下歷史新高。

萬科年報顯示，2012年萬科累計實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額達到1412.3億元，增幅分別達到25%和31%。今年1月份，萬科銷售面積達到161萬平方米，銷售金額達到190.7億元。

值得注意的是，在調(diào)控政策下，從2012年下半年開始，一二線城市改善性需求就開始逐漸增多。一直堅持剛需產(chǎn)品策略的萬科，住宅產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。萬科提供的資料顯示，2012年萬科90平方米以下戶型按套數(shù)銷售占比首次跌破50%，降至46%；而90~144平方米戶型銷售占比則逐年上升至44%，這是萬科從2008年調(diào)整產(chǎn)品策略以來該戶型比例首次超過40%。2009年，萬科90~144平方米的戶型銷售占比為29%。

整體說來，萬科144平方米以下的中小戶型產(chǎn)品銷售占比上升至90%，而2008年該比例僅為83%。

對此，譚華杰解釋稱，從萬科的成交情況來看，90~144平方米小戶型三房銷售占比上升，主要是因為限購政策使得購房者十分珍惜手中的購房資格，大多選擇一步到位。

此外，2012年萬科首次置業(yè)產(chǎn)品的比例依舊維持在33%的水平，而改善性需求銷售面積占總體銷售面積的比例則由2011年的49%上升至54%，其他需求比例下降為13%。

剛需產(chǎn)品策略不變

對于“國五條”細則，不少觀點認為，無論是二套房首付比例和貸款利率增加，還是二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅政策，都將對日益抬頭的改善性需求造成打擊。

在此情況下，萬科2013年的產(chǎn)品策略是否會作出相應(yīng)調(diào)整？對此譚華杰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前萬科客戶仍然以自住需求為主，產(chǎn)品策略不用調(diào)整。萬科早在一年前就關(guān)注到改善性需求增加的市場變化，由此在小戶型三房供應(yīng)方面有所增加。

值得注意的是，2012年“安信地板門”事件讓萬科遭遇了近年來最大的“質(zhì)量危機”，使得萬科裝修房戰(zhàn)略飽受質(zhì)疑。

盡管如此，萬科裝修房戰(zhàn)略依舊未變，裝修房交付比例進一步上升。在2012年業(yè)績發(fā)布會上，萬科透露，2012年實現(xiàn)交付房屋超過10萬套，其中裝修房超過8萬套，占比超過80%。對此，萬科在年報中稱，萬科的裝修房戰(zhàn)略基本實施完成。

招商加碼商業(yè)地產(chǎn)未來5年占比或達兩成

和龍湖增加銷售型商業(yè)物業(yè)的例子相同，招商地產(chǎn)也在加碼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這一措施，也在一定程度上減小了“國五條”對大戶型產(chǎn)品占有較多比重的招商地產(chǎn)的業(yè)績沖擊。

根據(jù)計劃，2013年，招商地產(chǎn)位于蛇口的海上世界綜合體項目將全面開業(yè)運營，而招商旗下在北京、漳州、南京等地開發(fā)的酒店、購物中心也將陸續(xù)亮相。

據(jù)招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林透露，目前招商在商業(yè)地產(chǎn)的多個產(chǎn)品取得進展，并將于今年竣工或開業(yè)。

張林稱，目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10%左右，持有型物業(yè)已建成面積約90萬平方米。預(yù)計未來五年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達到15%~20%，持有型商業(yè)租金收入將以每年5%~10%的速度增長。

此外，預(yù)計將有超過500萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源在未來注入招商地產(chǎn)。

提升商業(yè)地產(chǎn)投資比重

招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局即將揭開面紗。

日前，招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資運營平臺——深圳招商商置投資有限公司（以下簡稱招商商置）宣稱，歷時兩年多改造的蛇口海上世界將在今年9月起全面試營業(yè)，屆時海上世界廣場、招商局廣場、深圳希爾頓酒店等多個商業(yè)運營項目將開業(yè)。

招商地產(chǎn)在2011年整合了旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成立了深圳招商商置投資有限公司，去年3月，招商商置正式掛牌。

據(jù)介紹，招商商置全面承擔(dān)招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)項目管理和經(jīng)營業(yè)務(wù)，負責(zé)全國25個城市商業(yè)地產(chǎn)項目的投資、招商、推廣、運營及處置，所管轄業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，已與20多家國內(nèi)外著名連鎖商家結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，截至2012年底，招商地產(chǎn)在全國管理的商業(yè)項目出租面積達90萬平方米，可出租面積達78萬平米，年租金收入達7.2億元。

張林稱，目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10%左右，預(yù)計未來五年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達到15%~20%，持有型商業(yè)租金收入將以每年5%~10%的速度增長。以此推算，五年之后，招商地產(chǎn)持有物業(yè)租金收入最低接近10億元。

將注入500萬平方米土地資源

從2011年成立招商商置之后，并未見招商地產(chǎn)有任何動作。除了原計劃投資的海上世界綜合體項目在興建之外，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略并不為外界熟知。

對此，張林稱：“我們做大做強商業(yè)地產(chǎn)的姿態(tài)很積極，但對商業(yè)地產(chǎn)也非常慎重，希望做一個成一個。”

據(jù)了解，目前，招商商業(yè)地產(chǎn)版圖將繼續(xù)擴大，超過500萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源將在未來注入，深圳、廣州、南京、重慶等地將出現(xiàn)大型商業(yè)項目。

他透露，隨著核心項目的發(fā)展，在產(chǎn)品線的梳理整合方面取得了一定的進展。除了海上世界將全面試營業(yè)、招商局廣場今年下半年將投入使用外，南海意庫也將完成升級改造。今年2月19日，位于北京燕莎商業(yè)中心的北京康萊德酒店正式開業(yè)。此外，漳州的美倫山莊、深圳的希爾頓酒店也都將于今年開業(yè)。除此之外，在一線城市核心地塊，招商地產(chǎn)還將尋求機會布局純商業(yè)綜合體招商局廣場項目，項目以寫字樓產(chǎn)品為主。

商業(yè)地產(chǎn)成重要收入來源龍湖短期內(nèi)財務(wù)壓力不大

在“國五條”細則公布的前一天，龍湖剛剛宣布了其商業(yè)帝國的宏偉藍圖：“2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴張的一年，集團預(yù)計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%。2012年全年龍湖商業(yè)項目的零售總額同比增長13%，優(yōu)于國內(nèi)50家重點大型商業(yè)零售房企3個百分點，租金收入達到5億元。”

相比其他地產(chǎn)公司，龍湖對于新政的擔(dān)心也許會小一些，原因在于除了持有型商業(yè)地產(chǎn)租金收入外，銷售型商業(yè)地產(chǎn)對龍湖銷售收入的貢獻在逐步加大。

商業(yè)項目大量回籠資金

根據(jù)龍湖公布的數(shù)據(jù)，2009年至2011年全年租金收入復(fù)合年增長率達42.5%，2011年毛利保持在80.1%。作為商業(yè)地產(chǎn)的主打，去年其城市綜合體項目——天街系列的總銷售額超過130億元（包括了部分住宅），占到去年龍湖銷售總額的三成以上。而天街只是龍湖持有型地產(chǎn)商業(yè)的三大產(chǎn)品系之一，龍湖持有的商業(yè)項目還包括星悅薈和家悅薈。

今年，龍湖有進一步加大銷售型商業(yè)地產(chǎn)銷售力度的傾向。根據(jù)龍湖推出的“金蘋果計劃”，捆綁龍湖同一城市不同項目多套房源或者不同城市不同項目多套房源的投資項目組合，正在被捆綁銷售給龍湖的高凈值客戶，總金額最低322萬元，最高超過4500萬元。

這些商鋪不僅有城市綜合體項目，也有龍湖的社區(qū)商鋪，同時一些度假、旅游類的產(chǎn)品也被捆綁銷售。根據(jù)龍湖地產(chǎn)的2012年半年報，龍湖可以出售的商用房分布非常廣泛。除了極少數(shù)項目外，多數(shù)項目都涵蓋了住宅、商業(yè)、停車場等多種類型的產(chǎn)品。

因此，一旦“國五條”導(dǎo)致住宅市場出現(xiàn)波動，龍湖就可以通過銷售部分不限購、不限貸的商用項目，成功回籠現(xiàn)金。

財務(wù)狀況優(yōu)于2011年

和龍湖一樣，目前有大量可供銷售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)商不在少數(shù)。比如今年成立商用事業(yè)部的萬科，就在上海開發(fā)了一定比例的商用物業(yè)用以銷售。去年，綠城以11.8億元出售了旗下位于上海南外灘的寫字樓綠恒大廈18套房源，均價達每平方米7.5萬元。該項目于2009年被綠城以6億余元拍得。

此前，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾報道，全國的待售商鋪面積超過7000萬平米，巨量的商業(yè)地產(chǎn)庫存一定程度上增加了投資者的風(fēng)險。但龍湖的商業(yè)客戶資源解決了投資者的后顧之憂。根據(jù)“金蘋果計劃”，龍湖有接觸并建立聯(lián)系的商戶超過3000家，有1526家被引入到了龍湖商業(yè)體系，達成戰(zhàn)略合作品牌的近200家。

不過，不限貸、不限購的商業(yè)地產(chǎn)帶給龍湖的收入僅僅只是部分。數(shù)據(jù)顯示，龍湖在去年下半年購買的多幅地塊規(guī)劃為開發(fā)各種類型的別墅、花園洋房、中高端公寓。這些產(chǎn)品中的相當(dāng)一部分，是滿足改善性需求的購房者。而這些產(chǎn)品的銷售是否會受到“國五條”政策影響目前還是未知數(shù)。

熟悉龍湖的業(yè)內(nèi)人士表示，由于“國五條”的具體實施細則尚未出臺，對市場的影響究竟有大，尚難以評估。

不過對龍湖來說，半年內(nèi)不會有較大的財務(wù)上壓力。

截至2012年6月30日，龍湖的現(xiàn)金及銀行結(jié)存高達174.7億元，而扣除預(yù)收款龍湖的短期負債總額也不過180億元左右，凈負債率只有49%。

在短期還債壓力已經(jīng)非常小的情況下，龍湖又通過一系列的財務(wù)融資降低風(fēng)險：先是通過增發(fā)配股籌集30.89億港元，又先后在去年9月和今年1月先后兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資，融資金額將近9億美元。

目前龍湖的財務(wù)情況要優(yōu)于2011年。龍湖2011年中期報顯示，扣除預(yù)收款外的短期負債約為140多億元，而當(dāng)時的現(xiàn)金及銀行結(jié)存只有121億元。在2011年年末，龍湖曾在上海、青島、杭州等地開展搶收華東計劃，降價銷售回籠資金。

戶型面積在變“小”綠城調(diào)整結(jié)構(gòu)合理應(yīng)對

由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，在限購令開始執(zhí)行的2011年末，綠城中國曾遇到嚴重的財務(wù)危機。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在與綠城成立了上海綠城融創(chuàng)控股有限公司以后認為，綠城陷入困境的原因之一，在于產(chǎn)品戶型太大，面積普遍大于200平方米，目標客戶群相對較小。

順應(yīng)市場調(diào)整策略

事實上，綠城一部分樓盤的產(chǎn)品戶型甚至達到了300平方米以上，個別戶型甚至超過了700平方米。超大的戶型意味著高昂的總價，即使綠城的產(chǎn)品降價銷售，有能力購買的購房者依然不多。

也因為上述原因，很多喜歡綠城產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士在“國五條”細則出臺后，又一次開始擔(dān)心，綠城會不會因為“國五條”再度陷入困境。

不過，這一次，人們對綠城的擔(dān)心可以減少些。因為從去年開始，綠城開始越來越多地涉及小戶型開發(fā)。綠城·杭州藍色錢江是綠城開發(fā)的一個高端項目，2010年開盤時，上述項目的銷售總價就超過了2000萬元。但是，藍色錢江在去年卻力推50多平方米起的中小戶型酒店式公寓，最低總價只有200萬元。

發(fā)生在杭州藍色錢江的故事，在綠城其他項目中得以復(fù)制。比如位于杭州高教路與五常大道的綠城翡翠灣開盤推出的就是90~140平方米的中小戶型產(chǎn)品。在上海，綠城玉蘭花園也曾在去年推出過130平方米左右的兩房。《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2012年綠城在杭州、上海、合肥、沈陽等地都推出了小戶型的產(chǎn)品銷售。

綠城的媒體相關(guān)負責(zé)人告訴記者，順應(yīng)市場調(diào)整是目前綠城一個重要策略。開發(fā)更多市場需要的小戶型產(chǎn)品，顯然符合上述策略。

根據(jù)2012年中期報，綠城在去年對其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)作了很大的調(diào)整，根據(jù)市場需求和地域特點，通過戶型優(yōu)化設(shè)計、產(chǎn)品多元化來適應(yīng)市場需求，提升產(chǎn)品競爭力，擴大產(chǎn)品銷售范圍。除了原有的產(chǎn)品線外，綠城去年還積極開發(fā)二、三線城市的綜合體、旅游地產(chǎn)等類型。

延伸業(yè)務(wù)拓展利潤

類似綠城中國這樣在去年大面積調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的地產(chǎn)公司不在少數(shù)。華潤在上海的佘山九里項目原先規(guī)劃的都是大平層的大戶型產(chǎn)品，銷售情況不佳。華潤因此調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)了一批小戶型。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，華潤九里2012年推出銷售的產(chǎn)品單套面積要比2011年小了至少一半。

除了調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以外，綠城還涉足地產(chǎn)延伸領(lǐng)域，以獲取利潤。除了原有的代建業(yè)務(wù)外，去年綠城還開始投資農(nóng)業(yè)項目發(fā)展。但蘭德咨詢有限公司研究總監(jiān)宋延慶告訴本報記者，綠城農(nóng)業(yè)、綠城的代建項目包括綠城的養(yǎng)老地產(chǎn)，都是從服務(wù)自己客戶延伸開來的。在主業(yè)利潤日趨微薄的情況下，上述延伸業(yè)務(wù)將為綠城帶來更多的利潤。

宋延慶說，除了綠城之外，龍湖等其他地產(chǎn)公司目前也有各自的延伸服務(wù)產(chǎn)品推向市場。

不過，這些延伸服務(wù)短期還難以成為房企的利潤增長點。綠城媒體相關(guān)負責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，截至目前綠城延伸產(chǎn)業(yè)帶來的收入在整個集團收入的占比非常小。即使收入最多的代建業(yè)務(wù)，也只占集團總收入的極小部分。延伸業(yè)務(wù)要成為綠城的新的利潤來源，還需要時間。

中國奧園11.6億拿下兩地塊商住雙線發(fā)展規(guī)避風(fēng)險

就在“國五條”實施細則出臺的前一天，中國奧園剛剛完成一輪新的土地儲備。

2月28日，中國奧園同一天分別在佛山和重慶拿下兩幅地塊，涉及資金約11.6億元，兩幅地塊的土地用途均涉及到居住用地和商業(yè)用地等。

去年下半年截至目前，中國奧園在土地市場的舉動顯得較為高調(diào)，一旦新的調(diào)控政策出臺，新增項目受到的沖擊或許難以避免。

盛富資本總裁黃立沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，“國五條”以及“按照差額計征20%的個人所得稅”可以被稱之為樓市調(diào)控十年來最犀利的“狠招”，受此影響，一線城市會出現(xiàn)交易平淡的局面，而大戶型（指面積在150平方米以上的戶型）產(chǎn)品受到的沖擊尤甚。

黃立沖認為，配備不完善的二線城市的需求將會減少，而三四線城市，特別是旅游地產(chǎn)集中的城市，將會“很慘淡”。

從區(qū)域布局上看，中國奧園此次新增的項目依然位于其已經(jīng)有項目進駐的二線城市。截至目前，中國奧園的項目主要分布在環(huán)渤海、長三角、珠三角以及重慶，按照黃立沖的觀點，中國奧園的布局相對安全。

除此之外，對于中國奧園來說，能為其承擔(dān)避險功能的策略或許應(yīng)該是其近幾年一直在奉行的“商住雙線發(fā)展”。

從其近幾次拿地的思路來看，商業(yè)用地開始占據(jù)了主流。此外，中國奧園去年半年報數(shù)據(jù)顯示，截至2012年上半年，其商業(yè)物業(yè)的銷售收入占比已經(jīng)達到了49.5%（2011年同期僅為36.7%），已經(jīng)呈現(xiàn)出了與住宅產(chǎn)品并駕齊驅(qū)的局面。

香港永豐金融的一則研報透露的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年間，以合約銷售計，中國奧園住宅項目由23.7億元下跌10．9％至21.1億元，洋房項目由4.1億元增1.63倍至10.85億元，而商業(yè)項目則由9400萬元大幅上升至18.15億元。

永豐金融指出，內(nèi)地樓市調(diào)控主要針對住宅市場，而奧園過去幾年積極增加商業(yè)物業(yè)的比重，商業(yè)物業(yè)比重的持續(xù)增加有助于分散調(diào)控風(fēng)險。

相關(guān)分析認為，從目前政策走勢來看，中國奧園在貫徹商住雙線發(fā)展的同時，或許會有意增加商業(yè)物業(yè)的持有比例，而《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，在商住雙線發(fā)展的同時，中國奧園其實也在有意加快項目開發(fā)和銷售的速度，以實現(xiàn)資金的高周轉(zhuǎn)。

但與恒大、保利等房企相比，中國奧園歷來不以高周轉(zhuǎn)著稱，因此如何保證充足的現(xiàn)金流成為中國奧園能否實現(xiàn)這一策略的關(guān)鍵。

記者注意到，截至去年上半年，中國奧園現(xiàn)金及銀行存款約為5.76億元，但一年內(nèi)到期的銀行貸款則達到了27.57億元，短期還款壓力并不小。在此情況下，中國奧園仍需要在調(diào)控可能加碼的情況下尋求突破，以通過快速銷售來緩解資金壓力。