香港特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英在施政報(bào)告中明確表示，保證中長(zhǎng)期土地供應(yīng)充足，并將繼續(xù)限制外來買家及投資需求。香港立法會(huì)建筑、測(cè)量及都市規(guī)劃界議員謝偉銓接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，土地供應(yīng)不足、按揭利率不高等因素造成香港樓市房?jī)r(jià)居高不下。未來若房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲，港府或考慮通過提高稅率、增加“按揭稅”等措施來強(qiáng)化調(diào)控。

“買家印花稅”或微調(diào)

中國(guó)證券報(bào)：推動(dòng)香港房?jī)r(jià)快速上漲的因素有哪些？

謝偉銓：從供求方面看，首先，香港土地供應(yīng)不夠。過去五年，香港房屋供應(yīng)不到1萬個(gè)單元，房屋供應(yīng)量非常有限。其次，香港按揭利率處于較低水平，貸款相對(duì)容易，形成的購(gòu)房需求也比較旺盛。如果購(gòu)房者在參考租金比和目前的按揭利率之后，租房成本超過購(gòu)房成本，很大程度上就會(huì)增加需求。另一方面，香港屬于外向型經(jīng)濟(jì)，許多外來人口包括內(nèi)地和國(guó)外移民近幾年都選擇在香港購(gòu)房，一定程度上推高了房?jī)r(jià)。如果大量購(gòu)房者涌入香港，對(duì)樓市影響將非常大。很多豪宅項(xiàng)目中約占50%的購(gòu)房者都是內(nèi)地購(gòu)房者，而普通類型的住宅項(xiàng)目，內(nèi)地購(gòu)房者的比例也高達(dá)20%。

中國(guó)證券報(bào)：香港政府為抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲推出很多調(diào)控政策，比如“買家印花稅”等，這些政策產(chǎn)生了哪些實(shí)際效果？

謝偉銓：“買家印花稅”政策是要求所有非香港永久性居民、所有公司在港購(gòu)買住宅，都需要支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)15%的買家印花稅。這項(xiàng)政策主要是管理樓市的購(gòu)房需求，通過增加稅收來增加香港的購(gòu)房成本，抑制一部分非本地購(gòu)房者的需求。從成交量上看，這項(xiàng)政策的效果非常明顯，和往年高峰期相比，成交量下降接近50%。與此同時(shí)，對(duì)一些以公司名義的購(gòu)房需求也會(huì)產(chǎn)生很大影響。

當(dāng)然，在考慮平衡一部分本地房地產(chǎn)公司和本地購(gòu)房者的利益時(shí)，針對(duì)這項(xiàng)政策也會(huì)考慮做相應(yīng)的法律上的調(diào)整。目前，有關(guān)部門已經(jīng)成立小組研究基于該項(xiàng)政策下對(duì)符合某些條件的購(gòu)房需求，考慮免除或返還這部分稅項(xiàng)。比如，本地房地產(chǎn)公司收購(gòu)房地產(chǎn)用于重建、增加房屋供應(yīng)等情況，可能會(huì)考慮免除“買家印花稅”。當(dāng)然，在做這方面修正的同時(shí)，也需要聽取各方面意見，防止法律的修改造成投機(jī)進(jìn)入，利用這方面的漏洞重新炒高房?jī)r(jià)。現(xiàn)在，相關(guān)部門針對(duì)“買家印花稅”政策的修改仍處于草擬階段。

中國(guó)證券報(bào)：目前香港樓市的情況如何？

謝偉銓：目前來看，香港短期內(nèi)增加供應(yīng)很難，所以現(xiàn)在香港樓市價(jià)格仍未產(chǎn)生大的松動(dòng)。由于政策實(shí)施需要一定時(shí)間，近期房?jī)r(jià)很難有大的調(diào)整。短期增加供應(yīng)，這是治本問題。同時(shí)，從中期看，利率提高等方面的政策也會(huì)影響樓市預(yù)期。隨著建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)和土地供應(yīng)量增加，樓市供給也會(huì)相應(yīng)增加。目前在提供土地供應(yīng)量方面，香港政府主要通過改變土地用途、增加密度或容積率等方式來解決香港的房屋問題。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，政府可能通過填海等方案增加土地供應(yīng)。

調(diào)控措施尚存后手

中國(guó)證券報(bào)：香港樓市調(diào)控政策出臺(tái)已經(jīng)有一段時(shí)期，但房屋成交量仍有部分回升，是否意味著政策的效果并不明顯，政策力度還不夠？

謝偉銓：在市場(chǎng)管理方面，用稅收來影響樓市成交量是房屋政策的主要用意，但香港在購(gòu)房資金往來方面沒有限制，很多人在香港有購(gòu)房需求。盡管房?jī)r(jià)居高不下，需要平衡，但是如果購(gòu)房者依然看好香港樓市，預(yù)期仍會(huì)上漲。在增加稅收的背景下，這部分購(gòu)房者仍然會(huì)選擇進(jìn)入樓市。而成交量有些提升，可能是消化了“買家印花稅”等政策的初期影響。

總體來看，政策實(shí)施的力度較好，但往后如果房?jī)r(jià)漲幅過高，那么香港政府調(diào)控的力度會(huì)加強(qiáng)。第一，稅費(fèi)稅率可能再提高；第二，在按揭貸款方面，考慮減少提供規(guī)模，或針對(duì)部分購(gòu)房者提高按揭利率水平。如果未來樓市調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期，就有可能通過上述手段來加強(qiáng)。目前，香港財(cái)政司已經(jīng)提到了這方面的問題，考慮通過增加類似“按揭稅”等稅項(xiàng)來加強(qiáng)調(diào)控�，F(xiàn)在整個(gè)樓市波動(dòng)的幅度較小，大概處于1%或2%的幅度，變化不大，這說明政策需要一定的時(shí)間作用到市場(chǎng)。

中國(guó)證券報(bào)：香港樓市最理想的狀態(tài)是什么？

謝偉銓：施政報(bào)告中可以看到，按照港府推出的房屋政策，在增加供應(yīng)方面還是比較有把握。在我看來，香港樓市最理想的狀態(tài)就是保持平穩(wěn)，樓市大幅度下跌的可能性不大。價(jià)格要求不上漲，同時(shí)下跌的幅度也不要太大。如果下跌的幅度過大，影響會(huì)比較大。房?jī)r(jià)小幅調(diào)整3%到5%，這是最好的狀態(tài)。同時(shí)，要爭(zhēng)取時(shí)間增加房屋供應(yīng)，達(dá)到供求平衡。