回顧2012年，最能抓住讀者眼球的，莫過于各種關于房價和房產市場調控的新聞了。從限購限貸是否會持續，到房產稅是否會落地，再到房價究竟是漲是跌……每個人都有自己的觀點。

2012年的福州樓市，可以用“跌宕起伏”來形容，從年初的“以價換量”、年中“平價放量”到年末的“保價保量”，福州房地產開發企業的底氣不斷增強。而與此相對的是，隨著開發商銷售任務完成和資金鏈不斷好轉，購房者的議價能力也相對減弱。

春節期間成交低迷

一年之計在于春，福州的樓市，一般也從當年的春節開始看起。今年春節，福州在陰雨綿綿的壞天氣中度過，樓市也在寒流中慘遭滑鐵盧，被開發商寄予厚望的返鄉置業潮并未出現。

由于從2011年10月開始，各項嚴厲調控政策逐步落實到市場，福州樓市的銷量持續下滑，因此，傳統的春節返鄉購房潮格外被開發商看重。今年春節期間，福州的開發商們并沒有歇業過年的意思，節前一周就有2251套房獲得了預售許可證緊急入市，個別樓盤甚至連除夕夜都在開門營業。在促銷方面，春節期間，各項促銷活動更是層出不窮。

然而，開發商的熱情沒有換來預期的銷量，春節7天長假，福州樓市僅簽約24套，比2011年春節長假28套的銷量還低。盡管造成春節假期樓市成交低迷的因素很多，節假日的簽約數據并不能反映樓市的真實情況，但樓市延續了去年國慶節以來的低迷，購房者的降價期望值逐漸升高，市場觀望氣氛加劇，已經是不爭的事實。

一手房如此，二手房市場同樣慘淡。元旦到春節期間，不少中介門店難得有客戶上門，大半個月都沒什么生意，房地產經紀人的收入同成交量一樣大幅萎縮，業務人員流失嚴重。

房價下調掀起銷售“小高潮”

春節樓市的慘淡開局，令不少開發商感覺到今年樓市并不會那么一帆風順，于是各種價格方面的調整悄然出現。

想降價又不敢公開降，不少開發商就開始“暗箱操作”，如將新房放到中介企業門店去賣，推出各種“內部價”，價格比原價低了每平方米2000元不算什么，有的樓盤“內部價”竟然是原價每平方米10000元的一半，每平方米只要5000元！

房價的明顯下調，迅速吸引了不少剛需購房者的目光。就在此時，樓市利好開始出現——2月18日，央行宣布降低存款準備金率，福州樓市相比春節開始有了回暖跡象。敏銳的開發商立即趁此機會加大銷售力度以回籠資金。除了價格讓利，開發商也在房款支付方式上讓步，主動推出各種墊付首付款的方案，如購房者簽約時首付一成房款，剩余的兩成由開發商墊付，購房者需在半年內無息還清。

福州房地產專家王劍超說，低首付樓盤密集出現，證明當時開發商的資金壓力逐漸增大，希望通過降低購房門檻的方式加快銷售回籠資金。而后來的銷售量也說明，這種辦法的確有效。2月份，福州一手房成交774套，環比上漲63.64%，這是福州一手房月成交量連跌3個月后首次上漲。

降息降準導致形勢逆轉

幸福來得總是那么突然，這句話用在福州開發商身上，非常貼切。

原本以為2月樓市的成交上漲只是個“插曲”，沒想到，它其實是“序曲”！一方面，2月的一撥成交“小高潮”仿佛給樓市發出了回暖的信號；另一方面，從中山到蕪湖，再到上海，各種“微調”花樣頻出，不斷觸及調控底線，更不斷見諸報端，刺激著購房者的神經。

就在此時，首套房貸利率放松的消息傳出，開發商也加大了推盤力度，于是樓市步入了快速回暖軌道。進入3月份，每周福州市區成交量都維持在360套以上，且都為110平方米左右的戶型。

福州天知營銷公司總經理陳少鳴認為，福州中大戶型銷量的提升，是一個信號，首次改善型需求在經歷了長時間的觀望后，開始爆發。

隨后的樓市銷售情況表明，這個判斷是正確的。3月份，福州市區一手房的簽約套數和面積環比分別上漲了117.18%和118.1%，二手房的成交量相比2月份也上漲了30%。甚至連商業地產都不例外——存款準備金率一下調，福州寫字樓市場就開始逐步回暖，購買半層、一層寫字樓的大客戶重出江湖，寫字樓租金也繼續上漲。

3月份的福州樓市迎來了久違的“小陽春”，就在大家都以為市場就此觸底反彈時，4月初成交量的下滑又給樓市潑了一盆冷水。加之此時福州商品住宅庫存已經突破2萬套，樓市將如何發展備受關注。

不過，人們的緊張情緒是暫時的。5月份之后，福州一些樓盤的開盤現場活脫脫成了搶房現場，其火爆程度令人咋舌。最終，福州一手房在“紅五月”共簽約2009套，環比增長48.48%，創下了福州樓市近10個月以來新高。“這主要是政策的微調所致。二套房利率調整、首套房貸開始松動，‘搶購風’的出現跟這些政策是有關聯的。”福建申發置業總經理羅新表示，購房者的心理此時出現了一些變化，因為自樓市調控以來，購房者已經觀望了很久，特別是一部分原本就準備買房或急需用房的剛性需求購房者逐漸從觀望政策效果轉為出手買房。

下半年成交量價齊升

進入下半年，福州樓市在政策面上可謂暖風拂面：6月，福州公積金貸款額度大幅度上調，貸款人負擔顯著減輕；隨后，福州出臺了普通住房新的認定標準，降低了購房者的購房成本；接著，央行在7月5日宣布年內第二次降息，福州市場傳出首套房貸利率最高可享8.5折優惠的消息，再度刺激了人們的買房欲望。于是，“金三、銀四、紅五月”和高位運行的6月之后，7月福州一手房成交2287套，創下13個月以來的新高。在價格方面，7月福州樓盤均價為每平方米12782元，環比上漲0.37%，這已經是福州連續3個月均價上漲，從而確定了全年樓市的基調。

8月，福州住宅成交套數和面積繼續延續7月的上升勢頭，成交量與面積均再度創下年內新高，成交面積更達到近21個月以來的最高值，價格也在輕微上漲。另一方面，越來越多的二手房業主開始提價，二手房價格有10%左右的上漲。

在這種情況下，傳統旺季的“金九銀十”，福州樓市會有怎樣的表現無疑引人矚目。然而，對“金九銀十”的成交量，福州許多專家都事先表態：“福州樓市今年是淡季不淡、旺季不旺。”果然，由于優惠大幅減少，盡管相比去年仍處于高位，“金九”的成交量沒能延續7月、8月的漲勢，“銀十”的成交量平穩承接“金九”，依然不如7月和8月。

不少業內人士原本認為，10月過后，福州樓市將以量價平穩為主旋律，不會再出現太大的起伏。但出乎意料的是，11月的樓市卻迎來了7月后的又一次爆發，一手房成交套數為2282套，環比10月份上漲8.77%。至此，福州不少開發商都已提前完成全年銷售任務。與此同時，不少持幣待購的購房者開始看漲后市房價。隨后的房價變動也“證明”了他們的“先知先覺”——市區新推的中小戶型樓盤當中，不乏均價超過每平方米30000元的項目。

如今，12月份即將過去。在經歷了年初的“以價換量”、年中的“平價放量”和年末的“保價保量”之后，明年的樓市將何去何從？

“在成交量上漲的情況下，房企資金壓力有所緩解，再加上已完成全年任務目標，更不愿主動降價以價換量。因此，從目前情況來看，樓市以價換量的階段已經結束。”福州房地產專家劉福泉認為，在通脹壓力增大的背景下，房價上行的壓力也比較大，甚至會出現較大幅度的上升，但暴漲的可能性不大。而福州大學房地產研究所所長王阿忠則認為，目前福州樓市量價齊漲的局面比較穩固，樓市回暖的跡象十分明顯，年底至明年初樓市在總體上會以穩定為主。“住宅調控政策沒有放松，去投資化仍是調控重點，開發商不會貿然大幅提高房價；而近幾個月，福州土地市場活躍、樓市成交量持續回升，也不可能出現大幅的降價。在短期內，開發商和購房者的市場觀望情緒都會加重。”

閩侯板塊迎利好大放異彩

今年福州樓市，除了價格跌宕起伏，另一個引人關注之處就是閩侯板塊大放異彩，交易火爆。

今年初以來，福州市區的土地出讓市場乏善可陳，而閩侯的土地市場卻風生水起，今年初至今出讓了幾十幅地塊。如今，有在福州市區開發的地產公司，如融僑、融信、世茂、陽光、三盛、正榮、順華、福晟、正祥……幾乎在閩侯都有項目，而且部分公司還將未來的開發重點放在閩侯。

土地市場紅火，樓市交易更是火爆。業內人士表示，今年福州銷售最為火爆的板塊肯定是閩侯板塊，幾乎每周的閩侯樓市交易量都超過了福州五城區的交易量。

閩侯樓市火爆，有三個方面的原因。第一，福州市區從2010年10月開始對市區樓盤實行限購，便有部分福州市民轉向閩侯新區買房。第二，此前福州市區推出的不少地塊，樓面單價都超過了每平方米8000元，樓盤銷售價格都在每平方米18000元左右；而開發商在閩侯以低價拿的地，常常開出7字頭，甚至是6字頭和5字頭的房價，吸引了眾多資金不足的購房者。第三，規劃帶來的利好。在福州地鐵2號線規劃、繞城高速公路通車、甘洪路擴建等利好消息的刺激下，閩侯區域房價實現三級跳，部分樓盤在幾年時間內，每平方米價格上漲了三四千元。

明年，閩侯樓市會繼續今年的火爆嗎？業內人士表示，交易量受到大量新盤入市的影響，有可能繼續上升。但是在價格方面，受地段的限制，閩侯板塊的樓盤在經歷一波上漲后，房價雖然低于市中心，但已經處在高位，短期內繼續上漲的空間不大。此外，閩侯板塊作為城區周邊地域，地段上始終是個“硬傷”，缺少出租價值，不能做到如金山片區、五四北一樣以租養貸，空房閑置的成本會造成購房者額外的負擔。因此，想在這一板塊投資的市民，一定要做好足夠的心理準備。