香江南京圈地3萬(wàn)畝 土地幾乎“零成本”

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日前，一則在南京地區(qū)流傳已經(jīng)有一段時(shí)日的消息再次出現(xiàn)刺激人們的眼球，而這次消息的可信度非常確定。據(jù)南京本地媒體報(bào)道，香江集團(tuán)旗下的香江全球家居CBD轉(zhuǎn)讓部分用地指標(biāo)，接手對(duì)象或?yàn)檠拧?/h2>

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日前，一則在南京地區(qū)流傳已經(jīng)有一段時(shí)日的消息再次出現(xiàn)刺激人們的眼球，而這次消息的可信度非常確定。

據(jù)南京本地媒體報(bào)道，香江集團(tuán)旗下的香江全球家居CBD轉(zhuǎn)讓部分用地指標(biāo)，接手對(duì)象或?yàn)檠啪訕?lè)，并指雅居樂(lè)欲進(jìn)入與南京一河之隔的汊河板塊，打造高端住宅項(xiàng)目。

報(bào)道轉(zhuǎn)述香江商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理陸國(guó)軍稱(chēng)，香江全球家具CBD項(xiàng)目將從現(xiàn)有的3萬(wàn)畝用地指標(biāo)中，轉(zhuǎn)讓500畝給雅居樂(lè)。而滁州市政府年底前還將增加300畝住宅用地指標(biāo)給雅居樂(lè)，在汊河新城打造高端住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。

香江轉(zhuǎn)讓土地用地指標(biāo)

事實(shí)上，該消息最早傳出可溯及今年9月之前，當(dāng)時(shí)已有南京媒體報(bào)道，已匯集了香江集團(tuán)、碧桂園的汊河板塊，雅居樂(lè)將加入。

彼時(shí)，當(dāng)時(shí)的汊河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)人回應(yīng)媒體稱(chēng)其并不知情。而滁州市國(guó)土資源局相關(guān)人士也對(duì)外表示尚未知曉這件事，他續(xù)稱(chēng)即使確有此事，如合作還未確定，政府也不方便對(duì)外透露。

不過(guò)，隨后雅居樂(lè)華東區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)邵晴就表示：“雅居樂(lè)確實(shí)在城市周邊的幾個(gè)區(qū)域做過(guò)多輪考察，滁州汊河板塊也是其中考察的一項(xiàng)。但具體有無(wú)進(jìn)駐的計(jì)劃暫時(shí)還沒(méi)有得到確切消息。”

但即使并無(wú)任何直接關(guān)系人確認(rèn)，大多數(shù)南京業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為該消息可信度頗高。

不過(guò)，在觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的持續(xù)跟進(jìn)采訪(fǎng)下，本月14日，香港控股董事會(huì)工作人員終于向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體坦陳，目前公司有意向轉(zhuǎn)讓土地指標(biāo)，也的確和雅居樂(lè)就此事在洽談中。其進(jìn)一步稱(chēng)，事實(shí)上，正在洽談的企業(yè)并不止雅居樂(lè)一家。

至于轉(zhuǎn)讓的土地是否為500畝，該工作人員稱(chēng)目前尚未確定，還得看最終洽談的結(jié)果。此外，香江全球家居CBD為一個(gè)占地廣闊，涵蓋商業(yè)和住宅的大型項(xiàng)目，因此，香江方面最終將出讓什么性質(zhì)的土地，目前也并未有結(jié)論。

不過(guò)，另一個(gè)未經(jīng)證實(shí)的消息稱(chēng)，目前雅居樂(lè)在汊河板塊的項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)完成，其將避開(kāi)碧桂園和香江控股已有的項(xiàng)目類(lèi)型，打造高端洋房類(lèi)型項(xiàng)目。

此外，香江控股工作人員表示，由于企業(yè)之間并不能直接進(jìn)行土地的買(mǎi)賣(mài)，因此公司和有意獲取土地的房企最有可能進(jìn)行的合作方式為項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)��?dāng)然，合作開(kāi)發(fā)的可能性也不排除。

但對(duì)于香江控股將通過(guò)此次土地轉(zhuǎn)讓獲得多少收益這個(gè)外界可能更為關(guān)注的問(wèn)題，上述人士表示目前無(wú)法作答。

“3萬(wàn)畝”土地低廉的成本

其實(shí)，不管最終的土地轉(zhuǎn)讓金是多少，對(duì)于以極低成本拿地的香江來(lái)說(shuō)，這似乎都是一樁穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。

2011年8月5日，香江控股發(fā)布公告透露，其控股子公司廣州番禺錦江房地產(chǎn)有限公司下屬的三家全資子公司參加安徽省來(lái)安縣國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局舉辦的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)，分別競(jìng)得地塊編號(hào)為L(zhǎng)ASZ2011-11至LASZ2011-19號(hào)地塊的土地使用權(quán)。

根據(jù)公告內(nèi)容統(tǒng)計(jì)，香江控股一共獲得了9宗用地，其中商業(yè)金融用地4宗，住宅用地5宗，土地面積共約48萬(wàn)平米，耗資7.695億元。

而據(jù)南京本地媒體的跟進(jìn)報(bào)道顯示，香江控股擬對(duì)此項(xiàng)目投資將高達(dá)600億元，更有媒體稱(chēng)將投資千億。

隨后，在10月爆出雅居樂(lè)欲接手香江此區(qū)域部分土地的報(bào)道時(shí)，對(duì)香江該項(xiàng)目的土地面積給出了一個(gè)驚人的數(shù)字“3萬(wàn)畝”，雖該數(shù)字并未獲得香江或滁州市政府方面的承認(rèn)，但倘若屬實(shí)，那么去年香江控股已公告的拿地部分僅約720畝，只是其千億投資計(jì)劃傳聞的很小一部分。

雖然拿地之時(shí)并沒(méi)有引起太大關(guān)注，但在香江控股的股吧中，亦可看見(jiàn)有人為其這次拿地算了一筆帳，稱(chēng)按照香江控股的拿地情況，該項(xiàng)目的土地成本只有28元/平米。

對(duì)于剛剛發(fā)布2012年第三季度報(bào)告顯示7-9月凈利潤(rùn)為負(fù)2667萬(wàn)元的香江控股來(lái)說(shuō)，出讓這些幾乎可視為“零成本”的土地，都是一樁不錯(cuò)的生意，至少賣(mài)地所得亦可解公司的燃眉之急。

在今年6月，已經(jīng)命名為南京灣錦繡香江的該項(xiàng)目在南京廣州路民防大廈開(kāi)盤(pán)之時(shí)，定價(jià)為洋房6800元/平米，別墅1萬(wàn)多元/平米。

而目前香江所出售的這些房源，不過(guò)僅為香江集團(tuán)牽頭打造的南京香江全球家居CBD項(xiàng)目的開(kāi)端，可以預(yù)想在接下來(lái)幾年，這個(gè)通過(guò)家居家地產(chǎn)概念的項(xiàng)目從土地方面亦將為香江控股帶來(lái)巨大的盈利。

家居產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圈地模式

不過(guò)值得注意的是，南京香江全球家居CBD僅是香江集團(tuán)計(jì)劃打造的9個(gè)香江全球家居CBD項(xiàng)目的其中一個(gè)。

據(jù)目前了解的情況，除南京之外，香江控股在成都、香河兩地也有該系列項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其中成都項(xiàng)目為第一個(gè)香江全球家居CBD。此外，香江集團(tuán)還計(jì)劃在珠三角、中部、東南沿海、山東半島、東北和西北這六個(gè)經(jīng)濟(jì)圈分別尋找合適的區(qū)域，用來(lái)打造香江全球家居CBD。

在對(duì)外的宣傳資料中，香江集團(tuán)這樣定義香河香江全球家居CBD項(xiàng)目，稱(chēng)其是由政、企、商聯(lián)手打造的面向不同經(jīng)濟(jì)圈的全球家居交易集散平臺(tái)，是國(guó)務(wù)院確定的九大物流基地戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分。

當(dāng)然，這個(gè)定位和香江集團(tuán)是由家居建材起家有著莫大的關(guān)系。在香江集團(tuán)旗下，除了做房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)的香江控股，還有金海馬和香江家居。

翻查公開(kāi)資料，亦可了解該系列項(xiàng)目的初步運(yùn)作模式為通過(guò)香江集團(tuán)攜帶旗下同時(shí)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和家居產(chǎn)業(yè)的兩大平臺(tái)優(yōu)勢(shì)與政府進(jìn)行洽談，在明確之后由香江控股進(jìn)行土地獲取及商業(yè)、住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，香江控股還將負(fù)責(zé)住宅及部分商鋪的出售，而金海馬及香江家居則負(fù)責(zé)家居賣(mài)場(chǎng)等持有型物業(yè)的招租及運(yùn)營(yíng)管理，香江控股收取物業(yè)出租費(fèi)。

更為重要的是，按照香江集團(tuán)欲在全國(guó)打造9個(gè)香江全球家居CBD的計(jì)劃來(lái)看，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，香江控股的土地儲(chǔ)備及發(fā)展項(xiàng)目似乎都已經(jīng)不用擔(dān)心。

雖然香江控股工作人員稱(chēng)公司的土地策略不方便對(duì)外透露，但其同時(shí)也承認(rèn)在近一兩年內(nèi)，香江控股并沒(méi)有通過(guò)招拍掛或其他方式進(jìn)行拿地。

事實(shí)上，按照香江全球家居CBD南京規(guī)劃上萬(wàn)畝、成都規(guī)劃3000畝的規(guī)模來(lái)推算，如果9個(gè)項(xiàng)目全部落實(shí)，即使只有部分可以開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，對(duì)于香江控股來(lái)說(shuō)其土地儲(chǔ)備及可供開(kāi)發(fā)出售的建筑面積也將是驚人的數(shù)字。

對(duì)于香江控股這種規(guī)模稱(chēng)不上太大，現(xiàn)金實(shí)力也難以和中海保利等大公司相提并論的企業(yè)而言，這種發(fā)展模式或許也不失為一個(gè)避開(kāi)與大企業(yè)在土地市場(chǎng)上直接競(jìng)爭(zhēng)的方式。

然而，對(duì)于2012年利潤(rùn)總額只有1.27億元的香江控股來(lái)說(shuō)，將如何保障有足夠的資金分批投資這些動(dòng)輒上百億的龐大項(xiàng)目？另外，在10月份剛有媒體報(bào)道稱(chēng)香江家居敗走重慶的事件之后，這些香江全球家居CBD又將如何保障成功經(jīng)營(yíng)也還是有待觀(guān)察的問(wèn)題。 

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