據北方網報道，南京長江國際航運物流服務中心項目工地，貼有“施工現場，閑人免進”警示的大門肆意敞開，圍墻內已雜草蔓延。

2010年，南京下關區兩幅相鄰巨無霸地塊的出讓，曾經吸引了全國的目光�？偝鲎屆娣e67萬平方米，總價超過200億元，競買保證金42億元，單這三個數字，就能說明這兩幅地塊的分量。在被中冶集團占80%股份的南京臨江老城改造建設投資有限公司競得后，這兩幅相鄰地塊經過兩年的沉寂，首個項目終于在今年7月份舉行了一場盛大的開工儀式，正當所有人以為巨無霸地塊將正式啟動的時候，項目現場卻又恢復了平靜。“先開工再停工”“逃避對閑置土地的處罰”等說法一時間甚囂塵上。

現場圈起來的空地

今年7月11日，南京長江國際航運物流服務中心項目舉行開工儀式，作為下關濱江商務區的重要組成部分，該地塊的開工，被認為預示著中冶下關巨無霸地塊的開發建設正式啟動。南京規劃局公布的批前公示顯示，南京長江國際航運物流服務中心項目一期工程包含商埠街和永寧街兩塊商業辦公用地，未來將建1棟150米和4棟100米的商業辦公樓，總投資達33億元。規劃顯示，未來該中心建成之后，將通過全球招商，吸引跨國航運企業總部、國內知名航運企業進駐，建成具有南京特色的航運標志性空間。

然而新金融記者近日來到南京長江國際航運物流服務中心施工現場，在開工儀式舉行四個月之后，卻并未在現場看到施工人員和機械在施工。寫有“長江國際航運物流服務中心項目”標識的大門緊鎖著，整個地塊被圍墻圈著，不過旁邊卻有一道小門供周邊居民穿行，圍墻圍起的院內雜草叢生。“7月份的那場開工儀式很熱鬧，可是開工之后就沒動靜了，到現在也是一直沒有人來施工。”在小門內的空地收廢品的一位女士對新金融記者說。

一位不愿具名的南京房地產業內人士對新金融記者表示，7月份那場開工儀式的時間特別巧妙。“國土資源部《閑置土地處理辦法》于7月1日開始實施，對于閑置地塊滿兩年未開工將無償收回土地使用權，中冶下關兩幅地塊的開工時間，距離閑置土地新政實施只有十天。而兩幅地塊當初的拿地時間為2010年9月19日，今年7月份開工可以說是卡在兩年期限即將到期之日。”上述業內人士表示，開工儀式后沒有動工的情況，使人不得不猜疑，開工儀式是否是為了應對閑置土地滿兩年被無償收回的一種變通之道。

對于上述質疑，新金融記者致電中冶置業南京公司，工作人員以不了解情況為由未予回應。

原因地王的尷尬

對于中冶下關地塊開發進展緩慢的原因，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝對新金融記者表示，該地區屬于南京老城區，居民大都在此居住了幾十年，且大都為小面積的私宅，拆遷周期通常比其他地區要長。此前南京市下關區濱江開發建設指揮部曾公開表示，該區域是南京最大一塊棚戶改造區，僅住宅用地拆遷就涉及11000余戶居民。

在距離中山碼頭幾百米處的一條公共路，可以看到兩邊房屋里面的不少居民已經搬走，很多房屋已經卸去了窗戶。據正在路邊休息的當地居民朱先生介紹，該區域正屬于中冶下關地塊中的商埠街區域。“我們這條街是2010年開始動遷的，兩年多來已經有大概三分之二的人搬走了，而我們這些剩下的居民，基本都是補償條件還沒有談攏的。”朱先生對新金融記者介紹。

據朱先生介紹，中冶置業相關負責人近日曾到動遷區域進行調研，與當地居民交流，了解動遷進度。“老城區的地王項目都會面臨這樣的尷尬，炒高的地價和未來的美好規劃，往往使動遷居民對拆遷補償有著更高的期待。而近幾年持續的房地產調控，又堵死了通過房價上漲增加利潤的可能性，利潤空間的縮小和當前樓市的現狀，都使得開發商陷入進退兩難的境地。”張輝表示。

而與動遷等客觀因素相比，開發該地塊龐大的資金需求，以及中冶集團目前的資金情況，似乎成為該項目進展緩慢的更重要原因。據了解，對于中冶南京地塊所在區域，南京市的規劃是將其打造為集甲級寫字樓、高端商業、酒店、住宅等于一體的“南京外灘”，總投資額達到400億元。

“這不是單純的房地產開發，更像是舊城改造的概念。”南京工業大學房地產管理系主任吳翔華曾對當地媒體表示，地塊中包含了大量醫院、學校以及其他公共設施的建設，都對開發企業的資金鏈提出更高要求。

與此同時，負責地塊具體開發的中冶置業所屬的母公司中冶集團，在上半年的資金情況卻并不樂觀。中國中冶公布的今年上半年半年報顯示，公司上半年實現營業收入1070.14億元，同比增長0.81%，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.86億元，同比下降109.45%。事實上中國中冶在今年一季度的凈利潤仍高達8.63億元，而到二季度結束的上半年，就變成了虧損1.86億元，二季度的業績急轉直下可見一斑。同時公司總資產減值達27.94億元，減值幅度同比上升了383%。中冶置業集團董事長劉福明曾在其內部刊物上表示，下關項目體量大、占用資金量大，將做好開發進度的控制。

一面是開發這幅巨無霸地塊所需的龐大資金需求，一面卻是母公司凈利潤急速下滑的現實，顯然中冶在拿下這幅巨無霸地王之后，正面臨著巨大的挑戰。而這或許也是原計劃2011年上半年開工的該地塊，直到今年7月份才舉行首個項目開工儀式的原因。

拿地輝煌的“南京外灘”

如今的略顯尷尬，和當初拿地時的輝煌，形成了強烈的反差。中冶集團與下關濱江巨無霸地塊，在其出讓之前就有著千絲萬縷的聯系。

2009年初，由南京大學建筑規劃設計研究院編制的《下關濱江地區規劃設計》開始在規劃網和南京城建展覽館中公示，有著“南京外灘”之稱的這一區域規劃正式亮相。這一區域是近代南京最早開埠的地區，曾因航運業的興旺而成為南京最發達的商業區域之一，后來則隨著航運業的衰落而回歸沉寂。這個規劃中的下關濱江地區，南至中山北路，北至長江大橋，西至長江，東至大橋引橋和惠民大道，沿江岸線約2公里，占地面積約2.3平方公里。

這一規劃的出臺，無疑為下關這個之前在南京市區中略顯落寞的區域，打上了一針“強心劑”，表明南京會將這里作為未來重點發展和打造的區域之一。而早在2009年4月，南京市國資集團、下關區政府、中冶置業三方即簽訂《南京下關濱江區域老城改造項目整體開發合作協議》，成立注冊資金為50億元的項目公司。2009年8月8日，南京臨江老城改造建設投資有限公司正式注冊成立，中冶集團占該公司80%的股份，占絕對控股地位。合資項目公司的成立，使得許多人當時猜測中冶集團對參與“南京外灘”的建設勢在必得。

2010年9月19日，下關濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊兩幅巨無霸地塊的出讓，成為中冶表現的最佳舞臺。據了解，兩幅地塊中的1號地塊出讓面積為353664.3平方米，掛牌起始價為121.41億元，樓面地價為5929元/平方米，3號地塊出讓面積為313879.4平方米，掛牌起始價為78.93億元，樓面地價為8272元/平方米。出讓文件中土地競買者注冊資金不得低于40億元的規定，更與注冊資金為50億元的南京臨江老城改造建設投資有限公司不謀而合。最終不出意外，參與兩幅地塊拍賣的只有中冶控股的南京臨江老城改造建設投資有限公司一家企業，該公司以底價競得這兩幅地塊，總價達到200.34億元。這個成交價格不但一舉創下南京土地市場總價拍賣紀錄，更是成為目前為止僅次于廣州亞運城的地塊，在國內總價地王中排名第二位。

對于中冶拿下這兩幅相鄰的巨無霸地塊，當時已有業內人士表示，雖然拿地樓面地價低于周邊區域，但高總價將對拿地企業資金能力提出很高要求。摩根士丹利在對該地塊的一份研究報告中估計，由于拿地價格明顯低于周邊區域樓面地價，該項目可于2013年至2015年分別為中國中冶帶來28億元、33億元及20億元的利潤。

未來合作開發或是出路

中冶要在未來三年拿到這80多億元的利潤，無疑需要加快地塊整體的開發速度，而目前單靠其自身的力量，似乎很難完成這一任務。引入新的有實力的合作伙伴，成為業內預計中冶最可能采取的措施。

一直與中冶有著不錯合作關系的中糧集團，近日屢次被媒體提及，將參與下關地塊的開發。報道稱中冶有意引進中糧置業，在下關復制其旗下已經成名的商業綜合體模式大悅城。不過很快上述消息就被中冶和中糧兩方面同時否認，表示并沒有在下關地塊開發大悅城的計劃。

雖然中糧參與開發的消息被暫時否認，但在該地塊中引入戰略伙伴合作開發，被業內人士認為已是勢在必行。事實上，當初在回應出讓地塊不能超過20萬平方米的國土資源部規定時，南京國土局曾表示出于商業配套和公共配套的需要，下關地塊實際上在內部已經被分成了許多個小地塊。“由于地塊面積巨大，未來不排除開發商通過分割轉讓或者股權合作的方式，引入其他企業共同開發。”吳翔華表示。

“這樣的話中冶相當于做了土地的一級開發，然后再引入合作伙伴共同開發，這樣無疑大大降低了開發的資金壓力，同時也為項目的推進提供了各種資源上的保障。”業內人士對新金融記者表示。

規劃顯示，未來五年以南京長江國際航運物流服務中心為核心，下關濱江區域將陸續建成80余幢高端商務樓宇、30余幢甲級寫字樓及1幢400米以上地標性建筑，下關將成為江蘇省乃至全國航運服務資源要素集聚的區域航運物流總部中心、口岸綜合服務中心、航運交易中心、航運人才交流中心和產業研發中心。張輝對新金融記者表示，其實中冶的眼光是非常好的，下關濱江區域，沿江自然景觀豐富，既是南京的老居住板塊，又有著政府支持的航運業等產業基地，與市中心距離也很近，未來的發展潛力巨大。“現在開發企業需要做的，就是加快地塊的全面啟動。”張輝表示。

一面是開發這幅巨無霸地塊所需的龐大資金需求，一面卻是母公司凈利潤急速下滑的現實，顯然中冶在拿下這幅巨無霸地王之后，正面臨著巨大的挑戰。