租金漲幅趨緩

　　此前，北京市場(chǎng)寫字樓的租金已經(jīng)連續(xù)數(shù)個(gè)季度維持10%左右的高漲幅。

　　據(jù)戴德梁行此前的數(shù)據(jù)，2011年第一季度至2011年第四季度，北京寫字樓租金的環(huán)比漲幅分別為9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。

　　世邦魏理仕的數(shù)據(jù)則顯示，即便在今年一季度，北京寫字樓租金的漲幅也仍然高達(dá)10.6%；直到第二季度增幅才放緩至3.7%。

　　持續(xù)的高速增長(zhǎng)將北京寫字樓的平均租金不斷推升，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，目前北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均每月每平方米407.4元的租金，早已超越上海，成為全國(guó)最高值。

　　與此同時(shí)，北京寫字樓市場(chǎng)中的新增供應(yīng)仍顯不足。

　　“在經(jīng)歷了連續(xù)兩個(gè)季度沒有新項(xiàng)目落成后，2012年三季度，位于金融街的豐銘國(guó)際中心落成，為市場(chǎng)提供3.7萬平方米的寫字樓面積，暫時(shí)緩解區(qū)域供應(yīng)緊張的狀況，但全市供不應(yīng)求的局面仍在持續(xù)。”世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛介紹，自2009年開始，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量持續(xù)下降，同期，市場(chǎng)需求大幅增長(zhǎng)，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率連續(xù)下降。

　　世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，在供應(yīng)不足和需求保持平穩(wěn)的雙重壓力之下，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率到本季度已下降至3.8%，繼續(xù)較上季度小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，為1995年以來的歷史最低水平。

　　“由于前期漲幅較大，而可供出租的面積愈發(fā)有限，因此北京寫字樓租金的上漲空間已經(jīng)很有限了。”世邦魏理仕北京分公司研究部副董事蔣晶亮如此分析北京寫字樓市場(chǎng)在新增供應(yīng)不足的情況下，漲幅僅為1.5%的直接原因。

　　　　經(jīng)濟(jì)下行使然

　　根據(jù)世邦魏理仕的監(jiān)測(cè)，2012年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓需求多來自外資公司，行業(yè)涉及制造、能源和食品等多個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)。例如，戴姆勒在位于酒仙橋的頤堤港擴(kuò)租了9400平方米，成為三季度面積最大的優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃交易；而雀巢公司也在頤堤港承租了3000平方米；殼牌石油在國(guó)貿(mào)中心三期承租了9100平方米；羅氏制藥租賃了位于CBD的僑福芳草地6100平方米。內(nèi)資公司中，中國(guó)信安國(guó)際投資集團(tuán)承租了北京IFC1500平方米。

　　“由于市場(chǎng)整體空置率處于較低水平，可供租賃面積少，市場(chǎng)吸納量也趨于平穩(wěn)。”陳紅飛表示，在此影響之下，第三季度北京寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量?jī)H為5萬平方米左右，相比上季度大幅下降了約40%。

　　“目前來看，歐美經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)本質(zhì)好轉(zhuǎn)，而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也趨向放緩，因此短期來看，來自于內(nèi)外資的寫字樓租賃需求都保持謹(jǐn)慎。”蔣晶亮分析稱。

　　另有業(yè)內(nèi)人士稱，在經(jīng)濟(jì)下行的影響之下，一些對(duì)價(jià)格敏感的租戶對(duì)北京寫字樓高企租金的抵觸正逐步顯現(xiàn)，同時(shí)市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下艱難掙扎的租戶在三季度退租的情況。

　　由于成熟商務(wù)區(qū)周邊可供土地有限，高品質(zhì)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目越來越少。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂指出，“甲級(jí)寫字樓的低空置率和持續(xù)上漲的租金水平迫使一些企業(yè)租戶為同時(shí)滿足辦公空間和預(yù)算的需要，正考慮向乙級(jí)寫字樓和商業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)移，我們預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)到2013年。”

　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)，年內(nèi)北京將有13.7萬平方米寫字樓供應(yīng)，新增量增加，供應(yīng)吃緊的局面將有所改變，供需雙方對(duì)未來市場(chǎng)變化將持謹(jǐn)慎的態(tài)度，而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩與全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)將繼續(xù)影響北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。

　　“但在市場(chǎng)中可租面積有限的背景下，接下來租金將保持平穩(wěn)或持續(xù)小幅上漲。”就此，蔣晶亮判斷，今年全年，北京寫字樓租金的漲幅將超過20%。