聚焦開發貸

記者從多家銀行了解到，與上半年開發貸款不增長或負增長相比，下半年多家銀行的開發貸款將出現一定程度的增長。這種銀根寬松性信號貌似是調控的“不和諧音”，但經過仔細調查，記者發現，開發貸款總量增加不代表調控轉向，這些資金結構性傾向于保障房項目和央企等大企業發展。對于眾多商品房開發商，尤其是開發中高端投資類物業的中小民營企業來看，開發貸款仍然十分緊張。

保障房建設獲定向寬松

剛剛結束披露的銀行業半年報顯示，多家銀行的房地產業貸款占比較去年末下降，僅有個別銀行的開發貸占比提升。不過，多家銀行相關人士均表示，與上半年相比，下半年房地產開發新增貸款規模將有明顯上升。

建行相關負責人在半年報業績說明會上透露，與上半年開發貸負增長相比，該行下半年的新增開發貸規模計劃在300億元以內。而深圳一家股份制銀行的人士也透露，該行行長此前曾表示，考慮到房地產市場已經見底，下半年將加大信貸投放力度。

國家統計局最新數據顯示，1至8月份，房地產開發企業本年到位資金59714億元，同比增長9.1%，增速比前7個月提高2.9個百分點。其中，國內貸款9886億元，增長11.2%。這一增速與上半年各月同類數據相比，有明顯增長。

不過，銀行界人士對此解釋稱，此舉前不意味著開發貸對所有房地產企業敞開懷抱。“貸款主要用于支持保障房建設，以及項目資質良好的企業。當然，其中絕大多數是央企項目和地方國資房企項目。一些規模不大，且開發物業類型為調控對象的中小民營企業，到銀行談貸款的能力仍然非常弱。”一位北京銀行界人士稱。

對于銀行貸款支持保障房建設，上海等地近期已經信號頻傳。上海銀監局9月初宣布，以名單制管理為抓手，全面指導市內各銀行加大保障房建設的信貸支持力度。

據了解，截至2012年6月末，上海名單制項下保障房貸款余額為685億元，較年初增加175億元，保障房貸款增量是同期全部住房開發貸款增量比重的104.2%。到目前為止，今年名單內保障房發放審批額度也已完成138.13億元。各行保障房貸款總額度均超百億元。

上海銀監局相關負責人表示，下一階段，上海銀監局將進一步細化名單制項目貸款的統計監測，對符合貸款條件的項目貸款落實情況進行重點跟蹤，確保轄內銀行充分落實信貸支持本市保障房建設與舊區改造工作的各項要求，力爭全年實現保障房項目及舊改貸款增量651億元，而這一貸款增量努力目標占2011年全市貸款增量超過20%。

信貸環境仍未全面改善

上述與保障房相關的數據說明，銀根在房地產開發方面仍屬“定向寬松”。銀根未在房地產調控大方向上有絲毫放松的一個證明是個人貸款業務的收緊。一位北京房地產界權威人士向記者透露，就在8月份，北京一些銀行已經開始悄然收緊此前放松過的二套房貸款。原本一些可以拿到優惠利率折扣的二套房，現在全面恢復至基準利率或1.1倍利率水平。“在全國大督查之后，各地陸續有收緊性調控的新動作出現。北京對個貸業務的收緊是響應調控基調的一個表現。對市場相關主體來說，即便沒有新政策出臺，小的”微縮“信號同樣值得關注。”上述北京地產人士稱。

此前，陸續有華東市場和深圳市場相繼被媒體披露首套房貸八五折優惠淡出市場的消息。雖然此舉的主要原因是八五折優惠利率對銀行利潤造成負面影響，但也一定程度上起到了響應調控的作用。

而從房地產企業的角度來看，信貸環境的全面改善遠未到來。綠城集團主席宋衛平日前表示，目前絕大多數民營房企，仍處于煎熬狀態。萬科集團總裁郁亮則稱，當今的房地產行業最不需要的就是“對未來市場存在僥幸心理”。郁亮認為，房地產調控政策仍會長期化，“積極應對”是明智房企的唯一選擇。

不過，一些資質較好的民營企業也不排除深受銀行青睞的可能。龍湖地產相關人士就曾介紹，目前國內各大銀行對優質客戶的傾斜越來越明顯，即便是上半年，龍湖新增國內銀行貸款量也超過預期，且獲得了更為優惠的利率條件。

“上半年，絕大多數房地產企業資金來源仍是銷售回款為主，而不是銀行貸款。良好的銷售支撐萬保招金為代表的眾多房企在上半年基本走出了資金鏈最低谷，這一資金來源結構短期內不會有實質性改變。”一位房地產開發企業高層表示。

地產信貸風險監管未松

雖然開發貸只針對保障房定向寬松，但相關監管機構仍要求銀行進一步加強房地產信貸風險管理。

消息人士透露，監管機構要求銀行密切關注開發企業融資行為，防止其違規套取銀行資金。要求銀行對參與高利貸、資金鏈斷裂甚至涉嫌非法集資的開發企業，應盡早介入開展債權處置。此外，銀行還要督促房地產開發企業加快銷售，對回籠資金實行封閉管理并及時償還貸款，防止其違規挪用。

據統計，今年上半年，全國房地產開發資金來源同比增長5.7%，增速比去年同期大幅回落15.9個百分點，其中利用外資、自籌資金兩項同比分別回落129.4和19.8個百分點。資金來源緊張和負債率高、債務集中到期等多重因素疊加，將進一步考驗部分房地產企業資金鏈風險。

為此，監管部門要求銀行要繼續做好對房地產開發企業的持續監測和風險動態排查工作，重點關注貸款一年內到期的開發企業資金鏈情況，對存在還款壓力的開發企業，督促其通過轉讓項目、出售股權、增加抵押物等方式，盡快緩釋風險。