據上證報調查，龍湖地產、江蘇新城控股等房企已確定啟動以“積極降價”為核心的“秋收行動”，上海等華東部分樓盤的降價幅度將超過20%。此外，萬科的煙臺項目、長甲集團的上海豪宅項目已經開始了新一輪降價行動。而恒大、碧桂園等企業，則是傳統的“主降派”

在大家剛開始關注“金九銀十”樓市走向之際，各大房企的價格調整策略已經敲定。從9月開始，房企紛紛降價的消息將不絕于耳。

據上證報調查，龍湖地產、江蘇新城控股等房企已確定啟動以“積極降價”為核心的“秋收行動”，上海等華東部分樓盤的降價幅度將超過20%。此外，萬科的煙臺項目、長甲集團的上海豪宅項目已經開始了新一輪降價行動。而恒大、碧桂園等企業，則是傳統的“主降派”。

“從兩方面看，房企今年‘金九銀十’沒有不降的理由。”中原地產華北區總經理李文杰預測。首先是各大房企上半年業績多數未完成或勉強達到全年目標的一半。而下半年的“金九銀十”是唯一的、最旺的、也是最后一次集中出貨的窗口期。

其次是降價與調控政策的關系。由于5、6月份市場回暖，各大房企紛紛上調銷售價格，導致6月起房價漲聲一片，并由此觸發了7月份的全國樓市大檢查。“現在來看，中央儲備政策日趨成熟，包括緊縮信貸、房產稅、預售制改革等都可能隨時發令執行。這時候，房企價格下行周期只要啟動，新政出臺的可能性就會被部分化解。”一位房地產界人士稱。

半年業績差強人意

降價沖刺最后窗口期

“上半年4、5月份時賣得好，我們并不覺得十分安全，只有到9、10月份時仍然賣得好，心才會安。”一家大型香港上市房企高層向記者表示。很多房企因為4、5月份的熱銷，勉強接近了“時間過半、任務過半”的銷售業績。但從全年來看，任務仍然艱巨。

數據顯示，萬科上半年實現銷售面積602.5萬平方米，銷售金額625.4億元，剛剛超過去年1215億元的50%。而根據此前業內傳言，萬科內部定下的2012年銷售目標是1400億元，若這樣推算，萬科上半年并未完成自己定下的目標。

于是，從8月底開始，萬科降價的身影再度閃現。有消息稱，萬科煙臺項目海云臺因大幅降價引發老業主和當地媒體關注。據了解，以93至137平方米為主力房型的海云臺項目是煙臺住宅市場的標志性樓盤。網上公布的銷售均價為8500元/平方米。而據當地媒體報道，從8月22日開始，海云臺項目打出部分房源6280元/平方米起價的廣告，并成交多套。對此，萬科海云臺銷售人員向記者證實此事，并表示目前仍有單價6000多元的房源，只要登記為某房地產網站VIP會員即可認購。而此前，很多企業的降價行動都以VIP會員方式曲線進行，其降價本質是難以回避的回款壓力。

“上海萬科的盤一定也會降，但幅度有多大還不知道。上海萬科今年的重點不是促銷售而是調結構，一些盤定位較高，即便小幅降價也可能賣不動。”一位上海房地產界人士稱。

除了萬科外，更大的降價動作將發生在龍湖地產身上。

2011年的7月，龍湖地產率先打破樓市僵局，在金九銀十之前，以8折優惠全面在華東地區展開搶收行動，5天狂攬20億元。此后，萬科、保利、世茂、恒大等大型房企紛紛跟進，最終拉開了2011年金九銀十的價格戰。

業內人士透露，今年的金九銀十，龍湖地產將再次引領房企降價潮。“與上一輪搶收剛需盤不同，這次龍湖在華東的降價盤將集中在別墅和投資類物業上，降價幅度可能仍在20%左右。戰略已經確定，啟動時間估計在9月初。”知情人士稱。

龍湖的降價行動也源于上半年業績未達標的壓力。數據顯示，上半年龍湖地產合同銷售金額174.6億元，只完成全年銷售目標的45%。

同樣已經確定了大幅降價促銷戰略的還有江蘇新城。據了解，其在上海嘉定的公寓項目即將開啟又一次降價潮，降價幅度至少20%。和龍湖一樣，江蘇新城也是在去年率先開始大幅降價搶收資金的上市房企，并因承諾為老業主補差價而備受關注。

除了已經確定降價的企業外，還有一些企業在業內看來是金九銀十傳統的“主降派”。比如恒大地產和碧桂園。

半年報數據顯示，上半年恒大銷售金額為350.4億元，未完成800億全年銷售目標的一半。數據顯示，恒大7月的合約銷售均價為6213元/平方米。如果恒大按“慣例”將6200元作為8.5折的基礎，那么促銷期的價格將控制在5200元/平方米左右，已經逼近成本線。

此外，另一些大盤開發商如碧桂園、遠洋地產等上半年完成銷售額紛紛徘徊在全年銷售目標的50%上下。下半年如果金九銀十沒有很好的價格策略支持，將很難完成全年銷售目標。更有一些企業上半年遠未達標。如一直被市場傳為資金鏈緊張的合生創展，上半年合約銷售額58.2億元，不足全年銷售目標150億的40%。記者獨家獲悉，合生創展正計劃大幅裁減城市分公司銷售團隊，由集團直管項目。

政策頻施壓

降價或為消解調控風險

“我們不擔心房企是不是有危險，反而更擔心高調漲價會引來新一輪調控。”今年5月，一位知名房地產商曾經私下對記者感慨。

由于4、5月份突然襲來的購房熱情，以北京、上海等一線城市為引領的區域樓市開始“以量帶價”。“這時候，哪個開發商如果還降價，那是腦子有問題了。”當時的一位房地產企業高層稱。

也正是因為開發商過于急迫地上調了銷售價格，全國房價在6月份呈現漲聲一片，并最終引來8個督查組緊急分赴16個省市，嚴格整頓樓市調控。于是，上海、山東等地于督查組檢查前后紛紛出臺政策，重申嚴格執行房地產調控政策，并在執行層面進一步加大監管力度。山東更于近期提出要選擇部分城市和項目，試點現房銷售。

“預售制度是房地產企業保證資金鏈安全的重要一環。一般情況下，很多地方允許項目出地面就銷售，這時距離交房幾乎還有建設周期的三分之二的時間。開發商強烈依賴預售款來支撐項目運作。當然也有一些企業拿預售款進行了其他投資。而一旦現房銷售，這一大塊資金將被切斷，開發商資金周轉會遇到問題。”山東某開發商向記者介紹。

不過，在國家層面看來，改革預售制度，防止爛尾樓風險，逐漸推廣現房銷售已是大勢所趨。在此情況下，以怎樣的進度推進試點，部分取決于房價上漲趨勢能否得到遏制。

“包括房產稅和預售制度在內，都是政府手中可打的調控牌。什么時候出，和房價走勢密切相關。應該說，房地產企業在金九銀十時主動降價，既是完成業績目標的考慮，也可以起到對沖政策風險的作用。”一位房地產開發商表示。