7宗地，5宗直接以起拍價(jià)成交。這是27日杭州土地市場(chǎng)規(guī)模最大、關(guān)注度最高的“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的最后結(jié)果。一天集中出讓7宗地，獲得出讓金總收入54億元，是土地市場(chǎng)“熱度”再起？還是地方財(cái)政“緊箍咒”愈演愈烈？

預(yù)期的“終極對(duì)決”未出現(xiàn)

8月27日，沉寂多時(shí)的杭州土地市場(chǎng)突起波瀾。主城區(qū)一次性?huà)炫?宗土地，出讓總面積達(dá)303894平方米，為杭州近年來(lái)推地量最多的單次拍賣(mài)。

據(jù)杭州市國(guó)土資源局發(fā)布的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告，7宗土地中有4宗住宅用地，都位于成熟的住宅板塊，是公認(rèn)的熱門(mén)地塊。尤其受關(guān)注的是杭州濱江奧體單元地塊，出讓面積為77345平方米，起拍價(jià)是23．52億元，折合樓面價(jià)為9504元／平方米。

當(dāng)天拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，許多人預(yù)期的“終極對(duì)決”并未出現(xiàn)。率先推出的16號(hào)奧體單元地塊以23．52億元的起拍價(jià)直接成交，競(jìng)得人是龍湖地產(chǎn)旗下的杭州龍嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。緊接著，另外一宗宅地和三宗商業(yè)用地也都以起拍價(jià)直接成交。

而后推出的兩塊宅地進(jìn)入“烈度”有限的舉牌爭(zhēng)奪戰(zhàn)。18號(hào)杭州祥符東單元R21－06地塊經(jīng)過(guò)21輪競(jìng)價(jià)，由浙江柏盛置業(yè)有限公司以57900萬(wàn)元競(jìng)得，折合樓面價(jià)為7180元／平方米，溢價(jià)率為14％。

19號(hào)祥符東單元R21－08地塊經(jīng)過(guò)16輪報(bào)價(jià)，最終由浙江德信置業(yè)有限公司以54499萬(wàn)元競(jìng)得，折合樓面價(jià)7261元／平方米，溢價(jià)率為15．2％。

盡管杭州此次密集推出7宗土地，但事先人們?cè)O(shè)想的“捉對(duì)廝殺”“地王”并沒(méi)有出現(xiàn)。7宗地的起拍價(jià)總和為53億元，最終成交總價(jià)為54億元。

市場(chǎng)只是“解凍”難言升溫

一天內(nèi)成交7宗土地，出讓金總額達(dá)54億元，杭州土地市場(chǎng)升溫了嗎？

快房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)是否回暖，不在于某次拍賣(mài)土地成交總規(guī)模和總金額，而在于土地拍賣(mài)時(shí)，競(jìng)買(mǎi)人的數(shù)量和舉牌輪數(shù)，以及最后的溢價(jià)率。“此次杭州集中拍賣(mài)的7宗土地，其中5宗以起拍價(jià)直接成交，兩宗舉牌競(jìng)價(jià)的宅地，溢價(jià)率也不高。”程偉明說(shuō)，土地市場(chǎng)難言升溫。

而從價(jià)格來(lái)看，此次出讓的4宗宅地，其中祥符地塊樓面起價(jià)均為6340元／平方米，奧體中心宅地樓面起價(jià)9500元／平方米。這樣的價(jià)格已經(jīng)回落到2009年上半年的低點(diǎn)。

杭州土地市場(chǎng)今年上半年成交的21宗土地中，有17宗沒(méi)有經(jīng)過(guò)競(jìng)價(jià)程序，直接底價(jià)加價(jià)100萬(wàn)元成交。2011年出讓的56宗地塊中，有32宗地塊為底價(jià)小幅加價(jià)直接成交。

從成交量看，今年上半年杭州主城區(qū)共出讓土地21宗，其中商業(yè)用地19宗，宅地僅有2宗，創(chuàng)歷年同期最低。商業(yè)用地占比超過(guò)九成，占總出讓面積的82．9％，占出讓金總額67．9億元的84．7％。

“經(jīng)過(guò)前期熱銷(xiāo)，部分房企回籠了一定資金，具有拿地的愿望和能力。”中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，目前的土地市場(chǎng)只是“解凍”，難言升溫。

密集推地的財(cái)政“緊箍咒”

近段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)城市土地市場(chǎng)再現(xiàn)“地王”，但作為當(dāng)年的全國(guó)土地出讓金“狀元”，杭州土地市場(chǎng)顯得低調(diào)。此次集中“爆發(fā)”，背后有何指向？

曹旭東認(rèn)為，此次7宗土地集中成交，可以看成是“以?xún)r(jià)換量”的結(jié)果。樓市調(diào)控早已傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)冷清背后，是地方土地財(cái)政吃緊，對(duì)土地出讓金依賴(lài)強(qiáng)的城市，財(cái)政“緊箍咒”愈演愈烈。

據(jù)“住在杭州網(wǎng)”統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，杭州主城區(qū)（不包括蕭山、余杭）土地出讓金總額為109．7億元，創(chuàng)近5年新低。2011年，杭州主城區(qū)土地出讓總額為316．7億元，2010年為493．4億元，2009年為784．9億元。此次7宗土地集中出讓?zhuān)�一天攬�?4億元，對(duì)地方財(cái)政的重要性可見(jiàn)一斑。

進(jìn)入8月，杭州市推地速度明顯加快。今年前7個(gè)月，主城區(qū)只出讓了兩宗宅地。從8月出讓宅地的情況看，主城區(qū)共有5宗宅地掛牌出讓?zhuān)�出讓面積達(dá)217416平方米，僅一個(gè)月的宅地供應(yīng)量就是去年全年的27％。

盡管實(shí)行“勾地制度”，但推地節(jié)點(diǎn)并非偶然。曹旭東分析認(rèn)為，樓市成交回升讓部分開(kāi)發(fā)商重新有了拿地底氣，現(xiàn)在推地既能解決前半年地“賣(mài)不出去”的問(wèn)題，也能避開(kāi)接下來(lái)土地市場(chǎng)及樓市的不確定性。

曹旭東表示，從短期看，土地市場(chǎng)“解凍”為日益緊繃的土地財(cái)政打了一劑強(qiáng)心針。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要解地方財(cái)政“緊箍咒”，必須破除土地財(cái)政依賴(lài)。“這需要財(cái)稅改革的配套，需要頂層設(shè)計(jì)。”曹旭東說(shuō)，樓市調(diào)控已經(jīng)“棋到中盤(pán)”，一些根本性、制度性的改革亟待破題。