除了與政府的議價(jià)能力較強(qiáng)外，央企強(qiáng)大的融資能力和低廉的融資成本為其提供了先天優(yōu)勢(shì)。“資金和土地是房地產(chǎn)兩大要素市場(chǎng)，誰(shuí)掌握了兩大要素，誰(shuí)就占領(lǐng)了市場(chǎng)。”中房信集團(tuán)分析師薛建雄稱。

央企與民企的融資成本到底相差多少？四個(gè)類型的企業(yè)可供為例。根據(jù)上證報(bào)記者了解，央企華潤(rùn)置地年初平均融資成本在3.6%；上海國(guó)資背景的陸家嘴集團(tuán)大約在5%以下；有央企持股的萬(wàn)科地產(chǎn)部分信托借款和銀行借款利率已經(jīng)超過(guò)10%；而佳兆業(yè)等民營(yíng)企業(yè)部分在談的信托借款成本甚至高達(dá)20%以上。

同樣是10億元借款，3.6%和20%的年利息支出，相差1.64億元。如果以萬(wàn)科上半年結(jié)算凈利率14.2%作為業(yè)內(nèi)平均利潤(rùn)水平來(lái)計(jì)算，若10億元資金全部作為項(xiàng)目成本，其收益也不過(guò)1.42億元，尚無(wú)法追平民營(yíng)企業(yè)與央企間的利息成本差距。

“雖然很多民營(yíng)企業(yè)在銀行早已貸不到錢了，但是央企和優(yōu)質(zhì)的地方國(guó)企另當(dāng)別論。據(jù)我們了解，一些地方國(guó)企在和銀行談判時(shí)還是非常強(qiáng)勢(shì)的。利率一定要下浮10%，不達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)免談。但民營(yíng)企業(yè)即便在銀行艱難地拿到了貸款，利率也至少上浮20%。”上海證券一位地產(chǎn)分析師告訴記者。

另外，國(guó)企還可以通過(guò)集團(tuán)大股東授信或體系內(nèi)發(fā)行信托等方式獲利更多資金支持。這一點(diǎn)，有些央企持股背景的企業(yè)同樣受益。以萬(wàn)科為例，今年3月，萬(wàn)科宣布向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)信托借款30億元，借款期限2年，用于東莞、鞍山、溫州、南京等多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)。之前的2011年12月，萬(wàn)科已向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)信托借款10億元用于上海五玠坊的開發(fā)。只不過(guò)，萬(wàn)科融資成本較根正苗紅的華潤(rùn)置地，還是高出很多。根據(jù)萬(wàn)科2012年半年報(bào)，其2011年和2012年借得的幾筆兩年期信托貸款，合同利率都在10%左右。相比之下，華潤(rùn)集團(tuán)“嫡長(zhǎng)子”華潤(rùn)置地，今年3月份的融資成本只有3.6%，即便是去年7月增發(fā)的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利息也僅為4.625%。

除了貸款外，央企或國(guó)資企業(yè)在大股東處還可以得到很多另類的好處。以陸家嘴為例，今年7月，陸家嘴股份高調(diào)宣布擬參與競(jìng)購(gòu)上海前灘地塊。由于前灘地區(qū)是以上海世博會(huì)址為核心的黃浦江南部濱江區(qū)域的重要組成部分，這塊總用地面積283.17公頃的寶地，被上海房地產(chǎn)界稱為第二個(gè)浦東陸家嘴。起點(diǎn)之高，備受期待。

據(jù)了解，除了眾多央企已經(jīng)云集前灘外，陸家嘴股份也將依托大股東陸家嘴集團(tuán)作為前灘一級(jí)土地開發(fā)商的有利地位，獲利不菲。“陸家嘴可以通過(guò)集團(tuán)公司將土地資源先注入項(xiàng)目公司，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓給上市公司。這樣陸家嘴股份就可以避免從招拍掛市場(chǎng)上拿地的高價(jià)風(fēng)險(xiǎn)了。”一位知情人士稱。

據(jù)陸家嘴發(fā)布的2012年半年報(bào)，公司上半年?duì)I業(yè)總收入13.58億元，同比下降48.93%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5.74億元，同比下降52.52%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為4.12億，同比下降53.8%。究其原因，業(yè)內(nèi)分析師坦言，陸家嘴上市公司目前可售物業(yè)只有天津等少數(shù)項(xiàng)目，且銷售業(yè)績(jī)低于預(yù)期，原本的土地批租業(yè)務(wù)也出現(xiàn)下滑跡象。此前盛傳的上海迪士尼項(xiàng)目，由于是大股東陸家嘴集團(tuán)參與，至今也沒(méi)有在上市公司層面得到具體的收益體現(xiàn)。但是，盡管如此，市場(chǎng)卻對(duì)這類國(guó)資企業(yè)不敢輕視。

在林林總總的央企和地方國(guó)資夾擊下，眾多民營(yíng)企業(yè)在接受記者采訪時(shí)坦言壓力巨大。一家香港上市的民企高層甚至表示，因?yàn)橘Y金鏈極度緊張，不排除效仿綠城，與央企進(jìn)行戰(zhàn)略合作。

去年6月，頻傳資金鏈危機(jī)的綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，與部分戰(zhàn)略合作者成立合資公司，致力于城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)投資、股權(quán)投資、項(xiàng)目投資、投資管理咨詢、企業(yè)管理咨詢及受托資產(chǎn)有償管理等。此后有媒體證實(shí)，戰(zhàn)略合作方包括中投公司等大型央企。而中投公司看重綠城較強(qiáng)的代建能力，并有可能由此開拓海外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場(chǎng)。

“不管怎樣，綠城為民企走出一條路，就是在資金確實(shí)無(wú)法為繼的情況下，由央企來(lái)實(shí)現(xiàn)投資人的角色。但另一方面，也確實(shí)體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)進(jìn)民退的趨勢(shì)。”市場(chǎng)人士稱。