自2009年5月起，北京已開盤的19個“地王級”項目，合計銷售額還未收回土地出讓金成本

調控的威嚴與資本的沖動，在北京萬柳地王的“加冕禮”上，博弈出一個戲劇化的局面——央企集體“打醬油”，民企則激烈爭搶央企大鱷們“謙讓”的肥肉。

7月10日，經過一個半小時激烈的競拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購房面積的代價，摘得了萬柳地塊。

北京市海淀區將以每平方米1萬元的價格回購相應住房，并提供給該區部分拆遷戶。

據北京中原估算，扣除回購房成本后，該地塊商品住宅部分的樓面價約為每平方米4.15萬元，不僅排名北京住宅類地塊樓面價首位，也是全國土地單價第一。

由于萬柳地塊位置優越，本就被業內視作新地王頭銜的有力爭奪者，因而此次競拍最大的看點，已經不是地王的誕生，而是一個難得一見的場面——財大氣粗的央企開發商玩起了“溫良恭儉讓”，集體退出競爭，看著民企們豪邁地一擲“億”金。

人民日報喊話央企集體“長覺悟”

萬柳地塊在競拍之前，就享受了地王級的關注。

該地塊位于北京西北四環內配套極其成熟的高檔社區聚集地，建筑面積7.7739萬平方米，在進入土地市場時，北京市國土局就將其掛牌出讓起始價定為18.66億元，折合平均樓面價已高達每平方米2.4萬元。事先已確定，該地塊的出讓金歸海淀區，將用作該區六郎莊搬遷的平衡資金。

自6月19日該地塊掛牌競價起，11個工作日之內收到了10次報價，至7月3日，掛牌價格已被抬升至19.56億元。

而坊間流傳的將參與競拍的開發商名單，則顯示了一個包括萬科、保利、中化方興、融創等央企民企巨頭在內的豪華陣容。

不過，就在北京市黨代會選出該市新一屆領導班子的7月3日，北京市國土局公告，將萬柳地塊的現場競價活動由原定的7月4日推遲至一周之后的7月10日。

正是在這短短一周內，出現了許多微妙的變數。

先是7月6日~8日國務院總理溫家寶在江蘇調研時強調：“要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，功虧一簣。”

此后，人民日報、新華社接連針對“地王”發文。新華社評論認為：“地價過高，一方面可能會導致恐慌性購房，引起房價非正常上漲；另一方面，也可能會激起更嚴厲的調控乃至對地王的直接干預，最終一些開發商將被地王撐死。”

人民日報甚至明確告誡央企：“調控關鍵期，央企參與‘地王’爭奪恐怕并不合時宜。”

于是，就在萬柳地塊競拍開始前一小時，央企保利地產發布聲明稱，接公司大股東中國保利集團通知，由于目前正值房地產調控關鍵時期，根據國家對房地產調控政策要求，考慮到萬柳地塊的情況，保利地產正式退出與融創地產組成的聯合體，不再參加該地塊拍賣。

保利地產本已為參加競拍該地塊做了充分的準備。就在幾天前，保利地產北京公司一內部人士還曾對《第一財經日報》表示，對萬柳地塊周邊項目近期的成交量和成交價格，他們已“了如指掌”，保利北京內部也為此地塊“準備了好幾套方案，不同的方案制定了對于這一項目未來不同的定位以及不同的銷售價格”。

盡管保利臨時退出，在7月10日下午的競拍現場，仍有十家企業參與，包括華僑城、招商地產、中化方興、中冶及中建與九龍倉聯合體等五家央企競拍者，及萬科、融創、龍湖、中赫、懋源五家民企，央企民企旗鼓相當。

然而，在整個競拍過程中，五家央企都成了走過場的配角——招商地產和中建九龍倉聯合體全程均未舉牌，華僑城和中冶僅各舉牌一次，央企中只有中化方興參與了競回購房面積的第二階段，全程舉牌也不過十數次，而素以“有覺悟”著稱的萬科也全程未舉牌。

“這幾家央企好像都是來‘打醬油’的。”競拍現場，一名“觀戰”的開發商代表如是說。

地王豪賭：銷售業績慘淡

萬柳地塊的競拍，就這樣變成了民企陣營的“內斗”。即使只有半邊熱鬧，民企也硬是真刀真槍地拼出了一個地王來。

實際上，為了避免成交價高得刺眼，北京市國土局采用以往對待熱點地塊的辦法，臨時對萬柳地塊設置了最高限價26.3億元，競拍價“漲停后”就比拼開發商愿意提供的回購房面積，最多者勝出。值得注意的是，26.3億元的“漲停板”僅比該地塊的掛牌起始價高出40.9%，而不是以往常見的高出50%。

在與融創、懋源、龍湖的激烈爭奪中，經過46輪競價以及327輪回購房面積比拼，中赫置地最終勝出。

鑒于超過每平方米4萬元的樓面價，該地塊只可能建設豪宅，而中赫置地恰恰是以京城最貴樓盤——釣魚臺7號院一鳴驚人的“豪宅界黑馬”。

“該宗地塊絕佳的地理位置、成熟的高端配套、稀缺的景觀環境，營造了一個具有先天優勢的頂級豪宅地塊，未來該項目定價或將不低于10萬元。”亞豪機構市場總監郭毅認為，“即使如此，開發商仍有較高利潤空間。”

但也有業內人士認為，鑒于這一地塊的情況，即便是做豪宅，開發商也面臨一定風險。“如果是我們，樓面價過了每平方米3.5萬元可能就不會拿了。”現場一名不愿透露姓名的開發商說。

他認為，首先，扣除回購房之后，用于開發商品住宅的面積僅剩6萬多平方米，如此小的體量對于一般開發商來說，很難全面施展拳腳；除此之外，高端項目意味著客戶群的狹小，如果1~2年后，萬柳地塊完成前期開發面臨推向市場時，限購仍未松動，甚至執行上更為嚴厲，那么該項目的銷售將會極為緩慢，加劇開發商的資金鏈風險。

北京中原市場研究部張大偉則以數據說明目前“地王”的窘境：自2009年5月起，北京溢價率超100%且已開盤的19個“地王級”項目，累計至今的銷售額僅446.46億元，尚未達到這19個項目土地出讓金的總和468.76億元。

“樓市調控導致的銷售市場蕭條，19個地王項目合計的銷售額還未收回土地出讓金成本。而如果剔除其中銷售比較好的金茂府等項目，地王項目的銷售業績非常慘淡。”張大偉說。

專做豪宅的地產黑馬

但是奮不顧身的地王制造者們似乎并沒有被數據嚇倒，其中有些，似乎天生具有冒險基因。

在北京地產市場，中赫置地一向以低調著稱，此次甚至是其首次以招拍掛的公開方式在北京拿地；但在住宅市場上，它又顯得極其高調，因為京城第一高價樓盤——位于北京玉淵潭公園畔的釣魚臺7號院，恰恰就是它的作品。

資料顯示，釣魚臺7號院位于長安街北，占地1.6萬平方米，總開發面積7.3萬余平方米，其中可售面積4.3萬平方米。項目由2棟13層、2棟10層以下的建筑組成，合計106套住宅。

根據北京市住建委的歷史數據，2009年8月18日，開盤不到一個月的釣魚臺7號院，總計售出房屋23套，成交均價高達7.28萬元/平方米，刷新了盤古大觀每平方米7.1萬元的京城“最貴樓盤”紀錄。

隨后，釣魚臺7號院售價屢創新高，連續5個季度穩居京城第一。2010年二季度，釣魚臺7號院成交均價突破10萬元大關，達到每平方米10.94萬元，比2009年開盤時上漲50%，而周邊樓盤價格一般在每平方米4萬元左右。

據釣魚臺7號院銷售人員稱，該樓盤目前可售房源中，3號樓頂層一套超過1000平方米的樓王售價達到每平方米30萬元，從售價上說，也許是中國第一豪宅。

然而，在釣魚臺7號院之前，中赫置地只是中國地產界一個默默無聞的小公司。

據北京市工商局網站的資料，中赫置地母公司中赫集團成立于2005年，是一家以礦業資源和房地產開發為主的多元化集團公司，法定代表人為周金輝。

一名知情人士對本報透露，中赫置地的老板年僅36歲，其開發的第一個房地產項目位于唐山。此后，該公司進入北京，收購了新天集團位于北京望京的一幅地塊并開發了北緯40度項目。而其在北京推出的第二個項目，便是于2006年初收購并于2009年推出的釣魚臺7號院。

“除了釣魚臺7號院之外，中赫置地在北京已經沒有其他項目了，所以據我所知，他們對于萬柳地塊是志在必得。”上述知情人士認為，萬柳地塊與釣魚臺7號院相似，都屬于體量不大的豪宅項目，中赫已經有了此類項目的運作經驗。

他還認為：“這種項目對于追求周轉速度的大開發商而言并不合算，對于中赫這種追求利潤的房企來說顯然更為合適。”

也許在不久的將來，一個取代釣魚臺7號院的全國最貴豪宅又將悍然問世。