“溫州盛都和散戶這場貌似股權紛爭的發生，是樓市泡沫破滅的結果。”一位身兼三家房地產開發公司股東的溫州投資界人士分析，在這類股權融資游戲中，開發商是沖著資金，股東是沖著物業。“樓市行情好時，雙方可以結盟，現在市場不樂觀，很多原本隱伏的矛盾就陸續爆發出來。”

“這種以股權形式募集民間借貸的模式，在溫州小微開發商中普遍流行，尤其是在溫州瑞安、樂清、蒼南等縣市。”據多位溫州地產界人士介紹，這種融資并不復雜，行內人一般稱之為“投資的資本聯合模式”。比如，圈子3人到10人不等，根據項目大小，各人資金500萬-1000萬元起，每個投資項目自愿入股，上不封頂。而背后的“資金團”則人數不等，層級也不等。

房地產商在開展這種“類股權融資”時，有的選擇和散戶們簽訂資金借貸協議，有的則會選擇和大小出資人直接簽訂一份“股權投資說明”。而盛都則要求散戶在交款時簽署委托建房書，并向散戶出具一張收款收據，收據上注明“1/400”，蓋有盛都公司的公章和公司董事長的私章。

和股票類似的是，這種直接由房地產商或者相關負責人簽署的憑據，投資者往往可以在市場上交易。在溫州，這種“股票”稱之為“房票”、“平方票”。一位曾買過這種“股票”的陳姓投資者告訴記者，通過房產中介，溫州市場上可以轉讓到這些“房票”。

但是它們又不同于真正的股票。“其實大家心里應該都明白，即使有了這張收款收據，并不代表你就成了公司的真正股東。畢竟市場上還有一個潛規則。”

這位“股東”親歷過的所謂潛規則是，公司法的規定為股東人數設置了上限，所以這批股東不可能成為開發商的公司股東，而只是一個私底下的約定。

根據潛規則，真正成為股東的，要達到一定的出資額。而額度根據開發商組建發起人自身資金實力和企業規模自行設置。比如，一般公司股東的出資額會設置在300萬、500萬或上億不等。

當然，能成為股東還有的重要因素是根據發起人的對人才或者關系親疏而決定。由此，民間股權融資的房企“股東”群體中，往往存在一條層級式的集資鏈。

事實上，在當年房價大幅向上的大勢下，大多數小額出資者的真正目的并非想成為公司股東，而是意在物業。

據本報記者了解，盛都在初始之際，與散戶股東之間存在物業交換的承諾，而并沒有看到相應的公司經營現金分紅的相關約定材料。

據盛都的一名“股東”反映，根據當初的承諾，將來新區B地塊房屋建成后，股東們可以按照各自的份額分到相應面積的商品房和商鋪及車庫，就是每股分到60平方米的商鋪和140平方米的商品房及20平方米的車庫。

之后，有一部分股東在盛都允許的情況下，將其股票轉讓，投資資金通過市場操作獲利退出。

轉讓后，出讓方和受讓方一同到盛都公司辦理更名手續，即盛都收回出讓方的收款收據，并開具新的收款收據給受讓方，同時收取200元的更名費用。

“這房票相當于初期的‘樓花’，是為了規避連續出臺的限制房地產預售的政策而演變出來的。”上述陳姓房企股東說。

“樓花”是指未完工的物業。上世紀90年代初期，“炒樓花”曾在溫州相當盛行。買家在樓盤落成前花費少量訂金訂下房子，獲得房屋認購書，之后再將認購書轉手賣給他人，賺取差價。2006年，建設部規定商品房樓盤必須封頂才能買賣。樓花熱潮得以遏止。然而上有政策，下有對策，“樓花”被遏止后，又出了這種“房票”，成為開發商籌集前期開發資金的一種金融工具。