量價小幅齊升的“紅五月”似乎撕裂了樓市上空密布的烏云，回暖、房價暴漲等猜測順著烏云的縫隙直瀉而下，房地產市場再次蠢蠢欲動。

與此同時，在穩(wěn)增長的背景下，地方頻頻出臺針對樓市的微調之舉，進一步加劇了市場對樓市回暖、房價上漲的預期。

樓市調控真的會放松嗎？房價會再次暴漲嗎？對此，中國經濟時報記者采訪了長期研究和關注房地產市場政策和發(fā)展的專家們，請他們對穩(wěn)增長背景下，樓市調控政策的趨勢進行分析。

結構性回暖

中國經濟時報：據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，今年5月北上廣深四大城市成交量環(huán)比4月分別上漲36%、22%、52%和38%；此外在成交均價方面亦上升明顯，其中上海、廣州及深圳環(huán)比分別上漲10%、3.66%及9.7%。5月份，樓市顯現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，這是否預示著樓市開始回暖？房價會不會再次暴漲？

王玨林：在國家堅持調控政策不動搖的大勢下，而且，住建部新聞發(fā)言人6月5日強調堅持房地產市場調控政策不動搖，房價再次暴漲的可能性不存在。

這次回暖是長期沉淀產生的必然結果，也是房地產開發(fā)企業(yè)采取降價和促銷活動的合理回報。今年二季度，各地商品房銷售普遍較好，原因有三：一是銀行貸款比去年，尤其是去年第四季度明顯寬松，拉動了剛性需求的消費能力，首套房貸款利率有所下調，一些首套房需求開始進入市場；二是購房消費者通過對市場、房價、調控政策的長期觀察，已經對房價趨勢有所判斷，剛性住房需求開始進入市場；三是部分城市外圍的房價確實有所調整，有的企業(yè)還開展了一些促銷活動。

陳國強：5月份的這種回暖帶有明顯的結構性特征，部分區(qū)域、部分熱銷樓盤扮演主要角色，或者說貢獻比較多的成交量，實際上還有大部分樓盤銷售并不理想，所以并不是全面的、普遍的一種回暖，而是結構性回暖。

市場能不能延續(xù)5月份的態(tài)勢，還是有很多變數(shù)的。單憑一個時段的情況，不能就此判讀市場普遍回暖。我認為，房價再次暴漲的基礎根本不具備，有幾大因素制約房價暴漲。

首先，調控政策依然嚴厲，盡管有微調，但顯然是定向微調，主要針對首次買房群體、剛需群體、自住群體的首付比例、貸款利率、貸款額度等進行調整。但對限購、限貸等調控“紅線”并未觸及。其次，市場庫存仍然偏高的格局沒變，現(xiàn)在對很多企業(yè)來說，首要任務還是去庫存。第三，企業(yè)資金偏緊的狀況并沒有得到改觀。在這幾個因素的制約下，開發(fā)商沒有底氣大幅上調價格，因此房價缺乏大漲的基礎。

中國經濟時報：一直以來我國的樓市調控政策效果如何？當前，樓市調控政策是否已經見底？

王玨林：自去年國家出臺了新“國八條”以來，我國的房地產市場發(fā)生了明顯變化，一是住房價格達到了穩(wěn)中有降的效果；二是地王不現(xiàn)，地價下降的比較大；三是投機、投資性購房比例在減少，剛性需求成為市場消費主體；四是去年商品房銷售量歷年最高；五是中小戶型商品房市場看好。以上說明國家對房地產市場調控已經取得了初步效果。

陳國強：現(xiàn)在調控樓市的政策是既不放松也不加碼，很明顯政策底部已經顯現(xiàn)。一些地方在原有調控基礎上微調，實施定向放松，進一步強化了對政策見底的判斷。

但是政策見底并不意味著市場一定見底，并不意味著樓市將觸底反彈。因為房價除了受政策影響之外，還受市場預期、樓市庫存等方面的影響。目前來看，由于限購、限貸這些對樓市影響較大的根本政策并未松動，樓市的需求是有限的，而且房地產企業(yè)庫存較高，周轉壓力較大，資金壓力較大，這決定了房價并不具備大漲的基礎。

調控政策總趨勢不改

中國經濟時報：在穩(wěn)增長的背景下，樓市調控政策將何去何從？

王玨林：房地產市場調控政策的總趨勢不會發(fā)生變化。因為今天的成果來之不易，另外房價上漲的條件仍然存在，不能掉以輕心。要抓住對房地產市場的調整時機，建立市場長期有效的管理體制和我國住房分配機制，機不可失時不再來。

我國30年經濟保持較快增長，要保持穩(wěn)定增長，還是應當從轉變經濟發(fā)展方式、調整結構入手，房地產業(yè)在我國當前的發(fā)展階段，起到的作用確實很大，但依賴房地產業(yè)增加GDP和吸引投資屬于短視行為，是不可取的。

陳國強：樓市調控政策依然會維持目前的格局，不會進一步加碼，也不會放松。尤其是對限購、限貸等這一輪調控中最核心的政策手段會延續(xù)。

當前，房價有所下跌、成交量有所回升，這實際上是政府最期待的一種局面。如果能維持價格穩(wěn)中有降、成交量保持在一定的規(guī)模，其實是最好的一種狀況。通過適度讓利，換取成交量對企業(yè)來說也是比較有利的。

過去兩年樓市調控政策的著力點在開發(fā)商和購房者身上，接下來可以利用調控的新環(huán)境，調整一下著力點，把改進和完善房地產市場的長效機制，比如把土地供應制度、房產稅和保障房相關制度等長效機制、體制的推進作為著力點，把短期和中長期的目標結合起來。

中國經濟時報：怎么看地方政府出臺房地產微調政策？

王玨林：我分析有些地方對房地產政策進行微調，是心態(tài)和需要發(fā)生了變化。一是與周邊比，覺得自己城市的房地產調控政策過嚴了，有吃虧的感覺；二是對土地財政過度依賴的城市，缺了這塊，日子過不下去；三是在任期內急于出效果、出政績。以上想法考慮的都是局部利益、短期想法。當前正處于房地產市場調控的關鍵期、敏感期，各地出臺的政策是相互影響的，一旦形成趨勢，來之不易的房地產市場調控成果就將失敗，將來再調會難上加難。地方政府最好要顧全大局，尋找更好發(fā)展途徑。

陳國強：所謂的微調，是定向微調，是專門針對自住需求、剛需群體的適度放松。即便有其他城市加入到微調行列，也不可能突破或觸及本輪調控的核心內容，比如限購、限貸。一旦觸及，必被叫停。我認為，后續(xù)微調還會延續(xù)這一特征。