進(jìn)入5月歷史銷(xiāo)售旺季，各地樓市成交量捷報(bào)頻傳。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月前三周全國(guó)新房市場(chǎng)表現(xiàn)出三個(gè)鮮明特點(diǎn)：全國(guó)房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，剛需購(gòu)房者入市積極性提高；多個(gè)城市調(diào)控政策微調(diào)，有效促進(jìn)剛需入市；央行年內(nèi)再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會(huì)逐步顯現(xiàn)。

隨著5月份多地樓市成交量在政策利好的作用下開(kāi)始明顯上升，擔(dān)心樓市調(diào)控會(huì)在攻堅(jiān)階段毀于地方政府政策“微調(diào)”的聲音也屢見(jiàn)報(bào)端。

全國(guó)十大重點(diǎn)城市5月前3周成交5.6萬(wàn)套與4月同期相比漲22.6%

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月前3周,包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、杭州、南京、青島、重慶、成都在內(nèi)的全國(guó)十大重點(diǎn)城市新房成交量為56513套，比4月同期上漲22.6%。其中，除深圳外的9個(gè)城市新房成交量均比4月同期出現(xiàn)不同漲幅，不僅北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、杭州、青島、重慶和成都的漲幅均超一成，廣州和青島漲幅甚至超七成。

對(duì)于廣州、青島新房成交量環(huán)比出現(xiàn)高漲幅，鏈家地產(chǎn)陳雪向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析認(rèn)為，這主要由于廣州和青島前期的成交量基數(shù)較小：廣州4月單周僅成交約1000套左右，而青島4月單周也僅800套左右。另一方面，五一小長(zhǎng)假后市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，降幅已符合購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期，因此入市動(dòng)力增強(qiáng)。

陳雪認(rèn)為，從5月前3周的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，八成重點(diǎn)城市成交量與4月同期相比均出現(xiàn)10%以上的漲幅，表明全國(guó)樓市已正式步入5月份的歷史銷(xiāo)售旺季，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的延后性，五一黃金周的促銷(xiāo)效應(yīng)集中表現(xiàn)在5月第二周的成交高漲，而第三周成交量也已趨于高位穩(wěn)定狀態(tài)。

一方面是成交量的上漲，另一方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的新建商品房?jī)r(jià)格來(lái)看，6個(gè)城市價(jià)格降幅環(huán)比收窄，新房?jī)r(jià)格開(kāi)始處于降幅趨緩的下行通道。

陳雪認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)整體房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，階段性?xún)r(jià)格觸底，剛需購(gòu)房者對(duì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的預(yù)期信心不足，因此入市積極性提高，觀望需求逐漸得以釋放。與此同時(shí)，以揚(yáng)州為代表的多個(gè)城市出現(xiàn)樓市政策微調(diào)，對(duì)剛需支持力度均有不同程度的增加，如放寬公積金政策等，有效促進(jìn)了剛需入市。此外，近日央行年內(nèi)再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會(huì)逐步顯現(xiàn)，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)使信貸優(yōu)惠進(jìn)一步加大，整體市場(chǎng)需求將會(huì)保持穩(wěn)步釋放的趨勢(shì)。

地方政策“微調(diào)”頻頻“保剛需”會(huì)否推升房?jī)r(jià)？

樓市成交量的上漲雖然與房?jī)r(jià)的持續(xù)回落不無(wú)關(guān)系，但是類(lèi)似首套房貸利率優(yōu)惠、提高公積金貸款額度等針對(duì)“剛需”的利好政策無(wú)疑也是刺激購(gòu)房者從“觀望”到“入市”的強(qiáng)勁推動(dòng)力。

不過(guò)，盡管地方政府為樓市政策的“微調(diào)”打上了“保剛需”的鮮明旗號(hào)，卻仍然無(wú)法擺脫“與中央博弈調(diào)控底線”的嫌疑，一些“新政”更是引來(lái)無(wú)數(shù)質(zhì)疑。與此同時(shí)，市場(chǎng)各方也開(kāi)始擔(dān)心，如果剛需集中入市，會(huì)不會(huì)讓正處于下行通道的樓市，重新“紅火”起來(lái)，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)？

日前，江蘇揚(yáng)州出臺(tái)規(guī)定，對(duì)個(gè)人新購(gòu)買(mǎi)的成品住房，給予房款4‰—6‰不等的獎(jiǎng)勵(lì)。盡管揚(yáng)州方面稱(chēng)，政策是為了鼓勵(lì)市民購(gòu)買(mǎi)精裝修房，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和建筑節(jié)能，但仍然未能平息公眾對(duì)于此舉意在“救市”的猜測(cè)和質(zhì)疑。

不過(guò)據(jù)南京晨報(bào)5月21日?qǐng)?bào)道，近日，住建部官員首次公開(kāi)表態(tài)稱(chēng)揚(yáng)州購(gòu)房新政和“救市”無(wú)關(guān)，揚(yáng)州對(duì)成品房的政策引導(dǎo)應(yīng)予以支持和肯定。

而在揚(yáng)州之前，佛山明文放松限購(gòu)、成都暗自放松限購(gòu)、中山“限價(jià)”、蕪湖新政等則均因與“限購(gòu)”原則相悖變成了短命政策。

相比之下，北京、天津等嚴(yán)格限購(gòu)的城市，通過(guò)調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購(gòu)房需求稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，政策微調(diào)后則得以繼續(xù)執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由此可以看出，只要限購(gòu)、限貸不松動(dòng)，僅是對(duì)首套房、自住型需求給予更多支持，政策微調(diào)是被認(rèn)可的。

據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，從去年8月至今年5月10日，全國(guó)共有30多個(gè)城市出臺(tái)了包括減免購(gòu)房契稅或退稅、調(diào)整首套房貸利率、改變普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、重啟購(gòu)房入戶(hù)政策、補(bǔ)貼首次置業(yè)、放松限購(gòu)條件、土地松綁等樓市“新政”。其中，在少數(shù)地方新政“流產(chǎn)”的同時(shí)，超八成新政已悄然通過(guò)執(zhí)行。涉及的城市既有北京、上海、廣州這樣的一線城市，也有增城、象山、從化這樣的三四線城市。

地方政府動(dòng)作頻頻，而對(duì)于政策微調(diào)會(huì)否推升房?jī)r(jià)的擔(dān)憂(yōu)，人民日?qǐng)?bào)在5月14的報(bào)道中指出，各地紛紛出臺(tái)支持剛需的政策，尤其是今年以來(lái)銀行的信貸比較寬松，為市場(chǎng)釋放了流動(dòng)性。同時(shí)，包括恢復(fù)首套房貸利率優(yōu)惠在內(nèi)的措施，降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，的確有推動(dòng)房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)。這些政策，對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的改變巨大，很多持幣觀望的購(gòu)房者，會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈而著急入市，從而推高房?jī)r(jià)。

但是縱觀各地調(diào)控，大多是“限購(gòu)”和“限價(jià)”兩種手段。限購(gòu)的城市，已將炒房客排除在外，即使剛需能夠推動(dòng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格，推動(dòng)也有限，不太可能激起市場(chǎng)大的波瀾；但對(duì)于一些限價(jià)的城市，或者沒(méi)有采取房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，則需要謹(jǐn)慎，因?yàn)檎�策本身還沒(méi)有厘清市場(chǎng)上的投機(jī)行為。