粗略一看，4月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，平淡無(wú)奇，似乎盡在預(yù)料之中。

但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師粟日發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)變化的數(shù)據(jù)：3月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有8個(gè)，比2月份增加了4個(gè)；二手住宅環(huán)比上漲的城市有16個(gè)，比2月份增加了5個(gè)。

調(diào)控政策未發(fā)生變化，為何房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量在增加？粟日認(rèn)為，3月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量增加，主要還是由于成交量持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的效應(yīng)。

本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京等城市，已有個(gè)別項(xiàng)目逆市漲價(jià)，或者取消原先的促銷優(yōu)惠。

樓市緩慢復(fù)蘇

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉稱，從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，各地圍繞著“自住需求”的“微調(diào)”政策已經(jīng)發(fā)揮作用，已促使2012年春節(jié)之后成交量逐步走向回暖，并且各地樓市在3月份商品住宅市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)出快速回升的態(tài)勢(shì)。

據(jù)粟日介紹，今年2月下旬開(kāi)始的樓市小陽(yáng)春行情，經(jīng)過(guò)3月發(fā)酵，4月上半月繼續(xù)增長(zhǎng)。重點(diǎn)城市仍處于成交回升通道，其中北京新建住宅成交量比3月前半月增長(zhǎng)23.3%，同比增幅則達(dá)36.6%。新房成交量的持續(xù)攀升，主要是源于低價(jià)樓盤供應(yīng)量的增加和上市樓盤的適時(shí)打折和降價(jià)。

據(jù)中原對(duì)十大標(biāo)桿房企監(jiān)測(cè)，3月十大標(biāo)桿房企銷售面積約為400萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增加三成和一成。從供應(yīng)量和銷售量的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，標(biāo)桿房企庫(kù)存量近期出現(xiàn)回落。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析，新增環(huán)比價(jià)格下降的城市數(shù)量變少，持平城市減少，漲價(jià)城市數(shù)量增多，這說(shuō)明自去年四季度開(kāi)始第一輪降價(jià)后，樓市進(jìn)入了平淡期，房?jī)r(jià)下行的速度暫時(shí)放緩。3-4月，可能成為宏觀調(diào)控兩年以來(lái)第一個(gè)平穩(wěn)調(diào)整期。

但粟日注意到，過(guò)去近兩個(gè)月銷售情況的好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商回籠了一批資金，繼續(xù)打折促銷的意愿正在降低，個(gè)別暢銷樓盤已放棄促銷，甚至轉(zhuǎn)為漲價(jià)。尤其是二手房市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的回升，前期積累下來(lái)的符合剛需的房源，基本已消化完畢，部分業(yè)主趁機(jī)抬高掛牌價(jià)，使成交變得困難。4月上半月，北京二手住宅成交3473套，較3月上半月成交量下跌25.1%，與去年同期相比，下跌16%。

粟日據(jù)此認(rèn)為，前段時(shí)期樓市成交回升所顯示的復(fù)蘇勢(shì)頭，仍然是脆弱的。一旦有某個(gè)政策施壓的信號(hào)注入，回升的趨勢(shì)就有中斷的可能。

部分項(xiàng)目逆市漲價(jià)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，在成交量回升的背景下，如果樓市不出現(xiàn)新一輪的政策打壓的情況下，盡管價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)反復(fù)，上半年內(nèi)將會(huì)看到價(jià)格停止下跌。房企已敏感察覺(jué)到市場(chǎng)的一些變化，在目前北京住宅市場(chǎng)降聲一片的大潮當(dāng)中，一些項(xiàng)目卻開(kāi)始逆市漲價(jià)。

記者對(duì)北京市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在漲價(jià)項(xiàng)目中，最具代表性的就是位于朝陽(yáng)區(qū)的高端項(xiàng)目金茂府，該項(xiàng)目4月份新房源入市報(bào)均價(jià)為55000元/平方米，而其上期的報(bào)價(jià)僅為50000元/平方米。

部分剛需類項(xiàng)目也開(kāi)始有價(jià)格上揚(yáng)的趨勢(shì)。北京南城的領(lǐng)海朗文世家，在前期特價(jià)14500元/平方米的基礎(chǔ)上，目前均價(jià)漲至17000元/平方米；北面的保利羅蘭香谷項(xiàng)目，也由特價(jià)14000元左右漲至16100-18000元/平方米；招商嘉銘隴原3月底新入市房源，擬售價(jià)格在36000-38000元/平方米之間，較去年6月入市的擬售價(jià)格上漲了2000元左右。另外龍湖時(shí)代天街、合生世界花園、住總?cè)f科金域華府等項(xiàng)目目前銷售價(jià)格均有所上調(diào)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，這些逆市漲價(jià)的項(xiàng)目有一個(gè)共同之處，均為低價(jià)入市或前期曾有較大幅度的價(jià)格下調(diào)，并且都因此取得較好銷售成績(jī)。

例如，金茂府與龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目均為低價(jià)入市，前者45000元/平方米，后者11800/平方米起，均創(chuàng)造了所在區(qū)域同品質(zhì)樓盤的價(jià)格新低。金茂府自去年4月份以來(lái)共實(shí)現(xiàn)成交766套，其住宅報(bào)價(jià)從45000元/平方米逐步漲至50000元/平方米，再漲至55000元/平方米；龍湖時(shí)代天街開(kāi)盤時(shí)，成交均價(jià)在11000元/平方米左右，隨著開(kāi)盤的旺銷而逐漸提價(jià)，其4月份的成交均價(jià)已達(dá)13000元/平方米左右，自去年11月份入市以來(lái)共成交898套。

任啟鑫認(rèn)為，對(duì)這些漲價(jià)項(xiàng)目要不同看待。金茂府已實(shí)現(xiàn)銷售53.34億元，回款規(guī)模已能初步緩解項(xiàng)目公司的資金壓力，支撐項(xiàng)目今后漲價(jià)之后的“慢銷”狀態(tài)，該項(xiàng)目的漲價(jià)有一定的實(shí)力支撐。但對(duì)于普通住宅剛需類產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，其漲價(jià)之后卻會(huì)危機(jī)重重。此類項(xiàng)目均為區(qū)域內(nèi)的底價(jià)產(chǎn)品，才能換取上述不錯(cuò)的銷量，一旦漲價(jià)與周圍在售項(xiàng)目持平，其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)即不復(fù)存在，一旦周邊有其他項(xiàng)目大幅降價(jià)，這些漲價(jià)項(xiàng)目銷售即會(huì)陷入困境。

陳雪表示，目前出現(xiàn)的漲價(jià)樓盤還并不多，一些開(kāi)盤擬售價(jià)格的上漲并不意味著實(shí)際成交價(jià)格提高。也不排個(gè)別項(xiàng)目借漲價(jià)來(lái)營(yíng)造項(xiàng)目升值的假相。值得注意的是，在渣打銀行的調(diào)研中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑。

樓市就此回暖可能性不大

一位不愿意透露姓名的上市房企高管對(duì)記者稱，近期他與行業(yè)內(nèi)品牌房企交流時(shí)大家普遍認(rèn)為，后市不確定性因素仍然很大。

張宏偉表示，成交量整體低迷的情況仍難改變，對(duì)后市還不能盲目樂(lè)觀。以上海為例分析，4月第一周、第二周的商品住宅成交量分別為10萬(wàn)平方米、15萬(wàn)平方米，明顯低于3月份的平均周交易量，尤其是相對(duì)于3月下半月20萬(wàn)平方米左右/周的成交量出現(xiàn)了明顯的下滑。

張大偉認(rèn)為，從目前整體市場(chǎng)來(lái)看，依然存在繼續(xù)降價(jià)的空間，之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會(huì)迎來(lái)一次補(bǔ)跌過(guò)程。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為，要慎重看待前期的“小陽(yáng)春”行情，斷言市場(chǎng)就此回暖還為時(shí)尚早，定價(jià)時(shí)不要輕易跟風(fēng)，以免貽誤最佳的出貨時(shí)機(jī)。事實(shí)上，中央的調(diào)控信號(hào)沒(méi)有任何變化，房地產(chǎn)整體環(huán)境依然從緊，諸多跡象表明，新房市場(chǎng)正在醞釀新一輪的降價(jià)，而二手房必然會(huì)跟隨下行。“小陽(yáng)春”行情要持續(xù)，也唯有降價(jià)。

粟日認(rèn)為，成交量與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系變化值得密切關(guān)注，如果房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量不斷增加，并成為一種潛在的趨勢(shì)，不排除主管部門調(diào)整或加大調(diào)控政策力度的可能。