在今年年初各地爆出中小房企老板因資金問題而“跑路”的消息之后，近日浙江杭州金星房產公司因資金鏈斷裂而申請破產的消息震驚房地產界。這是在被稱為“史上最嚴”樓市調控政策實施兩年多的背景下，首家出現破產的房企。

破產事件引發業內擔憂

作為國內重要的城市之一的杭州，在房地產限購、限貸等政策嚴厲執行的背景下，金星房產申請破產，也引發了市場的聯想。

對于此次房企破產出現的原因，杭州市余杭區房地產協會會長尤出陽表示，金星房產破產主要是由中江集團投資失敗引發的連鎖反應，而并非本輪房產調控政策所致。

同時，中國房地產學會副會長陳國強表示，杭州金星房產破產，更多帶有個案或者特例的性質，不具有普遍的代表性。這家公司之所以走上破產的道路，和它背后母公司資不抵債，或者資金鏈出現困難有關系，而不是項目本身資不抵債造成的。杭州金星房產破產跟調控盡管有關系，但是主要不是外部的調控造成的。

而上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，目前房地產政策層面沒有松綁的跡象，金星房產申請破產可以視作持續的調控和市場低迷形勢之下，開發企業經營和資金遇到困難的縮影，成交相比去年已大為不如。“去年的銷售讓房企深陷資金困局，今年只會更加困難。如果應對不慎，將會出現更多的金星房產”。

對于此次破產事件可能帶來的影響，有分析人士表示，杭州金星房產申請破產一事只是一個開端，未來還會有部分房企踏上破產之路，行業洗牌正在加劇。

也有專家預計，房企破產事件可能會加速房企以價換量，推進房地產調控的深入。不過，也有悲觀者認為，房企的小范圍破產也可能會引起地方政府的恐慌，再次引發地方政府的救市決心。

資金困境漸顯 房企加速回籠

據媒體報道稱，此次杭州金星房產公司破產傳導給市場一個信號，那就是在資金鏈緊繃成為房企的普遍問題之后，資金鏈徹底斷裂，資不抵債現象或將在整個房地產行業開始蔓延。

據悉，自本輪房地產調控以來，各種融資渠道空間被壓縮，房地產交易冷清，逐漸到期的房地產信托、銀行信貸，都成為房企必須面對和解決的資金難題，一些房地產企業雖然在努力減緩項目開發速度，提高資金利用率，堅持“現金為王”政策，但是資金鏈緊張已成為開發商的普遍問題。

相關數據顯示，A股63家房企2011年年末的負債總計已達到7520.53億元，同比上一年的5562.08億元增長35.21%。其中一年內到期的非流動性負債為818.91億元。上市房企的資金鏈日益緊張狀況，一定程度上可以反映整個房地產市場的融資鏈問題。

同時，北京中原市場研究部統計，75家上市房企2011年年末總庫存值達到9048億元，同比2010年的6268億元上漲44.3%，相比2009年的4183億元上漲超過100%。

以上可見，房地產行業在資金壓力緊張，且房企庫存仍處高位的情況下，去庫存回籠資金將成為房企目前的首要出路，而為了盡快回籠資金，以價換量成為重點城市的樓市大趨勢。

據國家統計局今日公布數據顯示，2012年1-3月份，全國房地產開發投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1-2月份回落4.3個百分點。1-3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個百分點。

可見，雖然房地產投資增速出現了明顯的下滑，但整體來看，在開發商去庫存回籠資金，降價促銷以及資金面微調的背景下，3月份房地產銷售數據相對于2月份出現回暖。預計在信貸環境繼續相對寬松，尤其是首套房貸利率優惠刺激下，去年累積的剛性需求會繼續釋放，后期成交量仍將繼續反彈。

利率打折再現 樓市政策微調可期

對于此次房地產開發商的破產在一定程度上說明地產調控政策初顯成效，未來進一步加深調控的空間不大，但限購在短期不會退出，從中央及地方政府的結構性寬松政策來看，保證剛性及首套置業者需求成為未來政策松綁的方向。

近期傳出各地多家銀行在信貸額度放開的前提下紛紛為剛性購房者亮起綠燈，首套房貸利率優惠“重現江湖”將大大降低剛需購房者購房成本，這樣一定程度上肯定會對剛性需求尤其是對一套房的需求帶來正面影響，一定程度上能推動剛性需求入市的速度，對樓市成交量的恢復帶來積極影響。然而，也有專家擔心，利率松綁會否令處于下行通道的房價出現反彈。

同時，中央的宏觀調控對地方政府來說，壓力也是很大的，從眾多城市制定的“十二五”規劃來看，大都依賴土地開發建設。如果宏觀調控長期堅持下去，地方政府會面臨諸多困難，從前段時間，一些政府不斷踩紅線就可知其難處，所以今后一段時間的博弈可能會越來越激烈。

所以，從目前來看，限購政策被放松的可能微乎其微，從中短期看，政策方面難以出臺更嚴厲的措施，但隨著房地產投資的下滑，地方財政的緊縮以及房地產企業即將面臨的信貸風險，調控或有進一步放松的可能，從全年看政策可能存在繼續對改善型需求微調的可能。