一季度的風平浪靜掩蓋不了未來七個季度的“烏云密布”。在2012年一季度結束后，房地產信托即將進入單季900億的兌付時代。對房地產信托的考驗似乎就要到來。

單季900億時代將至

申銀萬國最近一篇報告顯示，2010年以后發行的房地產信托經過兩年的運作期(行業平均期限)后，將從今年開始陸續進入兌付階段。開發商即將面對的現實是：“有錢，得交；沒錢，也得交”。

根據申銀萬國的報告，2012年和2013年信托產品本金分別到期1609億和1866億，本息合計分別到期2037億和2209億。2012年一季度到期的房地產集合信托419億元，將是這兩年合計8個季度中最少的。如果加上每年1000億左右的單一類房地產信托，2012年和2013年信托產品本金分別到期2433億和2747億，本息合計分別到期3062億和3226億。其中除2013年二季度和2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期規模將維持在800億元左右。

另外，如果再考慮開發商將面臨更多的利息支出，那么經過測算，2012年和2013年本金分別到期2433億和2747億，本息合計分別到期3440億和3513億。除2013年二季度和2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期規模維持在900億左右。

不過，申銀萬國表示，信托產品的“命門”是到期兌付時間剛性，即必須準時兌付。因此房地產信托面臨的最大風險不是房價下跌，而是銷量下降會影響資金流動性，進而影響準時兌付。隨著房地產信托產品的集中到期，開發商的兌付壓力加大，但總體風險可控。

另外，中融信托、平安信托和中信信托是信托行業中的三個具有代表性的公司，分別代表了三種不同的風格。這三家公司在今明兩年都有較大規模的房地產信托項目到期，不過到期節奏各有不同。

申銀萬國報告顯示，中融信托2012年和2013年到期房地產信托規模基本相同，分別是118億元和130億元。平安信托地產項目到期主要集中在2012年，為92億元，2013年僅到期43億元。中信信托地產項目到期集中在2013年，為124億元，2012年僅到40億元。

申銀萬國表示，從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢，但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施，資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。只是體現為在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。

“救命草”成交量

值得一提的是，盡管今明兩年信托產品本息合計6953億的到期兌付規模數字驚人，但相比較銀行貸款來說，房地產信托的整體規模并不大。根據之前央行公布的數據，僅2011年上半年銀行發放的房地產新增貸款就達7912億元。

不過，信托融資和銀行融資最大的區別在于，信托到期后必須支付，不得展期。因而開發商未來要么項目銷售情況良好，可以依靠項目回籠資金歸還信托融資；要么將抵押物轉讓，失去對抵押物的所有權。

南京一上市房地產公司最近剛剛通過信托融得一筆資金。公司董秘告訴《第一財經日報》記者，剛成立的信托計劃期限2年，預計2年后的市場不會像現在這樣，畢竟剛性需求擺在那里。房價跌一些問題不大，怕的是有價無市。

但有價無市正是當前房地產市場所面對的情況。這位上市房企董秘表示，雖然這一兩個月成交量有些回暖，但相對于存量商品房來說，比例實在太低。如果這樣的成交量繼續維持下去，小型房企很難存活。

不過，上述上市房企董秘對整個房地產市場所經歷的嚴冬并不擔心，因為這個行業未來依然會是一個重要的行業；但他擔心在這場寒冬中，因為成交量不夠，很多公司難以回籠資金，過高的財務杠桿會壓垮這些房企。