種種跡象顯示，成都樓市“小陽(yáng)春”已經(jīng)歸來(lái)。

然而，這波行情到底能夠持續(xù)多久尚存疑慮。業(yè)內(nèi)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，在“小陽(yáng)春”之后，開(kāi)發(fā)商將面臨更大的考驗(yàn)。

小陽(yáng)春乍暖還寒

成都市房管局的數(shù)據(jù)顯示，上周成都主城區(qū)商品住宅共成交2358套，成交面積為21.07萬(wàn)平方米。雖然環(huán)比分別下滑12.0%與8.3%，但整體態(tài)勢(shì)都保持比較良好的勢(shì)頭。四川中原地產(chǎn)認(rèn)為，目前市場(chǎng)前期持觀望態(tài)度的剛需多有出手，隨著即將到來(lái)的房交會(huì)，成交市場(chǎng)或繼續(xù)保持升溫。

四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)盧華向記者表示，按照目前的情況，3月份成都樓市成交8000~9000套是沒(méi)有問(wèn)題的。而成都全程機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)蔣曉東表示，成交量回升是因?yàn)閯傂?a class="baikelink" target="_blank">需求被壓制，觀望已久后逐步釋放出來(lái)，而且開(kāi)發(fā)商也作出一定承諾，房屋降價(jià)將補(bǔ)貼等。

實(shí)際上，今年以來(lái)，成都樓市已走過(guò)一波三折的曲線。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)顯示，2012年首周成交量繼續(xù)下跌。第3周繼續(xù)上漲突破10萬(wàn)平方米水平。春節(jié)前交易量開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下，節(jié)后才逐漸回暖。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在3月。雖然3月第一周有所回落，但是隨后兩周成交量持續(xù)上漲，突破20萬(wàn)平方米大關(guān)。上周成交則小幅回落，但仍處較高水平。CREIS中指數(shù)據(jù)則顯示，上周商品住宅成交2071套，成交面積17.93萬(wàn)平方米，而其統(tǒng)計(jì)的2011年成都商品住宅成交量周均成交面積只有13.3萬(wàn)平方米。

不僅如此，成都市房管局的數(shù)據(jù)顯示，上周成都主城區(qū)二手住宅共成交783套，成交面積為6.61萬(wàn)平方米，成交套數(shù)環(huán)比上升10.9%，成交面積環(huán)比上升13.3%。上周的二手住宅成交量較前一周小幅上升。

四川中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，二手住宅市場(chǎng)較前期出現(xiàn)明顯反彈。原因在于信貸環(huán)境改善，前期積壓需求逐步釋放，剛需支撐帶動(dòng)了二手成交量。但對(duì)二手市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)格方面優(yōu)惠空間有限，成交量大幅沖高的情況還不會(huì)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)后期波動(dòng)不會(huì)太大。

然而，回暖背后卻透著寒意。蔣曉東表示，今年從中央到地方都堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，因此對(duì)市場(chǎng)的期望值不能太高，要出現(xiàn)以往的熱銷場(chǎng)面是不太現(xiàn)實(shí)的，“就是現(xiàn)在，一個(gè)項(xiàng)目保證每天都有成交都很難做到。”

盧華也表示，小陽(yáng)春的行情到底能持續(xù)多久很沒(méi)有譜。其實(shí)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的是備案數(shù)據(jù)，是前期的成交數(shù)據(jù)，3月份實(shí)際數(shù)據(jù)到底怎么樣還不清楚，而他們了解到的一些項(xiàng)目3月份實(shí)質(zhì)上是略降的。

將迎接更大考驗(yàn)？

盡管如此，相比之前，行情轉(zhuǎn)暖已成事實(shí)。而開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始搶抓機(jī)遇推出新盤(pán)。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示：4月成都預(yù)計(jì)26個(gè)項(xiàng)目推新，其中主城區(qū)13盤(pán)，郊縣13盤(pán)。新項(xiàng)目方面，預(yù)計(jì)13個(gè)新盤(pán)面市。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為：面對(duì)近期市場(chǎng)剛需購(gòu)房升溫的局面，各大地產(chǎn)商加緊推盤(pán)力度，爭(zhēng)取更多吸引剛需購(gòu)房者的目光。

盧華表示：“沒(méi)有限購(gòu)的人群就那么多，蛋糕只有那么大，誰(shuí)能早一點(diǎn)走量誰(shuí)就是贏家。”往年3月中下旬就會(huì)開(kāi)始放量供應(yīng)，但是今年3月份的開(kāi)盤(pán)量不大，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有做好準(zhǔn)備，因此開(kāi)發(fā)商都希望趕在這波行情之后的4月推出。

不過(guò)，蔣曉東表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，春節(jié)是最困難的時(shí)期，已經(jīng)過(guò)去，但是春交會(huì)后緊接著就進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，那將是開(kāi)發(fā)商的又一個(gè)考驗(yàn)。現(xiàn)在銀行的門(mén)已經(jīng)關(guān)閉，開(kāi)發(fā)商都在尋找各種途徑融資，“比如民間借貸籌措資金，以價(jià)格優(yōu)惠換取資金回籠，還有股權(quán)融資。很多企業(yè)在尋找合作。”

實(shí)際上，出現(xiàn)小陽(yáng)春這波行情也有賴于開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠折扣政策。從3月份的情況來(lái)看，成都樓市優(yōu)惠折扣在9.2折居多，也有全款8.6折的。這也呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)商急于走量，回籠資金的心態(tài)。蔣曉東表示：“價(jià)格優(yōu)惠實(shí)際上與開(kāi)發(fā)商銀行貸款的成本差不多。”

此外，還有開(kāi)發(fā)商以借款方式給購(gòu)房者墊付首付。這種方式在2008年曾經(jīng)大量出現(xiàn)，“對(duì)于很多新進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的人認(rèn)為這是一種創(chuàng)新，但其實(shí)早在2000年就已經(jīng)出現(xiàn)，可以稱之為死灰復(fù)燃。”蔣曉東表示，“不過(guò)，這種方式推進(jìn)面不會(huì)太大，否則會(huì)引起金融系統(tǒng)的警覺(jué)。”

盧華表示，小陽(yáng)春之后進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨更大的考驗(yàn)，而且前兩年拿地的項(xiàng)目必須出來(lái)了，下半年還會(huì)出很多項(xiàng)目。蔣曉東也認(rèn)為，很多樓盤(pán)趕在春交會(huì)之前出來(lái)，這對(duì)原來(lái)存量房的銷售將是一個(gè)沖擊。

對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展情勢(shì)，蔣曉東分析認(rèn)為，如果在今年年中，市場(chǎng)困難時(shí)政策微調(diào)是有可能的，比如首套房政策，改善性和地區(qū)性政策的調(diào)整，“但是會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)放，不至于引起市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。”