綠城集團信托融資門、青島凱悅信托接盤風波，以及天津星耀五洲深陷破產傳聞，這些接二連三的“突發”事件撩撥著地產信托相關方的神經。

這種陰霾在今年有愈發嚴重之勢。

“現在地產信托的兌付壓力確實很大。”2月23日下午，某信托公司首席風控官在電話里向記者感慨。一方面是斷崖式下跌的房屋成交量，另一邊則是巨額待償信托資金。中金公司統計顯示，預計2012年地產信托需要還本付息約為2500億元。

對于開發商的困境，信托公司了然于胸，早早采取了措施。很多信托公司已經悄然建立了開發商黑名單，對可能有兌付壓力的項目“盯得更緊”。記者調查發現，今年以來，不少公司的地產信托產品陸續發布了提前清算公告。譬如，華潤信托就表示，其蘇州青劍湖項目集合資金信托已經在2012年1月18日提前終止。一家信托公司業務部門負責人表示，這其實是信托公司在提早規避風險。

“下半年的兌付壓力會更大。”上海一家第三方機構高管稱，其以往參與發行的信托基本都在年底前到期。國信證券的報告也認為，四季度到期規模約為849億元，是兌付的高峰期。

上述高管稱，從其與信托業內人士溝通的情況來看，上半年各家都會使出渾身解數來實現兌付，但是下半年到期量更多，能否繼續通過借新還舊、地產基金接盤等方法解決，還有待觀望。

本報記者在調查中發現，地產私募基金早已是虎視眈眈，隨時做好進場接盤的準備。清科研究的數據顯示，2011年私募房地產投資基金共有29只募集到位，募資總額40.78億美元。實際運作的地產私募基金規模或許遠不止于此。

提前規避風險

如果信托提前結束，也可以看成是正常到期，但從另一方面也說明信托公司正在規避風險。

信托業終于在2012年迎來了首波地產信托兌付高峰。

然而，記者調查發現，在信托兌付洪峰來臨之前，卻有一股提前清算潮正在暗流洶涌，很明顯有不少機構和資金想在潮來之前盡早抽身上岸。

江蘇國際信托就公告稱，其推出的“江蘇信托房投寶1號-東渡上海浦祥股權投資集合資金信托計劃”在2012年1月5日提前到期結束。

該款信托產品成立于2010年1月6日，募集資金為2億元，共簽署合同33份。清算報告顯示，其中一般委托人信托資金18000萬元，進取型委托人信托資金2000萬元。

一般委托人與進取委托人在信托期限上略有不同，前者為2年，即到2012年1月5日結束；后者為3年，到2013年1月5日止。

記者在銀率網查詢到該款信托產品的信息顯示，信托資金用于對上海浦祥房地產開發公司增加注冊資本，同時江蘇國際信托受讓南京東渡公司持有的上海浦祥公司24%的股權。

上海浦祥主要開發上海青浦區盈浦街道漕盈路西側地塊。記者獲得一份上海市青浦區建設和交通委員會對該項目的初步設計批復報告顯示，項目概算總投資為14億元，資金來源為企業自籌。

隨后，上海浦祥分別以青浦項目北區土地使用權作抵押向光大銀行貸款3.5億元；以青浦項目南區土地使用權作抵押向建設銀行貸款2.44億元。

江蘇國際信托披露的數據顯示，北區計劃是在2011年6月底正式對外銷售，截止到2011年9月30日，項目北區259套公寓累計銷售46套，銷售收入9401萬元，已回籠資金4329萬元。此外，截至去年三季度末，該項目的南區正在開工。

不過，江蘇國際信托表示，在一般委托人信托計劃期滿結束的同時，東渡公司在2012年1月5日將所有進取型信托利益匯入信托專戶，按合約約定，進取型委托人信托計劃已于2012年1月5日提前結束。

這并非個案。在地產信托市場一向兇猛的中融信托也出現了提前清算。

近日，中融信托公告稱，將原定在2012年4月28日到期的“中融-華夏孔雀城集合資金信托計劃”，在2012年2月8日提前終止。

該信托計劃在2010年10月28日正式成立。中國信托業協會披露的信息顯示，該信托計劃總規模預計為29200萬元，其中優先級20000萬元，次級9200萬元。信托期限為18個月，但滿12個月可提前終止。

募集完成后，信托資金對永定河房地產開發有限公司(以下簡稱“項目公司”)進行增資，中融信托成為項目公司的股東，持有項目公司49%股權，與原股東廊坊京御房地產開發有限公司(以下簡稱“京御地產”)共同組建經營管理團隊。

中融信托表示，因廊坊京御房地產開發有限公司(以下簡稱“京御地產”)行使對項目公司永定河房地產開發有限公司的股權購買選擇權，并將于2012年2月8日支付此筆股權轉讓價款，所以信托計劃提前結束。

不僅是上述兩個項目，記者發現，今年以來，包括山東信托、華潤信托以及杭州工商信托等機構都有類似的信托產品提前清算。

“產品能清算，就說明這一項目還未出現兌付風險。”一家信托公司業務部負責人表示，具體提前結束的原因，就要涉及到這一項目的信托合同的設計。

他表示，一般的信托合同都會設計6個月左右時間作為緩沖期，以便處理到期不能兌付的情況，如果信托提前結束，也可以看成是正常到期，但從另一方面也說明信托公司正在規避風險。

信托展期樣本

國泰君安在報告中稱，陽光城“信托到期的相對付息壓力較大。”陽光城也有提前兌付的地產信托項目。

上述首席風控官表示，在到期的信托中，中小開發商的壓力無疑最大。而記者發現，在上市房企中，陽光城在信托融資方面一向很積極。

從2010年4月底起，陽光城開始涉足信托融資。首個項目則是全資子公司咸陽上林西苑房地產開發公司與華融信托發行的“康田公司應收款項轉讓項目集合資金信托計劃”，由華融信托受讓康田公司對上林西苑公司的1.7億元債權。

同時，華融信托還以5.4億元信托資金向陽光城子公司福州陽光新界房地產公司增資，持有49.18%。

2010年5月，陽光城收購了福州濱江房地產公司的全部股權。此后7月份，中信信托通過設立濱江股權投資集合資金信托計劃，以3.5億元入股濱江房地產公司。當年12月底，其子公司福州陽光房地產開發公司向山東信托尋求信托貸款，金額為3億元。

進入2011年初，陽光城的拿地、收購項目的步伐似乎并不準備放慢，接連在海南、廣西、福建、陜西等地拿地或者收購項目股權。

國泰君安的研究報告顯示，陽光城一共有9個地產信托，涉及金額一共52.2億元。

在此過程中，陽光城的信托融資成本也有所上升。

2011年4月底，上述華融信托與陽光新界合作發行的股權投資信托即將到期，陽光城不得不將該信托展期1年至2012年5月18日，不過其融資成本已經高達13%。

8月初，陽光城持有50%股權的子公司福建金融國際中心建設有限公司準備與五礦信托合作設立信托計劃，規模在4-5億元之間。信托的年利率也飚升至17.5%的水平。

除上述信托融資外，2011年10月、11月，陽光城的兩家子公司分別從陜西國際信托、國元信托分別獲得3億元、2.8億元的委托貸款，利率均為15%的水平。

在此過程中，陽光城的對外擔保也持續上升。

陽光城2011年11月的一份公告顯示，其累計對外擔保余額為11.8億元，占公司最近一期經審計凈資產(合并報表)的72.88%；其中對控股子公司的實際擔保余額為人民幣10.8億元，占公司最近一期經審計凈資產(合并報表)的66.71%。

在國泰君安統計的包括萬科、首開股份、金地集團、泛海建設等在內的30家上市房企信托發行及負債情況中，無論從信托金額占市值比例、信托金額占現金比例、信托金額占有息負債比例、信托金額占真實負債比例還是信托金額占總負債比例排序看，陽光城都高居榜首。

國泰君安在上述報告中提到，從信托占有息負債比例的角度看，陽光城為177%，2012年到期規模為18億元，因為其發行的利率也明顯較高，所以“信托到期的相對付息壓力較大”。

值得注意的是，陽光城也有項目提前兌付的項目。2011年11月底，陽光城公告稱，在2010年與中信信托合作設立的股權投資信托計劃將在2012年2月5日提前向信托支付2.4億元。按照原計劃，這份信托計劃的最長期限是36個月。按照陽光城的說法，是陽光城向中信信托發出《關于提前償付收購價款的通知函》。

2月23日，記者致電陽光城，欲就上述數據和未來償債計劃進行采訪，被告知此事需要和董秘聯系，但截至發稿時，其電話均無人接聽。

地產基金或接盤

如果地產項目出現兌付風險，地產基金肯定會有部分入場接貨，但是量究竟有多大，很難估計。

西部某信托公司人士告訴記者，在2月初，當地的銀監局局長便率一隊人馬到該信托公司檢查工作，其中第一條重點就是加強風險控制，特別是房地產業務的風險。“要求對2012年到期的信托項目進行重點梳理，做好各種情況下的預案，確保按期兌付。”他說。

上述第三方機構高管表示，從合作的各家信托公司溝通情況來看，今年的重點就是保證兌付，現在很多公司內部都有一份黑名單，少則的3-5家，多的將近20家，這些都是信托公司今年需要各自緊盯的項目。

上述首席風控官也認為，名單管理肯定是要需要做的，主要是針對那些失信、違約以及有不良記錄的開發商。

業界普遍認為，一旦發生地產項目兌付風險，則可有三類解決辦法，一是信托公司自有資金收購；二是發新還舊；三是項目出售變現或引入地產基金。

上述首席風控官表示，信托公司兜底的做法只能適用非常少量的項目，因為信托公司資本實力普遍不強。“相比銀行貸款到期還可以接連展期，信托產品基本都是剛性兌付。也不太可能有充足的時間等信托公司出售項目來還債。”他說。

至于借新還舊，也是可望而不可及。用益信托的統計數據顯示，從年初至2月23日，房地產類信托共發行僅29款，月平均發行14.5款，相比去年每月平均的84款相比，已有大幅度下降。

“以前一款產品出來后，每周募集1億元規模都很平常，但是今年就困難了，現在的投資者也對地產信托有敬而遠之的想法。”上海一位從事信托銷售人士告訴記者。

不過，地產基金卻在不斷地籌集資金，準備進場。

清科研究的數據顯示，在銀根收緊以及調控重拳頻出的宏觀環境下，2011年私募房地產投資基金突圍而出，共有29只基金募集到位，募資總額40.78億美元。

上海一位地產基金人士表示，如果地產項目出現兌付風險，地產基金肯定會有部分入場接貨，但是量究竟有多大，就很難估計。

“最佳的方式是先以債權介入項目，如果2年后實在無法償還，那么還可以做債轉股，這樣對地產基金來說談判的主動權或優勢就強許多。”他說，在項目的挑選上就要求比較高，對于二級市場的開發項目，必須是五證齊全，另外則是2007年以前拿的地，成本要低，同時開發商應該是二級以上資質。