樓市的調控寒冬中，開發商降價是單純擠壓自身利潤空間還是壓縮成本導致樓盤品質下降？業內人士透露，為了應對調控，部分開發商放棄了精裝修（全裝修）路線，改為推出更利于資金回流的毛坯房源，以求在價格戰中勝出。

　　上海市統計局公布的數據顯示，2011年前11個月上海全市的房地產開發投資僅較上年同期增長9.3%，而同期商品房的新開工面積卻增長了25.8%。國家統計局的統計數據則顯示，同期全國房地產開發投資增長了29.9%，高于新開工面積20.5%的增長幅度。

　　假設每年的房地產新增投資全部用于當年度的房地產新開工，則通過計算每平方米新開工商品房的投入情況可以發現，2010年上海商品房的平均新開工投入為6536.63元/平方米，而在2011年前11個月這一數據減少為6056.69元/平方米。

　　中房信的統計數據顯示，2010年上海全市170個新盤中31個為全裝修，占比為18.2%；2011年144個全新盤中21個為全裝修，占比為14.6%，下降了近4個百分點。

　　高價精裝項目減少

　　正略鈞策管理咨詢副總裁薛迥文告訴《每日經濟新聞》記者，在目前的房地產市場，“品質”的定義比以往更為寬泛，除了房屋本身的建筑質量外，物業服務、配套、裝修、園林綠化乃至隱蔽工程等都被視為房屋品質的一部分。在過去幾年，整個行業已經形成了追求高品質的趨勢，很多樓盤都計劃在2012年推出全裝修的住宅。

　　上海市建設交通委等七部門聯合制定的《關于“十二五”期間本市加快推進住宅產業現代化發展節能省地型住宅的指導意見》中明確提出，“十二五”期間，本市新建住宅將全面實施高標準的節能規范：到2015年，本市可再生能源應用建筑面積占新建住宅建筑面積的5%；保障性住房等中小套型住宅用地供應不低于住房建設用地供應總量的70%。上海此前出讓土地時曾規定，新出讓地塊嚴格執行外環線以內60%以上、其他地區30%以上的全裝修住宅比例。

　　根據中國指數研究院的統計，上海去年精裝修住宅的供應占比并不高，僅占到所有在售項目的30%。去年9月以后，上海精裝房推出的數量和頻率都呈下降趨勢。中國指數研究院研究總監杜丙國說，在降價過程中，某些開發企業為了最大限度地緩解降價帶來的沖擊，在裝修標準上做起了文章，甚至某些開發企業直接將精裝修房源變成毛坯房源。

　　上海同策咨詢顧問研究總監張宏偉認為，為了規避限購令帶來的影響以及降低房屋銷售價格，部分開發企業已放棄精裝修的做法，或以適度減配的方式進行精裝修。

　　精裝修房變成毛坯房，僅是上海樓市現狀的一個方面。據媒體報道，上海及周邊的一些城市還出現了竣工樓盤無法兌現之前的配套設施承諾，或物業服務存較多缺陷等問題。

　　上述苗頭顯然令業內人士憂心。據杜丙國回憶，在2008年發生的上一輪降價過程中，部分開發商降價的同時也降低了樓盤的品質，引發了購房者的不滿。

　　降品質換銷售量？

　　此前，有媒體報道稱，某知名開發商目前的實際利潤率只有8%左右，如果不降低房屋的成本，將很難實現大幅降價銷售。這樣的困境同樣存在于其他的房地產項目。張宏偉指出，相較于一般品質的住宅，高品質住宅需要投入的成本會更高。以精裝修為例，開發商不僅需要投入大量的人力、時間及財力調研精裝修的建材品牌并洽談建材的購買，還需要聘用監理進行質量把控，特別是精裝修交房周期將長于毛坯房，從而影響整個項目的開發周期。

　　精裝房較高的投入，顯然會妨礙開發商的價格調整能力。復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民說，在這樣的非常時期，部分高品質樓盤的開發商甚至需要虧本賣房以“保命”。

　　中房信的一份研究報告指出，根據統計，今年全國銷售金額排名前八的房企均為高周轉開發商，第九到第十八位的多為資金周轉較慢、更追求高價格高品質的開發商。在這樣的情況下，高價格高品質不但不能讓企業獲取超高利潤，反而會因為售價難以迅速調整，從而影響企業的現金流回籠速度。

　　中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，部分城市出臺限購限貸政策，導致中高端的購房需求大幅萎縮，因為大量能夠支付高價的高端購買群體已經失去購買資格。在這樣的情況下，開發商不得不從產品檔次上做調整，通過降低配置，換取價格上的競爭力，提升項目的銷售率，實現資金的快速周轉。

　　不過，好在開發商降低品質以換取更大降價空間的風潮，尚未波及房屋主體質量。上海某建筑公司總經理王晨 （化名）對記者表示，“房屋主體質量不會下降。”因為按照國家有關規定，如果房屋主體結構存在嚴重的質量問題，開發商、相關建筑承包商以及監理人員都會受到嚴厲處罰，嚴重的還可能“吃官司”。此外，華潤置地某工程部門負責人也告訴 《每日經濟新聞》記者，由于先前的采購協議早在調控政策出臺前已經訂立，開發商想要取消原先的合同不太可能，因此開發商不太可能通過降低房屋建筑質量來壓低成本，尤其是已提前預付部分工程款的大開發商。需要注意的是，不排除部分現金流比較緊張，根據施工進度分階段訂立工程施工合同的中小房地產公司可能會出現此類問題。

　　不重品質將失去市場

　　雖然樓市調控下價格競爭變得更為激烈，但業內人士表示，這絕不意味開發商會在今年以犧牲品質為代價，快速銷售住宅。

　　瑞銀執行董事李智穎表示，通過降低品質，短期內開發商確實可以迅速收回資金，但中長期看，這樣做的房企將會失去大量的市場份額，直至退出這個行業。

　　第一太平戴維斯中國區研究部主管簡可說，目前進入到內地市場的境外開發商普遍注重高品質，一旦內地開發商，尤其是中小開發商放松品質管理，勢必會失去既有的市場份額。

　　薛迥文告訴 《每日經濟新聞》記者，隨著樓市調控的深入，今年的購房者會比往年更挑剔，恰恰需要開發商提供更高品質和更有競爭力的產品。通常情況下，那些品質出眾又價格合理的房地產項目銷售情況會非常突出。

　　龍湖地產一位內部人士說，全國排名前30位的開發商所占有市場份額加在一起不會超過18%，樓盤的高品質，一定程度上將決定未來公司的市場份額。以龍湖為例，根據此前的調查，業主中多次購買的現象非常普遍。這就需要開發商在靈活定價的同時，加強品質的管控。龍湖的策略是降低單項目的利潤率，通過加快周轉速度來彌補，實現較高的凈資產收益率。

　　用友長伴管理咨詢總監張朝峰甚至認為，如果開發商不能在今年向市場提供品質較高且價格合適的產品，那么日子將會變得更難過。

　　業內觀點

　　“瘦身”或是唯一選擇

　　在很多業內人士眼里，“瘦身”幾乎是追求高品質的開發商目前的唯一選擇。來自同策咨詢機構的研究表明，當開發商過度追求品質時，資金周轉速度勢必放慢。特別是高價高品質樓盤的開發周期相對較長，進一步影響了企業的擴張能力。

　　張朝峰說，與普通住宅相比，高品質住宅的目標客群，幾乎都是各地被限購的對象。這是去年專攻高品質項目的開發商銷售情況普遍不如普通房企的根本原因。如果這些開發商在堅守高品質的同時，又和其他開發商一樣，奉行高速擴張的戰略，那么勢必會造成資金的緊張。張朝峰認為，事實上受去年樓市調控影響最大的，并不是綠城，而是產品比綠城更高端的星河灣。

　　之所以綠城會一度陷入財務方面的困境，更重要的因素是綠城在追求高品質的同時，仍然在迅速擴張。事實上，在樓市調控的大背景下，綠城等專攻高價高端項目開發的房企，需要做的是暫時放棄擴張，以減輕財務上的壓力。

　　對于這樣一種見解，張宏偉非常贊同。他的看法是，如果綠城沒有之前的高速擴張，應對樓市調控的沖擊應該很容易。在此前多年的高端項目開發過程中，綠城積累了較好的品牌口碑，青睞綠城產品的購房群體有比較大的規模。如果沒有高速擴張，以綠城的產品，還是有競爭力的。

　　除了放棄高速擴張，業內還建議開發商真正了解消費者的需要，開發對應的高品質產品。

　　開發商定義的高品質與普通購房者定義的高品質存在一定差異。薛迥文說，很多企業誤以為在外立面使用了高檔石材，或者使用了其他很好的建材，項目的檔次就可以提升了。事實上，購房者可能不太關注這一方面的高品質，反而更關注小區綠化情況，或者配套的服務設施等。

　　張朝峰也表示，過去的許多年中，行業中經常會發生這樣的現象：消費者對部分開發商標榜的高品質產品不滿意，寧愿選擇以較低的價格購買其他開發商認為品質并不高的產品。他認為，上述差異也是造成部分開發商去年銷售表現不佳的一個重要因素。