當前，受樓市限購、限貸等一系列調控政策影響，全國商品住宅市場低迷，被不少開發商視為樓市調控“避風港”的商業地產則呈現出一派繁榮景象。

　　有專家認為，商業地產的持續升溫除了受商品住宅市場調控外，也和我國城市化加速下的房企轉型密不可分。盲目涉足商業地產同樣暗含風險，開發商轉戰商業地產應避免投機心理，要做好市場調研和后期的管理、運營。

　　住宅市場暗淡無光　商業地產風生水起

　　當前，全國住宅市場持續低迷，降價潮已由北京、深圳等地蔓延至二、三線城市，包括萬科、富力、恒大等龍頭開發商集體拉開房價下跌序幕，有的在售樓盤降幅達到20%。市場普遍認為樓市拐點已經臨近。

　　此外，10月底公布的70家房地產上市公司第三季度財報顯示，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。中國最大的房地產商萬科于近日發布的10月份銷售公告顯示，其銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元，同比分別下降23%和33%，降幅擴大。

　　相比持續低迷的商品住宅市場，商業地產卻日漸升溫。據戴德梁行、中原地產等機構發布的第二季度市場報告顯示，北京、上海、廣州、深圳等大城市優質寫字樓租金及售價均有明顯上升。以廣州為例，據新浪樂居統計陽光家緣數據顯示，該市11月1日至3日全市有三個住宅項目獲批預售證，其中就包括兩個商業地產項目，商業地產成為廣州11月開月絕對主角，共推房1845套，占總推房數90%。

　　此外，萬科、保利、金地等房產企業也高調進軍商業地產。據了解，萬科計劃未來持有型物業將占其20%的開發比例；保利計劃到2012年在商業地產方面的投資將占到其總投資額的30%；金地2011年的土地投資額中有20%的資金投向商業項目。

　　近日，在太原召開的中國商業地產招商大會上，不少開發商更是看好尚待開發的二、三線城市。他們紛紛表示，商業地產相比商品住宅市場還處于發展階段，在二、三線城市更是前景一片光明。

　　樓市調控企業轉型　開發商轉“商”有沖動

　　不少開發商表示，當前商業地產升溫與商品住宅市場的調控密切相關，其資金開始溢向商業地產。

　　“樓市調控催熱商業地產繁榮。”唐山一家房地產企業負責人佟干城認為，商業地產火爆與住宅市場嚴厲的調控有關。他認為，相比普通住宅，商業地產還算是起步階段，回報率也相對更高，所以不少開發商會更加青睞商業地產。SOHO中國董事長潘石屹前不久在山西曾表示，目前商業地產仍然是投資領域最熱的板塊，在北京、上海的中心區域，投資商業地產的回報率比住宅等高2－2.5倍。

　　中原地產分析認為，調控政策深度影響房地產市場，住宅市場限購，投資需求明顯被抑制，投資者開始尋求新的投資方向，而商業地產不限購，發展前景較好，為投資者打開一扇新的投資大門。　　山西振鵬投資開發有限公司總經理李杰說，商業地產之所以“非常火爆”，在住宅市場遭遇限購下，不乏投資客進入不限購的商業地產。李杰說，不少資金雄厚有實力的房地產企業將會逐步提高開發商業地產比重。

　　然而，有專家認為，樓市調控并非開發商轉“商”的主要原因，商業地產熱度升溫與我國城市化發展下房地產企業轉型關系密切。中國房地產業協會商業旅游地產委員會秘書長蔡云認為，隨著我國第三產業發展、住宅市場推動以及城市面貌的提升，需要與之配套的商業地產出現。此外，我國城市化加速發展也是商業地產持續升溫的重要因素。

　　絕非蓋樓那么簡單　涉足商業地產須謹慎

　　當前，商業地產“大干快上”、盲目發展已經引起監管層注意，調控風險正在累積。此外，就商業地產本身而言，投資商業地產將對開發商提出更高的要求，絕非只是蓋一幢大樓那么簡單。

　　今年以來，中國銀監會曾多次對商業地產進行風險預警，明確要求各商業銀行嚴控商業地產相關信貸以降低風險。山西大學經濟與管理學院副教授耿曄強認為，當前對商業地產出臺相關調控政策可能性不大，但是目前調控風險正在累積。

　　此外，從商業地產本身來看，短期投資客進入，開發企業可能已經魚龍混雜。業內人士認為，商業地產并非蓋樓那么簡單，不是有資金就能做好商業地產。

　　山西九昌地產開發有限公司總經理張萌盛則認為，與住宅相比，商業地產面對的消費人群不一樣，因此在規劃時要充分考慮其規模、配套、定位和周邊環境。“開發商在商業地產項目中承擔的社會職能相對更多一些，責任更重，風險也更大。”張萌盛說，普通商品住宅資金回收期一般為2－3年，而商業地產一般則5－10年。

　　不少業內人士也認為，目前商業地產持續升溫，如果供應量超過市場消化能力，必然導致商業地產滯銷，進而導致開發商的資金鏈斷裂。張萌盛說，涉足商業地產是一種投資行為，但是不能有投機心理。商業地產項目需要有專業的運作團隊做好后期運行。

　　“蓋一幢商業大廈容易，但維持運轉和運營最難。”蔡云說，業內有一句話是“大廈真正開業那天，才是商業地產開始的那天。”所以，商業地產除了考慮市場支撐外，需要開發商有后期運行和管理等能力。

　　“相比商品住宅，投資商業地產拼的是真本事。”山西大同開發商趙志毅認為，商業地產開發商不僅需要有雄厚的經濟實力，更需要獨到的眼光和對項目后期運行管理能力。

來源：新華網