險象環生處，撥云見日時。預期中的地產業經營拐點在三季度果然顯露端倪——上市房企業績同比增速放緩至14%、環比更大降29.36%；現金流日趨緊張，存貨積壓，銷售遲滯。再從各地降價促銷后風起云涌的“退房潮”等事件，亦均可側面提供佐證。然而，對資本市場而言，最壞預期的逐步兌現，往往意味著最好光景的漸次揭幕——已處估值“冰點”的A股房企板塊，會否因若隱若現的政策微調預期而陡現曙光？

　　據記者統計，截至10月29日，兩市已有131家上市房企（申萬分類）公布三季報，在營業收入和凈利潤兩項核心指標上，前三季度同比增速放緩，第三季度環比大幅下降，其中凈利潤下降近三成。

　　明細來看，前三季度131家A股上市房企合計實現營業收入2092億元，同比增長14.4%；合計實現凈利潤263.8億元，同比增長14.31%。

　　同時，131家A股上市房企第三季度合計實現營業收入699.58億元，環比下降8.15%；合計實現凈利潤73.19億元，環比下降29.36%。其中，凈利潤環比下降的公司共77家，占比達58.7%。萬科、招商地產、金地集團等一線房企三季度業績均出現不同程度下滑。

　　細化到微觀個體，三季度業績持續下滑的房企以宜華地產、國興地產、天業股份等中小型開發商為主，但也不乏金地集團、華僑城、濱江集團等大型房企。

　　以金地集團為例，三季度單季業績同比下滑98%，與二季度的同比增長400%相比明顯惡化。主要原因來自銷售下降，金地集團二季度營業收入同比增長98%，而三季度同比下降20%。

　　更值得注意的是，從2010年諸季財報逐步顯示出的經營性現金流由正轉負趨勢在今年三季度進一步擴大，折射出房企經營環境惡化，資金鏈深度承壓。

　　三季報披露，131家房企經營性現金流為-632.5億元，去年同期為-543.58億元，同比降幅為16.37%，環比降幅為19.31%。

　　明細來看，131家房企中，80家房企前三季度經營性現金流為負值，65家房企同比出現下降。同時，上市房企手中所持的貨幣資金規模罕見出現降低，為1806.9億元，去年同期這一數字為1862.6億元，同比降幅為3%。

　　再從存貨指標來看，131家房企三季度末存貨達9838億元，較去年同期的6788億大增44.93%；同時，131家房企今年6月底存貨為8759億，第三季度環比增幅也達12.31%。存貨積壓跡象明顯。

　　對應上述數據，來自中原地產等多家中介機構的調研顯示，富力、保利、萬科等標桿房企今年下半年以來都進行了不同程度的降價促銷，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。

　　資本市場歷來領先實體經濟的趨勢變化。若說2011年三季度末的上市房企已陷經營拐點，或也可預言A股地產股估值將現上升拐點。

　　一方面，地產股估值已處2008年以來最差。國泰君安研究報告顯示，一線公司目前估值和股價已反映房價下降35%、銷量下降55%的預期。一線公司2012年的業績鎖定性比2008年高（2008年業績鎖定20%，2012年業績鎖定65%），且現在7—8倍的PE估值普遍低于2008年最底部，PB估值低于或等于最底部，RNAV估值和最底部相當。

　　另一方面，隨著通脹與房價呈現回落趨勢，國家宏觀緊縮政策也出現微調預期，無論在資金面，抑或在行業調控上。且一旦中央與地方在調控政策微調上達成一致，地產股價或將走出底部。如日前住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會上表示，待各城市住房信息聯網系統建立后，就不必再采取限購這樣行政色彩濃厚的辦法。

來源：上海證券報