整體不放松“定向托底”，增加普通商品房供地并肩保障房建設(shè)

　　談起今年的拿地經(jīng)歷，一名業(yè)內(nèi)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者坦言交了“白卷”。

　　樓市調(diào)控成果尚待鞏固，堅(jiān)持兩條腿走路的信號(hào)再度釋放。其中一條就涉及調(diào)控關(guān)鍵期的關(guān)鍵詞：土地。

　　21日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在廣西南寧考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進(jìn)普通商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　在當(dāng)前調(diào)控政策走向敏感期的背景下，多位業(yè)內(nèi)人士表示，上述表態(tài)決不意味著調(diào)控整體放松。

　　作為和保障房并行不悖的“托底”舉措，如何從源頭上確保普通商品房供應(yīng)，成為考量年底土地市場(chǎng)的一大因素。

　　受“冷落”的土地

　　首套房貸利率上調(diào)、明星樓盤(pán)降價(jià)、開(kāi)發(fā)商資金鏈迷局……年初的新一輪樓市調(diào)控持續(xù)至今，任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引起市場(chǎng)的風(fēng)聲鶴唳。

　　在這樣的背景下，溫家寶的上述表態(tài)引發(fā)了外界的各類(lèi)解讀。

　　事實(shí)上，在今年4月召開(kāi)的一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上就曾強(qiáng)調(diào)“努力增加普通商品住房供應(yīng)，這一手也不能放松”。

　　不過(guò)，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地出讓并不樂(lè)觀。

　　國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院19日發(fā)布的三季度主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，土地市場(chǎng)相對(duì)降溫態(tài)勢(shì)基本明朗。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，今年1~9月十個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地推出量明顯放緩，供應(yīng)量跌幅最大的是天津，雖然累計(jì)供應(yīng)住宅用地1232萬(wàn)平方米，供應(yīng)量居全國(guó)首位，但同比下跌51%。緊隨其后的是武漢和杭州，供應(yīng)量跌幅分別為41%和38%。

　　同期，十個(gè)重點(diǎn)城市中僅深圳、廣州和上海3城市住宅用地累計(jì)成交量超過(guò)去年同期，同比漲幅分別達(dá)530%、92%和1%。

　　與此同時(shí)，住宅用地溢價(jià)率繼續(xù)一路走低。1~9月，十大重點(diǎn)城市無(wú)一城市的溢價(jià)率超過(guò)去年同期。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱對(duì)本報(bào)記者表示，并不是政府不想供應(yīng)土地，而是開(kāi)發(fā)商拿地很謹(jǐn)慎，“一些開(kāi)發(fā)企業(yè)自己手上的地也‘按兵不動(dòng)’。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭則表示，在目前開(kāi)發(fā)商資金壓力下，增加推地必然導(dǎo)致流標(biāo)率增加。

　　安徽中環(huán)投資集團(tuán)公司從事包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多元化投資業(yè)務(wù)，旗下上海中之環(huán)投資管理有限公司總經(jīng)理王樹(shù)陽(yáng)告訴本報(bào)記者，自去年年底公司拿過(guò)一塊地之后，迄今為止尚未拿地。

　　王樹(shù)陽(yáng)表示，目前開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地供應(yīng)量只是個(gè)次要問(wèn)題，主要還在于目前的金融政策使得開(kāi)發(fā)商沒(méi)有多少資金去拿地，另外再加上限購(gòu)、限貸，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流流動(dòng)不起來(lái)，因此對(duì)于土地也是有心無(wú)力。

　　“根據(jù)我們的預(yù)測(cè)，在這一輪土地流標(biāo)增加，溢價(jià)率下降的情況下，下一輪推出土地的評(píng)估價(jià)會(huì)降下來(lái)，因此今年底明年初我們?cè)谀玫胤矫鏁?huì)有所考慮。”王樹(shù)陽(yáng)說(shuō)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1~9月，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模61947億元，同比漲幅較1~8月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，定金和預(yù)收款回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力不斷增大，正成為動(dòng)搖高房?jī)r(jià)和高地價(jià)的主要力量。

　　不動(dòng)搖的大方向

　　住建部此前發(fā)布消息稱(chēng)，截至9月底，全國(guó)保障房開(kāi)工率已經(jīng)達(dá)到98%。

　　今年的任務(wù)完成在即，并不代表微觀層面的困境。

　　新華社報(bào)道稱(chēng)，在向溫家寶談及保障房建設(shè)上的困難和問(wèn)題時(shí)，柳州市委書(shū)記陳剛就提到了資金不足。

　　本報(bào)記者采訪的多位專(zhuān)家表示，雖然保障房建設(shè)資金短缺和土地有一定關(guān)聯(lián)，但并不意味著是因?yàn)榈胤匠霈F(xiàn)資金短缺而需要加大供地力度。

　　前有佛山“放寬限購(gòu)”朝令夕改，后有22日南京市公積金管理中心新政策實(shí)施，明確個(gè)人住房公積金最高可貸款額度由20萬(wàn)元恢復(fù)至30萬(wàn)元，還對(duì)公積金二次貸款在特定條件下予以一定程度的松綁。

　　地方政府的這些舉措是否帶有救市意味見(jiàn)仁見(jiàn)智，但至少加深了外界對(duì)于樓市調(diào)控走向的猜想。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟對(duì)本報(bào)記者表示，現(xiàn)在只能說(shuō)調(diào)控整體方向不會(huì)變。一是要去杠桿化，避免投資過(guò)度，一是要保護(hù)首套房需求以及剛需，增加居民可支付性住房的選擇。“這既包括保障房、棚戶(hù)區(qū)改造，也包括普通商品房。”

　　上述三季度主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告分析認(rèn)為，在宏觀調(diào)控政策走向的敏感期和調(diào)控效果的關(guān)鍵期，應(yīng)做好政策預(yù)評(píng)估，科學(xué)評(píng)判國(guó)內(nèi)外因素變動(dòng)的疊加影響，統(tǒng)籌設(shè)計(jì)改革路徑。

　　該報(bào)告建議，在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖的同時(shí)，增加政策手段的精準(zhǔn)性，在合理應(yīng)用限購(gòu)、限價(jià)等措施的同時(shí)，適時(shí)啟動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制。