加入收藏
客服熱線：0311-85395669
首頁
土地財政吃緊 地方政府博弈樓市限購令
瀏覽：次|評論：0條 [收藏] [評論]
“限購松綁第一城”
“限購松綁第一城”
隨著佛山市放寬限購政策的《通知》借網(wǎng)絡(luò)迅速傳播，佛山市一時間在網(wǎng)上獲得了“限購松綁第一城”的稱號。
佛山“松綁令”的主要內(nèi)容為，已擁有兩套房產(chǎn)的戶籍家庭可增購一套每平米7500元以下的住房，5年以上二手房不再納入限購范圍。
“一旦執(zhí)行將是對原有‘限購令’方向的挑戰(zhàn)和實質(zhì)的突破。”中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為。
世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司總經(jīng)理葛樸指出，“松綁令”每平方米7500元的房價限制可以對佛山樓市產(chǎn)生重大影響，目前佛山定價在每平米7500元和8500元之間的樓盤接近四成，若“松綁令”成行，不排除每平方米8000元的樓盤將降價到7500元，將有效刺激成交。
“松綁令”不僅可以對新房市場產(chǎn)生有效刺激，對于二手房市場也可以帶來促進(jìn)作用。佛山市房地產(chǎn)協(xié)會市場研究主任駱克儀表示，目前二手房成交占到整個佛山樓市成交的20%，將5年以上二手房排除出限購范圍，不僅可以加大二手房的流通，還會吸引擁有三套房的家庭將手中房產(chǎn)賣掉，進(jìn)而新房市場也將得到刺激。
對于佛山市“松綁限購”的初衷，人們首先想到的就是增加土地財政收入。
今年3月出臺的“限購令”對佛山樓市的影響十分明顯。來自世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月佛山一手房成交13157套。開始執(zhí)行“限購令”的4月一手房成交猛降到2709套。之后的幾個月，僅9月成交超過了4000套。
事實上，即便是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的佛山，對于土地財政的依賴仍十分強(qiáng)烈。世聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，佛山市2010年的土地出讓金380.43億元。另據(jù)公開資料，佛山2010年財政收入1039.96億元，其中預(yù)算外收入734億元。而今年前三季度佛山市土地出讓金僅為182.52億元。
暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授余英對中國證券報記者表示，佛山的土地出讓金占到了整個財政收入的三成多，這一水平與國內(nèi)一線城市的水平相當(dāng)。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，土地出讓金可以占到整個財政收入的50%以上。佛山尚且如此，其他城市進(jìn)行限購的意愿可想而知。
而且，土地出讓金并不是土地財政收入的全部，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅費也是一筆可觀的收入。余英曾經(jīng)研究佛山稅收結(jié)構(gòu)。她發(fā)現(xiàn)，佛山市的地方稅收嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)行業(yè)，并且在與地產(chǎn)相關(guān)的地稅收入中，幾家規(guī)模房企貢獻(xiàn)的份額超過了96%。
“這種財政收入結(jié)構(gòu)的風(fēng)險很高。一但房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動，整個佛山經(jīng)濟(jì)就有可能受到明顯影響。”余英說。
佛山住建局的工作人員12日對中國證券報記者表示，是否出臺新的限購措施還需要進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)研，目前還沒有時間表。
“佛山樓市限購措施松綁了？”10月11日上午，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局(簡稱“佛山住建局”)網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》。《通知》稱，10月12日起，符合條件的部分人群、部分住房的限購條件將有所放寬。然而，當(dāng)晚佛山住建局網(wǎng)站又掛出《關(guān)于暫緩執(zhí)行〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知〉的通知》。佛山住建局工作人員12日對中國證券報記者表示，是否執(zhí)行放寬限購措施還需要進(jìn)一步調(diào)研，目前還沒有時間表。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個“朝發(fā)夕停”的《通知》背后是地方政府對土地財政的嚴(yán)重依賴，反映了在樓市政策執(zhí)行問題上的博弈。限購政策已經(jīng)影響到土地市場，融資難問題進(jìn)一步助推土地市場降溫。而土地市場的降溫已有傳導(dǎo)到住宅市場的跡象，房價未來仍有下行空間。
土地出讓收入銳減
土地出讓金銳減的不只是佛山市。
研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供應(yīng)量同比降幅達(dá)23%，成交量降幅達(dá)25%。其中，天津、武漢和杭州的供應(yīng)量跌幅高達(dá)51%、41%和38%。
國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，全國土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，比去年同期增長242%，其中僅7月份土地流標(biāo)數(shù)達(dá)到61塊，相當(dāng)于1-2月流標(biāo)數(shù)的總和。其中住宅類土地流標(biāo)數(shù)量163塊，占比達(dá)到46%。
6月以來，包括南京、沈陽、南昌等多個重點城市都遭遇了土地流拍，浙江上半年流拍的地塊更是高達(dá)121宗，全國土地出讓金收入都不容樂觀。
業(yè)內(nèi)人士分析，今年6月以后，不少城市就開始密集推地，但部分開發(fā)商不敢大規(guī)模買地。其中原因，一方面是由于一些公司去年已經(jīng)大量新購?fù)恋兀壳爸饕前咽种鞋F(xiàn)有的土地盤活；另一方面，在調(diào)控政策以及信貸政策趨緊的情況下，打算保存足夠的現(xiàn)金以備“過冬”之用。
除此之外，保障房用地的增多也使土地出讓收入進(jìn)一步下滑。
“上海各區(qū)縣目前正在統(tǒng)計今年以來的土地出讓情況，要保證達(dá)到年初制定的保障房性質(zhì)住宅用地占供地總量70%的目標(biāo)。土地收入因此會少一塊。”上海某土地部門人士告訴中國證券報記者。
該人士介紹，以上海為例，今年的土地儲備庫存沒比往年減少。但一大部分土地儲備庫存被拿去做保障房項目了，所以能夠拿出來在普通市場上出售的土地看起來明顯減少。
而歷年來地方財政在土地出讓上“抽血”的力度非常之大，即所謂土地財政。地方財政收入有相當(dāng)大一部分來自于賣地收入。僅以上海為例，地方財政對土地儲備的支持就是最初的“開辦費”，即啟動資金，然后就是每年從儲備土地的出讓收入中抽走部分增值收益。
“今年賣地效果不好，所以各地財政都覺得吃緊。”該人士解釋。
市場人士認(rèn)為，不管是土地流拍，還是地價下跌，都將對地方政府的財政收入造成沖擊。如果土地市場延續(xù)目前的走勢，地方政府主動上門推銷土地的情況恐將愈演愈烈。在政策的疊加效應(yīng)下，土地市場下行將是未來一段時間的趨勢。而地價與房價緊密相連，土地市場的低迷，或預(yù)示房價將進(jìn)一步調(diào)整。
房價仍有下行空間
上海某土地部門人士承認(rèn)，如果財政實在困難，政府就必須以量補(bǔ)價，低價拋售一些土地以解地方財政資金需求的燃眉之急。
但這是個兩難選擇：一方面，土地儲備的資金來源急劇減少。土地市場的投機(jī)和股票市場一樣，追漲殺跌。開發(fā)企業(yè)習(xí)慣了歷年來的高銷售速度、高利潤，一時還沒能適應(yīng)限購限貸政策忽然帶來的銷售速度減慢、利潤率降低，所以上半年出手買地的人少了、地價也走低了，多個城市還出現(xiàn)了土地拍賣冷場的情況。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實際上，從6月開始，全國范圍內(nèi)土地流拍流標(biāo)數(shù)量有所增加，土地市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。
另一方面，降價也不是無限度的：拆遷成本不斷增高，意味著土地儲備成本居高不下，所以地價降低的空間有限。除了保障房用地這種特例，作為賣方的地方政府沒必要以低于成本的價格出售土地給開發(fā)企業(yè)。降價出售土地并非地方政府的首選。
今年8月，馬鞍山市出臺政策，規(guī)定滿足購買自住性住房條件者，市財政將給予其所納契稅100%的補(bǔ)助。9月，馬鞍山的樓市成交量出現(xiàn)了大幅上漲，住宅成交59套，較8月環(huán)比上漲31.7%。
“佛山和馬鞍山市的做法代表了部分地方政府的想法。”長三角某城市的政府部門人士坦言。該人士認(rèn)為，一些地方政府希望規(guī)避甚至弱化房地產(chǎn)限購政策的深層次原因是，這些地方政府財政較為吃緊，否則不會想出臺“松綁”的政策。
除了地方政府收入的大頭——土地出讓收入銳減外，由于監(jiān)管部門對地方政府融資平臺的清理、稅收短期難以大幅增加等因素，今年以來很多地方政府的財政都比較吃緊。“地方政府收入銳減，但還要完成擴(kuò)大醫(yī)保覆蓋范圍、改善公共交通等保障民生的職責(zé)，這些都需要財政支持。”該人士解釋。
業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，從佛山市當(dāng)天即取消“松綁令”的情況看，國家調(diào)控房價的決心仍然非常堅定。土地市場已經(jīng)出現(xiàn)的量價齊跌一定會傳導(dǎo)到住宅市場。由此看來，房價未來仍有調(diào)整下行的空間。
來源：中國證券報
隨著佛山市放寬限購政策的《通知》借網(wǎng)絡(luò)迅速傳播，佛山市一時間在網(wǎng)上獲得了“限購松綁第一城”的稱號。
佛山“松綁令”的主要內(nèi)容為，已擁有兩套房產(chǎn)的戶籍家庭可增購一套每平米7500元以下的住房，5年以上二手房不再納入限購范圍。
“一旦執(zhí)行將是對原有‘限購令’方向的挑戰(zhàn)和實質(zhì)的突破。”中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為。
世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司總經(jīng)理葛樸指出，“松綁令”每平方米7500元的房價限制可以對佛山樓市產(chǎn)生重大影響，目前佛山定價在每平米7500元和8500元之間的樓盤接近四成，若“松綁令”成行，不排除每平方米8000元的樓盤將降價到7500元，將有效刺激成交。
“松綁令”不僅可以對新房市場產(chǎn)生有效刺激，對于二手房市場也可以帶來促進(jìn)作用。佛山市房地產(chǎn)協(xié)會市場研究主任駱克儀表示，目前二手房成交占到整個佛山樓市成交的20%，將5年以上二手房排除出限購范圍，不僅可以加大二手房的流通，還會吸引擁有三套房的家庭將手中房產(chǎn)賣掉，進(jìn)而新房市場也將得到刺激。
對于佛山市“松綁限購”的初衷，人們首先想到的就是增加土地財政收入。
今年3月出臺的“限購令”對佛山樓市的影響十分明顯。來自世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月佛山一手房成交13157套。開始執(zhí)行“限購令”的4月一手房成交猛降到2709套。之后的幾個月，僅9月成交超過了4000套。
事實上，即便是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的佛山，對于土地財政的依賴仍十分強(qiáng)烈。世聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，佛山市2010年的土地出讓金380.43億元。另據(jù)公開資料，佛山2010年財政收入1039.96億元，其中預(yù)算外收入734億元。而今年前三季度佛山市土地出讓金僅為182.52億元。
暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授余英對中國證券報記者表示，佛山的土地出讓金占到了整個財政收入的三成多，這一水平與國內(nèi)一線城市的水平相當(dāng)。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，土地出讓金可以占到整個財政收入的50%以上。佛山尚且如此，其他城市進(jìn)行限購的意愿可想而知。
而且，土地出讓金并不是土地財政收入的全部，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅費也是一筆可觀的收入。余英曾經(jīng)研究佛山稅收結(jié)構(gòu)。她發(fā)現(xiàn)，佛山市的地方稅收嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)行業(yè)，并且在與地產(chǎn)相關(guān)的地稅收入中，幾家規(guī)模房企貢獻(xiàn)的份額超過了96%。
“這種財政收入結(jié)構(gòu)的風(fēng)險很高。一但房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動，整個佛山經(jīng)濟(jì)就有可能受到明顯影響。”余英說。
佛山住建局的工作人員12日對中國證券報記者表示，是否出臺新的限購措施還需要進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)研，目前還沒有時間表。
“佛山樓市限購措施松綁了？”10月11日上午，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局(簡稱“佛山住建局”)網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》。《通知》稱，10月12日起，符合條件的部分人群、部分住房的限購條件將有所放寬。然而，當(dāng)晚佛山住建局網(wǎng)站又掛出《關(guān)于暫緩執(zhí)行〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知〉的通知》。佛山住建局工作人員12日對中國證券報記者表示，是否執(zhí)行放寬限購措施還需要進(jìn)一步調(diào)研，目前還沒有時間表。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個“朝發(fā)夕停”的《通知》背后是地方政府對土地財政的嚴(yán)重依賴，反映了在樓市政策執(zhí)行問題上的博弈。限購政策已經(jīng)影響到土地市場，融資難問題進(jìn)一步助推土地市場降溫。而土地市場的降溫已有傳導(dǎo)到住宅市場的跡象，房價未來仍有下行空間。
土地出讓收入銳減
土地出讓金銳減的不只是佛山市。
研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供應(yīng)量同比降幅達(dá)23%，成交量降幅達(dá)25%。其中，天津、武漢和杭州的供應(yīng)量跌幅高達(dá)51%、41%和38%。
國土部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，全國土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，比去年同期增長242%，其中僅7月份土地流標(biāo)數(shù)達(dá)到61塊，相當(dāng)于1-2月流標(biāo)數(shù)的總和。其中住宅類土地流標(biāo)數(shù)量163塊，占比達(dá)到46%。
6月以來，包括南京、沈陽、南昌等多個重點城市都遭遇了土地流拍，浙江上半年流拍的地塊更是高達(dá)121宗，全國土地出讓金收入都不容樂觀。
業(yè)內(nèi)人士分析，今年6月以后，不少城市就開始密集推地，但部分開發(fā)商不敢大規(guī)模買地。其中原因，一方面是由于一些公司去年已經(jīng)大量新購?fù)恋兀壳爸饕前咽种鞋F(xiàn)有的土地盤活；另一方面，在調(diào)控政策以及信貸政策趨緊的情況下，打算保存足夠的現(xiàn)金以備“過冬”之用。
除此之外，保障房用地的增多也使土地出讓收入進(jìn)一步下滑。
“上海各區(qū)縣目前正在統(tǒng)計今年以來的土地出讓情況，要保證達(dá)到年初制定的保障房性質(zhì)住宅用地占供地總量70%的目標(biāo)。土地收入因此會少一塊。”上海某土地部門人士告訴中國證券報記者。
該人士介紹，以上海為例，今年的土地儲備庫存沒比往年減少。但一大部分土地儲備庫存被拿去做保障房項目了，所以能夠拿出來在普通市場上出售的土地看起來明顯減少。
而歷年來地方財政在土地出讓上“抽血”的力度非常之大，即所謂土地財政。地方財政收入有相當(dāng)大一部分來自于賣地收入。僅以上海為例，地方財政對土地儲備的支持就是最初的“開辦費”，即啟動資金，然后就是每年從儲備土地的出讓收入中抽走部分增值收益。
“今年賣地效果不好，所以各地財政都覺得吃緊。”該人士解釋。
市場人士認(rèn)為，不管是土地流拍，還是地價下跌，都將對地方政府的財政收入造成沖擊。如果土地市場延續(xù)目前的走勢，地方政府主動上門推銷土地的情況恐將愈演愈烈。在政策的疊加效應(yīng)下，土地市場下行將是未來一段時間的趨勢。而地價與房價緊密相連，土地市場的低迷，或預(yù)示房價將進(jìn)一步調(diào)整。
房價仍有下行空間
上海某土地部門人士承認(rèn)，如果財政實在困難，政府就必須以量補(bǔ)價，低價拋售一些土地以解地方財政資金需求的燃眉之急。
但這是個兩難選擇：一方面，土地儲備的資金來源急劇減少。土地市場的投機(jī)和股票市場一樣，追漲殺跌。開發(fā)企業(yè)習(xí)慣了歷年來的高銷售速度、高利潤，一時還沒能適應(yīng)限購限貸政策忽然帶來的銷售速度減慢、利潤率降低，所以上半年出手買地的人少了、地價也走低了，多個城市還出現(xiàn)了土地拍賣冷場的情況。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實際上，從6月開始，全國范圍內(nèi)土地流拍流標(biāo)數(shù)量有所增加，土地市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。
另一方面，降價也不是無限度的：拆遷成本不斷增高，意味著土地儲備成本居高不下，所以地價降低的空間有限。除了保障房用地這種特例，作為賣方的地方政府沒必要以低于成本的價格出售土地給開發(fā)企業(yè)。降價出售土地并非地方政府的首選。
今年8月，馬鞍山市出臺政策，規(guī)定滿足購買自住性住房條件者，市財政將給予其所納契稅100%的補(bǔ)助。9月，馬鞍山的樓市成交量出現(xiàn)了大幅上漲，住宅成交59套，較8月環(huán)比上漲31.7%。
“佛山和馬鞍山市的做法代表了部分地方政府的想法。”長三角某城市的政府部門人士坦言。該人士認(rèn)為，一些地方政府希望規(guī)避甚至弱化房地產(chǎn)限購政策的深層次原因是，這些地方政府財政較為吃緊，否則不會想出臺“松綁”的政策。
除了地方政府收入的大頭——土地出讓收入銳減外，由于監(jiān)管部門對地方政府融資平臺的清理、稅收短期難以大幅增加等因素，今年以來很多地方政府的財政都比較吃緊。“地方政府收入銳減，但還要完成擴(kuò)大醫(yī)保覆蓋范圍、改善公共交通等保障民生的職責(zé)，這些都需要財政支持。”該人士解釋。
業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，從佛山市當(dāng)天即取消“松綁令”的情況看，國家調(diào)控房價的決心仍然非常堅定。土地市場已經(jīng)出現(xiàn)的量價齊跌一定會傳導(dǎo)到住宅市場。由此看來，房價未來仍有調(diào)整下行的空間。
來源：中國證券報
