2011年，中國進(jìn)入公租房大發(fā)展的時期。從今年開始，公租房無論是數(shù)量增長還是受重視程度，都是四大保障房類型中的重中之重。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來中國保障房市場將由公租房主導(dǎo)，并最終占據(jù)中國住宅市場近三成的比例。有錢買商品房、沒錢住公租房的住房格局將在公租房模式成熟后漸成趨勢。

　　不過，2011年對于中國轟轟烈烈的公租房建設(shè)而言，只是一個開始。無論是土地來源、資金來源，還是管理模式，各地都處于探索階段。根據(jù)上證報記者調(diào)查，除重慶公租房模式較為成熟外，大多數(shù)城市的公租房籌措存在困難。在既沒地、又沒錢的情況下，地方政府籌措公租房的方式五花八門，有的地方竟出現(xiàn)以工業(yè)廠房改建公租房的現(xiàn)象，甚至竟把存在缺陷的配套商品房變成公租房。

　　“殘次”商品房充抵公租房

　　林歌（化名）是上海某鎮(zhèn)政府住房保障部門的負(fù)責(zé)人。在她看來，自己管轄范圍內(nèi)的保障房建設(shè)成績與問題并存。

　　據(jù)林歌介紹，目前保障性住房主要是四大類：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、動拆遷安置房和公租房。很多年前，近八成上海保障房性住房屬于動拆遷安置房。 “本質(zhì)上說，動拆遷安置房應(yīng)該不算保障房。因為能夠擁有可動遷產(chǎn)權(quán)房的本地戶籍人口，實(shí)際上并不是城市最底層人群。另外，隨著可動拆區(qū)域的不斷減少，這種特殊性質(zhì)的保障房最終會退出市場。”林歌稱。

　　廉租房方面，根據(jù)國家政策，2007年開始廉租房被確定為保障房的重要內(nèi)容之一。中央要求各地通過實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼兩種方式解決最低收入群體的居住問題。但實(shí)際上，因為廉租房在戶籍、收入等方面有嚴(yán)格限制，其市場覆蓋面一直十分有限。

　　根據(jù)林歌所在區(qū)2011年政府工作報告，2010年，該區(qū)全年新增廉租房受理對象只有649戶，落實(shí)配租總計745戶。其歷年來的累計受理廉租對象6142戶，落實(shí)配租的有5936戶。林歌介紹，幾乎所有廉租房都是以貨幣補(bǔ)貼的形式落實(shí)。從2007年發(fā)展廉租房至今，該區(qū)第一批實(shí)物配租的試點(diǎn)家庭于2010年入住。

　　相比之下，該區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度還算比較正常。一位主管部門負(fù)責(zé)人介紹，2010年，該區(qū)有10萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房啟動建設(shè)，截至今天，部分經(jīng)適房已經(jīng)進(jìn)入搖號選房階段。

　　問題最大的要屬公租房。根據(jù)規(guī)劃，上海市2011年將完成一萬套公租房的開工和籌措任務(wù)。市政府向該區(qū)下達(dá)的公租房指標(biāo)為1000套。盡管如此，區(qū)政府還是感到壓力很大，不得不采取“東拼西湊”的辦法。

　　這1000套公租房是這樣“湊”出來的。一是企業(yè)自籌，由區(qū)下屬某村辦企業(yè)將一塊工業(yè)用地性質(zhì)的社區(qū)公共服務(wù)用地拿出來，在不轉(zhuǎn)性的前提下，提高容積率，建設(shè)公租房。企業(yè)收益由商業(yè)配套充抵。這一下子就解決了624套公租房。這一項目將于11月底前，也就是住建部要求的保障房年度開工任務(wù)的最終截止日期前開工。

　　另外大約200套左右的公租房是由某國有企業(yè)閑置的廠房改建而成。

　　最后100多套房源實(shí)在沒辦法籌措，政府部門考慮將某鎮(zhèn)一批不達(dá)標(biāo)的配套商品房充抵公租房。這部分房源的主要問題是在設(shè)計施工階段沒有合理規(guī)劃，導(dǎo)致日照不符合商品住宅規(guī)定，因此一直沒有分配。“這種房子賣不行，租還是可以的。”一位政府部門人士稱。

　　當(dāng)記者詢問區(qū)政府是否會制訂公租房中長期發(fā)展規(guī)劃時，這位政府部門負(fù)責(zé)人表示，因為每年的保障房指標(biāo)是由中央派給上海，再由上海分派給各區(qū)。這決定了每年的任務(wù)不同，各區(qū)也不好先做計劃。

　　地方多種方式籌措公租房

　　其實(shí)，公租房市場在幾年前已經(jīng)存在。以上海為例，從2007年開始，浦東新區(qū)、閔行區(qū)等通過啟動單位租賃房來解決白領(lǐng)人才的居住問題。閔行區(qū)三年多來已經(jīng)投用或建成的此類居住點(diǎn)達(dá)22個，面積近50萬平方米，同時籌措人才公寓5萬余平方米。

　　到2010年，公租房這一保障房品種開始上升為國家戰(zhàn)略。2010年6月，住建部等七部委出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，正式將我國保障房建設(shè)重心轉(zhuǎn)向公租房。隨后，中央陸續(xù)出臺各項配套政策，從稅收、貸款等多方面扶持公租房建設(shè)。從各地公布的公租房實(shí)施意見和細(xì)則中可以看到，公租房相比其他保障性住房所覆蓋的保障對象要更廣泛，尤其關(guān)注到“夾心層”群體，把青年職工和高校畢業(yè)生明確納入其中。于是，各地進(jìn)入新一輪更嚴(yán)格意義上的公租房建設(shè)，上海閔行第一批7個項目、約33.5萬平方米的公租房正式列入開工計劃。

　　不過，林歌感慨稱，目前的公租房建設(shè)還是在起步階段，隨著各地公租房實(shí)驗深入，會從2012年開始陸續(xù)總結(jié)經(jīng)驗，尋找解決各種問題的辦法。樂觀地看，公租房通過不斷完善可能形成固定的模式。

　　當(dāng)然，林歌表示，每個城市都有市政府主導(dǎo)的大的保障房基地，比如上海有寶山顧村、浦東三林等幾個保障房基地，且隨著宏觀調(diào)控深入，基地規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。但是，除了這些示范意義的基地之外，大量保障房需要基層的政府部門籌措。

　　通過多種方式籌措公租房的情況在全國確實(shí)存在。9月中旬，武漢市房管局負(fù)責(zé)人公開表示，武漢市采取“五個一批”的方式籌措公共租賃住房，即政府投資購買一批、國有企業(yè)自建一批、企業(yè)高校自建一批、商品住宅配建一批、政府投資包租一批。

　　政府投資購買一批是政府在經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房中購買一批房屋作為公租房，如江漢區(qū)購買盤龍城的“中城時代”部分小戶型作為公共租賃房。國有企業(yè)自建一批主要是依托地產(chǎn)集團(tuán)、光谷投資公司、聯(lián)發(fā)投等政府融資平臺建設(shè)公租房。企業(yè)高校自建一批是鼓勵企業(yè)、高校利用自有用地建設(shè)職工公寓和宿舍，納入公租房范疇。商品住宅配建一批是在商品房開發(fā)、棚戶區(qū)改造和“城中村”改造項目中，按照5%至10%的比例配建公租房。政府投資包租一批是采取政府統(tǒng)一包租的方式，將村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民“城中村”改造多余安置房源用作公租房。截至目前，武漢市共安排公共租賃住房32187套。

　　北京也通過類似的辦法籌措公租房。今年1月，北京市住建委新聞發(fā)言人介紹，除政府組織建設(shè)、收購公共租賃房房源外，北京市將鼓勵機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位、高校、科研院所等社會單位利用自有國有土地建設(shè)公共租賃房，鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)公共租賃住房向園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工出租，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建公租房。廣州在去年年底出臺的《關(guān)于加快公共租賃房的實(shí)施意見》中也明確提出單位可以自建公共租賃房，并可以享受公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的有關(guān)優(yōu)惠政策。濟(jì)南、合肥等地也陸續(xù)對單位自建公租房“開閘”。

　　公租房之所以難籌措，主要還是土地與資金兩個問題。沒有哪個企業(yè)愿意長期持有一個公租房物業(yè)十年以上，地方政府也沒有這個動力和能力。另外找合適的地塊來大規(guī)模地建設(shè)公租房，難度更大。“歸根到底，上海的地太貴了。”一位上海業(yè)內(nèi)人士稱。

　　公租房已現(xiàn)管理難

　　各地的實(shí)踐表明，由政府部門承擔(dān)公租房建設(shè)任務(wù)問題不少。而多種方式籌措來的公租房如何規(guī)范管理更成為難題。

　　“如果公租房相對集中，那么管理難度還小些。現(xiàn)在公租房房源散落在城市的各個角落。管理成本很高。”上海一位保障房系統(tǒng)的政府官員稱。

　　據(jù)了解，上海近期在各區(qū)成立了公租房投資運(yùn)營有限公司，由區(qū)國資委全額出資。公司以“國有獨(dú)資、獨(dú)立法人、封閉運(yùn)作”為原則，主要職能是以多種方式籌措公租房房源，并代行公租房投資、建設(shè)、租賃經(jīng)營和管理等工作。閔行區(qū)房管局副局長姚群鳳曾表示，成立公租房投資運(yùn)營公司，是在政府投入以外，增加以資本運(yùn)作的形式籌措資金、房源。同時，公司還可出資購買商品房，作為政府資產(chǎn)轉(zhuǎn)作公租房用。此外，對于新建商品房小區(qū)按一定比例配建的公租房，其日常管理、維護(hù)及資產(chǎn)管理等，亦可交由該公司運(yùn)作。

　　據(jù)記者了解，上海各區(qū)將自行出臺公租房分配管理細(xì)則。“區(qū)政府在這方面的經(jīng)驗其實(shí)更少。這也是到目前為止，上海公租房招租分配工作還沒有實(shí)質(zhì)啟動的原因。”一位上海保障房管理部門人士稱。

　　由此，上海保障房管理工作分成了兩個系統(tǒng)。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等由區(qū)房管局下屬的住房保障辦公室負(fù)責(zé)管理，而公租房的管理任務(wù)則由公租房運(yùn)營公司負(fù)責(zé)。不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，未來的趨勢是，公租房分配管理職能很可能還會交給住房辦，投資公司僅負(fù)責(zé)融資、投資和建設(shè)。甚至有一種更長遠(yuǎn)的預(yù)期是，中國保障房格局調(diào)整為：廉租房統(tǒng)一納入民政系統(tǒng)，不再由房管局負(fù)責(zé)。最低收入人群可以直接向民政部門申請廉租房。而其他保障性住房由房管局通過政策與市場結(jié)合的方式操作與管理。

　　但是，這些都是預(yù)期，今天的公租房市場，從土地到融資，再到管理，都存在一些不確定性。正是這種不確定性，令很多金融機(jī)構(gòu)對公租房望而卻步。

　　在銀監(jiān)會年中工作會議上，銀監(jiān)會高層要求下半年繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)支持力度，支持設(shè)立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，在符合要求的前提下，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對保障性住房項目放貸的力度，全力支持完成今年的保障性住房建設(shè)任務(wù)。近日，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，在加強(qiáng)管理、防范風(fēng)險的基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向?qū)嵭泄�司化運(yùn)作并符合信貸條件的公租房項目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。確保用地供應(yīng)，落實(shí)好稅費(fèi)減免政策。引導(dǎo)企業(yè)、其他機(jī)構(gòu)參與建設(shè)運(yùn)營，多渠道增加公租房供應(yīng)。

　　相關(guān)統(tǒng)計顯示，歷來對保障房給予大力支持的國家開發(fā)銀行在2011年將新增1000億保障房貸款。不過，業(yè)內(nèi)人士介紹，目前給保障房發(fā)放貸款的僅僅是國開行和四大行等少數(shù)幾家銀行，股份制銀行很少涉及。特別是公租房領(lǐng)域，一方面從經(jīng)濟(jì)效益上來看，收益小；另一方面這類產(chǎn)品大部分是地方政府還款，這類借款主體的還款能力正“遭遇”質(zhì)疑。

　　“在我們看來，要解決公租房的資金瓶頸，最有效的辦法是加快成立公租房基金，以金融的力量帶動公租房滾動式發(fā)展。”林歌稱。

來源：上海證券報