8月份四大一線城市的樓市成交持續低迷。“金九銀十”能否挽回今年以來的樓市頹勢，尚難預料。

　　從目前的情況看，開發商們都已經開始加快推盤的速度，這也難怪，多數開發商在今年上半年調控趨緊的狀態下，都縮減了推盤量，以等待調控放松后下半年的市場回升。但7月份國務院要求開展新一輪限購的通知一出臺，開發商下半年的“期望”也就此破滅。

　　更重要的是，對地產上市公司而言，年初既定的銷售目標，一旦無法完成，將引起小股東對公司業績的懷疑。因此，在上半年推盤量有所保留的情況下，下半年加大推盤量已是意料之中。

　　只是，在限購、限貸的背景下，有購房資格的購房者在今年上半年已經部分消化，市場中留存的需求已相當有限，在推盤量可能激增的情況下，有限的需求顯然無法消化大量的供應，開發商為完成年度銷售目標，不排除會推出有吸引力的降價促銷手段以回籠資金。從這個意義上說，降價已然不遠了。

　　房價同比續漲

　　黃樹輝

　　在業界斷言樓市價格下行態勢已經顯現之時，廣州和深圳8月份新建商品房住宅價格同比繼續上漲。中原地產報告預測，隨著“金九銀十”的到來，深圳一手房將有實質性降價，二手房價亦將全面松動。

　　深圳市規劃和國土資源委的成交系統顯示，8月份，深圳新建商品房住宅成交2507套，合計成交面積為20.43萬平方米，成交均價為20399元/平方米。

　　據此推算，今年8月深圳新建商品房住宅成交面積較去年同期的26.09萬平方米同比微跌2%，較7月的33.82萬平方米環比大幅下跌40%。成交價格則較去年同期上漲5%，較7月的20940元/平方米環比下跌3%。

　　相比之下，廣州8月份新建商品房住宅市場則量價齊升。根據廣州市國土資源和房屋管理局陽光家緣網簽數據統計，2011年8月，廣州十區二縣新建商品住宅成交量為5971套，相較于2011年7月的5664套，環比上升了5.4%。成交價格則較7月份環比上漲了12%。

　　刀客地產顧問機構董事長謝逸楓表示，廣州房價上漲，一方面是市場上購買力旺盛和產品結構因素及廣州中心十區供應加大等高端產品集中上市，另外一方面是國內通脹預期和人民幣升值及熱錢進入等，其中最關鍵的原因是，廣州市新規劃和城市功能升級及市政大規模建設等城市環境改善，導致房價上漲。

　　值得關注的是，隨著“金九銀十”的到來，各個樓盤的促銷力度有所增加，不少新盤也將陸續推出，這也在很大程度上促進廣州樓市成交量增加。

　　與此同時，8月份深圳二手房成交跌入冰點。據中原地產最新監測數據，8月份深圳188個二手房樣本樓盤中，成交樓盤僅73個，占比低于40%，成交均價為20221元/平方米，同比上漲8.23%，但環比已下跌1.70%。其中47個二手成交樣本樓盤價格環比下跌，跌幅在10%以上的占3%，跌幅在5%至10%之間的占23%。

　　根據深圳中原地產的觀點，目前市場預期仍舊低迷，開發商為緩解資金壓力，都采取比較積極的銷售策略，未來開發商以量換價的銷售策略將成為常態，在售樓盤的實質性降價將成為必然趨勢。

　　中原地產判斷，房地產調控政策方向已經明朗，年內調控只緊不松，價格下行的態勢已經顯現，后市報價下調的房源比重將大幅增加，二手房價格也將全面松動。

　　市場僵持至極限_降價迫在眉睫

　　王肖邦

　　樓市調控的威力逐漸顯現。8月，上海商品住宅成交量僅57.3萬平方米，環比下跌25.6%，同比下跌21.0%。

　　“這創下了2005年以來的最低值。” 上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭用“悲情”一詞形容8月的上海樓市。

　　德佑地產研究主任陸騎麟表示，8月成交量大幅回落與購房觀望情緒加重有關，上海對補稅單的不予認可，也是導致成交量大幅萎縮的原因。

　　“7月針對二三線城市的限購政策被提上議事日程后，購房者原本寄希望于大型開發企業資金鏈收緊，從而加速一線城市房價調整的步伐。” 陸騎麟說。

　　但事實上，價格松動的情形并沒有如期而至。

　　根據德佑地產監控的數據，8月上海商品住宅均價在21800元/平方米，與上月基本持平，居高不下的房價仍然堅挺。

　　“從單個項目上看，只有少數樓盤出現幅度稍大的降價，比如虹橋1號，2010年年底推出一批公寓房源，當月成交均價21642元/平方米，到今年8月均價只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃園于1月底推出的一批公寓房源，2月均價14942元/平方米，8月成交均價為13440元/平方米，降幅10%，還有綠地旗下部分項目也出現下降。但是絕大多數的在售項目近半年來的價格只是穩中略降，降幅多數控制在3%之內。” 中國房地產信息集團分析師薛建雄告訴記者。

　　上海同策咨詢研究部總監張宏偉更直斥所謂的降價“有貓膩”。他表示，輿論喊降，于是開發商乘機創新出“買房送車”、“五折特惠房”、“買房直降百萬”一類的噱頭，或者用起價報低和報價調高的手段迷惑市場進行炒作，實際上并沒有真正降價。

　　“即使那些高折扣樓盤或所謂拋售樓盤，也是報高價格再打折的市場策略調整結果。”張宏偉表示。

　　降價激活市場

　　雖然房價異常堅挺，但成交的萎縮，還是讓樓市庫存的壓力到了緊繃的狀態。

　　漢宇地產市場研究部的報告指出，截至8月底，上海一手房庫存面積高達880萬平方米，供求比為1.18：1，供大于求的態勢明顯。

　　與此同時，開發商的業績也出現大幅下滑。中國房產信息集團數據顯示，8月份上海市企業銷售金額十強的總銷售金額41億元，環比下滑37%，同比下滑42%。

　　“市場僵持至極限，‘不破不立’，9、10月必破僵局。”楊紅旭認為，降價迫在眉睫。

　　“未來半年，均價跌幅約10%以內，指數環比跌幅累計約5%以內，多數項目只是微跌，少數項目可能出現10%~20%的下調。”楊紅旭預計。

　　陸騎麟也認為，在傳統意義上的“金九銀十”旺季，市場必須通過房價的下跌才能換取當前調控政策的松懈，從而促成樓市的回暖。

　　“當前市場情況下，樓盤降價幅度在10%以內均屬于正常的市場行為，從實際操盤經驗來看也是如此，樓盤降價10%就可以激活市場了。”張宏偉表示。

　　但他同時表示，由于市場前期的慣性和調控的常態化，9、10月份價格并不會有太大的變化。

　　“‘一房一價’等政策，一方面限制房價上漲，另一方面也限制了房價下跌。”張宏偉表示，“但我個人覺得9、10月會有一個量增的過程。”

　　“現在一些大型開發企業正在加速銷售回籠資金，進一步拿地和進行市場擴張，9、10月肯定是開發企業去庫存化的市場過程，因此成交量會增加。”張宏偉預計，9~10月商品住宅成交量會在70萬~90萬平方米，雖然這一成交量仍不如前兩年同期水平。

　　楊紅旭的預計也相仿，他認為，9月上海商品住宅的成交面積會在80萬平方米左右。

　　貸款難制約樓市回暖

　　業內人士對9月成交量回升普遍抱有信心，但是，個貸申請門檻提高、銀行放款拖長的情況，使樓市回暖又多了一層懸念。

　　“貸款難，已經成為抑制需求的第一殺手。”楊紅旭對記者表示。

　　漢宇地產交易市場部副總監倪岱爾告訴記者，現在到建行申請房貸，差不多要到明年初才能拿到。

　　德佑地產交易按揭部高級經理楊永俊則表示，建行以外的各家國有銀行的個貸業務，從申請到放款一般也在兩個月以上時間，“個人住房情況調查需要10個工作日，申請者遞交材料送審到完成審批需要兩周時間，交易中心出具抵押證需要20天時間，加起來差不多就要兩個月時間。至于完成審批后，銀行何時放款，則要看排隊的情況。”

　　此外，股份制銀行如民生銀行、興業銀行等，由于一直以來個貸業務的規模不大，自6月以后已經基本停貸。

　　“限購的政策擋住了外地購房者，而貸款難的問題則讓本地剛性需求的購買力持續下降。投資需求雖然蠢蠢欲動，但是由于市場未來的不確定性依然很大，所以也不敢貿然進場。”薛建雄表示，“市場回暖的支撐力是明顯不夠的，因此9月份市場將繼續膠著。不過開發商高成本融資的背后說明其財務狀況并不樂觀，后期的銷售壓力在繼續增加。長遠來看，降價范圍的擴大應該只是時間問題。”

　　成交量跌至三年來最低

　　陰雪

　　盡管降價幅度接近50%，但位于通州區的潤楓領尚項目的銷售仍然沒有任何好轉的跡象。

　　9月1日，來自北京市房地產交易管理網的信息顯示，自5月28日開盤以來，潤楓領尚僅有1套住宅完成簽約，成交均價為17947元/平方米，遠低于其23261元/平方米的擬售均價。

　　持續低迷的北京樓市，山雨欲來風滿樓。

　　成交跌至谷底

　　來自亞豪機構的統計數據顯示，8月北京共有30個項目開盤銷售，是今年以來開盤量最多的一個月。其中包括建邦華庭、保利東郡、保利中央花園在內的純新盤9個，老項目后期21個。30個項目累計新增商品住宅11120套，供應面積123.7萬平方米，環比7月均有大幅增加，其中供應套數增加12%，面積增加33.4%。

　　供應的增加并沒有帶來成交的回暖。

　　根據北京市房地產交易管理網的數據，在剛剛結束的8月，北京共成交期房商品住宅4372套，環比7月減少44.3%；現房商品住宅共成交1134套，環比減少12%；期房與現房商品住宅累計成交5506套，環比上月減少39.7%。

　　“這一成交量創造了2009年來的最低值，甚至遠遠低于2008年大部分月份。”北京中原市場研究部總監張大偉表示。

　　對于成交量的大幅下跌，張大偉認為，限購可能向二三線城市蔓延的政策雖然不會直接影響北京市場，但是對購房者心理影響非常大，特別是部分認為市場調控幅度不會過大的購房者，受到這一政策預期的影響，觀望情緒再次升級。

　　中原地產最近的市場調查數據顯示，在“限購升級至三線城市的影響”的調查中，認為會觀望而推遲買房的被調查者比例達到了60.6%。“因此，限購擴大化，使得調控的效果更明顯。”

　　此外，張大偉認為，限購政策執行以來，經過半年多的消化，意向購房者已經基本入市，市場殘留的“房票”數量減少。

　　在價格方面，據北京中原統計，8月商品住宅簽約均價為21689元/平方米，這一價格環比7月的22235元/平方米微幅下調了2.5%。

　　亞豪機構的統計顯示，8月開盤的30個項目當中，有6個項目出現了不同程度的降價，包括金隅萬科城、紅木林、中糧萬科長陽半島、悅溪公寓、水墨林溪、芭蕾雨·悅都。這6個項目的共同特點是，均為五環以外的郊區項目，其中2個位于昌平區域，4個位于房山區域，且多為500元/平方米左右的小幅度降價。

　　“相較于通州區域的大幅降價宣傳，這種小幅降價‘以價換量’的策略也使得開發商回款迅速。”據亞豪機構副總經理任啟鑫介紹，8月份成交排名前十的項目當中，萬科的金隅萬科城與中糧萬科長陽半島均位列其中，當月分別回款2.76億和2.96億。

　　市場裂變開始

　　個別樓盤價格的大幅跳水，以及郊區項目的小幅降價，僅僅令北京樓市的成交均價小幅下降。從繼續萎縮的成交量不難看出，這樣的狀況并不能被購房者所接受。

　　以潤楓領尚項目為例，“該項目地塊拿地時的樓面地價為6746元/平方米，按照1.5萬元/平方米的銷售均價來算的話，樓面地價的成本已近45%，而該項目的開發商在京僅有此一個開發項目。”任啟鑫分析認為，如果這種銷售狀況持續下去，或者項目的銷售不能支撐地價以及后期施工費用的支付，企業資金鏈出現問題，該項目即存在爛尾的風險。

　　實際上，目前政策層面傳來的各種消息都帶來了調控繼續收緊的信號。

　　在土地政策方面，國土部連續發文，一方面上收22城市建設用地審批權；另一方面設立試點城市試行“網上”賣地。任啟鑫認為，這些政策體現了中央政府與地方政府博弈的開始，中央政府開始嚴格控制地方政府違規用地事件，從另一個角度，也可以看做是中央政府謀求解決土地財政問題，進而從根源上解決中國房地產市場的問題的開始。

　　在金融政策方面，日前央行下發通知，計劃將商業銀行的保證金存款納入存款準備金的繳存范圍，從9月5日起實行分批上繳。根據央行此次通知，目前將納入上繳基數的保證金存款將包含承兌匯票、信用證、保函三部分。中、農、工、建、交及郵儲六大銀行自9月5日起分批上繳，而其他銀行則自9月15日起分批上繳。

　　“按100%計算，相當于未來6個月內收緊約8000億元資金，接近上調存款準備金率兩至三次的效果。”任啟鑫表示，該項舉措直接減少了銀行可用于放貸的額度，不管是對于開發企業的開發貸款，還是對于購房者的購房貸款，在未來一段時間內，將變得更加困難。

　　更為嚴厲的是二三線城市限購的繼續擴容。繼臺州首個宣布限購之后，山東煙臺的限購細則已經上報等待批復，另有消息顯示，目前住建部已與全國20多個城市達成了出臺限購措施的“協議”，上述城市將于9月初開始陸續發布自己的限購政策。

　　在任啟鑫看來，一線城市的房價與此有著千絲萬縷的聯系。“二三線城市的限購政策如果能夠嚴格執行，將對所在城市價格帶來極大沖擊，也會對被迫‘出走’二三線城市的開發企業產生重大影響。”任啟鑫分析認為，今年一線城市的限購之后，房價并沒有隨之而落，一個重要原因就是因為開發企業出走二三線城市，用其他城市的銷售來支撐一線城市價格。“而如果其在二三線城市收益減少，一線城市的價格堅守勢必也被打破。”

來源：第一財經日報