“樓市政策一收再收，尤其是融資渠道越來越窄，不少中小房企手頭的地產項目急需輸血。”在近日上海舉行的一場產權項目推介會上，活動組織方這樣告訴記者。在來自全國的28個項目中有四分之一涉及房地產，信貸政策不斷收緊，信托、民間借貸等融資渠道又成本奇高，中小房企正面臨一場前所未有的融資困局。

“中國市場上并不缺乏資金，在我看來，資金其實非常充裕，關鍵是如何整合利用。”面對行業的資金困局，復地投資CEO周純在接受記者專訪如是說。退市后的復地顯然更著力于資本運作，在這個行業洗牌時代，資金困局的背后或許蘊藏著發展契機。

房企融資受困

記者注意到，近期來滬推介的多個房地產項目規模都不大，掛牌價在8億元左右，引起了不少投資人的濃厚興趣。“這些項目的開發商都是中小開發商，手頭沒有在售項目能夠回籠資金，銀行貸款又借不到，項目開發資金緊缺，這才想到通過出售部分項目股權來融資。”推介會負責人告訴記者。

而對于不甘心出售項目股權的企業來說，融資渠道更是少之又少。“信貸政策層層收緊，讓房企面臨比較緊迫的資金環境。”周純向記者表示。特別是上半年銀根日益收緊，對房企貸款的用途、放貸和還貸條件等條件也越來越苛刻，尤其是中小房企，在搶奪有限的信貸資源時，往往不敵大型房企。

在周純看來，傳統融資渠道不僅難貸，即使獲得貸款，其價值也大大縮水。“過去在對投資項目進行評估的時候，可以充分利用貸款杠桿率，內部回報率也自然很高。而現在用杠桿率和不用杠桿率，對內部回報率的影響從過去8到12個百分點降低到現在可能只有2個百分點左右。”而這已成為整個行業的普遍狀況。

這種情況下，利用銀行貸款并不一定合算，要提高杠桿率只有一個辦法，就是信托，其用途和使用周期相對更有彈性。

然而，房地產信托動輒20%甚至以上的融資成本卻讓很多中小地產商望而卻步。而有些開發商把信托融來的錢用于再買地，一旦調控持續下去，資金斷裂給開發商帶來的可能是雪崩之災，金融風險和行業風險的隱患可能就此埋下。更何況，隨著監管部門對房地產信托審批的從緊，相對于龍頭房企，中小房企由于風險相對較大，很可能會被信托拒之門外。

尋找資金藍海

“一直以來，無論是房地產開發貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現象。”楊紅旭認為，單一以銀行貸款為主的房地產融資格局蘊涵著金融風險，金融創新是化解之道，個性化的融資模式也是適宜之選。

一方面是房企的缺錢，一方面卻是貨幣流動性過剩而造成的“錢潮洶涌”。“在我看來，中國市場上并不缺錢，相反，資金非常充裕。”周純認為。限購、限貸等一系列調控政策把很多民間資本擋在了樓市之外，但錢并不會憑空蒸發掉，依然在尋找投資渠道。水很多，但必須有人去做蓄水池，把水聚集起來。“而我們所做的，就是把這些資源整合起來，投到合適的地方去。”

“限購限貸抑制了相當一部分私人投資房地產的需求，股市表現也不令人滿意，投資者自然會將眼光投向有品牌專業團隊的私募房地產基金投資公司。”周純認為，調控恰恰給了房地產私募基金業務一個絕好的發展時機。

楊紅旭也認為，有實力的開發企業應該依托金融業務，積極牽引地產與資本的互動鏈條。一方面系統化投融資體系，另一方面積極運用各種資本運作手段，如采用房地產基金或是自主成立私募基金，投資于企業自主開發的項目或其他合適項目。

這方面復地無疑已成為先行者。在資金來源方面，復地正在試圖尋求與國際(論壇)跨國公司在華大量的富余資金對接的合作方式。“這類資金在華的需求是有周期性的，我們希望通過合規的途徑提高這部分富余資金的效率，進行適當調配。目前復地已經展開相關的研究和嘗試，或許可以通過合規的借款、借助銀行委貸的平臺或私募進行對接。”周純透露，但這一融資渠道目前尚在探索之中，可能需要利用整個復星集團各產業板塊資源協同作戰。

對于中小企業，周純認為在宏觀調控格局下，應該走聯合之路。而事實證明，這條路是行得通的。

“這些中小房企手頭都有一點錢，但這點錢可能什么事都做不了。靠他們自己聯合，誰也不服誰。這就需要一個有開發經驗、有品牌優勢的大開發商幫助他們聯合。”周純透露，復地目前正在做的一系列項目都是聯合了多家中小開發商，把各家資源整合起來，利用復地的品牌，共同打造一個項目。而這種合作項目的內部回報率可以達到30%左右。

來源：上海證券報