核心提示：巨額債務壓境，即使下半年樓市調控持續趨緊，地方政府依然只能上馬賣地大計。
一頭是賣不出去或賣不上好價錢的土地，一頭是壓力日增的地方債務，而原本寄望于“賣地還債”的計劃，又可能因調控繼續收緊的最新定調而面臨“流產”。

巨額債務壓境，即使下半年樓市調控持續趨緊已經定調，進入7月下旬，地方政府依然只能硬著頭皮上馬“賣地大計”。

賣地沖刺

云南昆明土地出讓的“悲劇”，或許僅僅是下半年地方政府土地出讓艱難“旅途”的一個開端。

7月22日，云南昆明環湖東路半島第三批5宗地塊因競買人都不足7家再次流拍。該區域自7月份起總共推出了25宗土地，總面積達1623畝，底價總計達65.6億元，但除了在7月13日第一批拍賣時有4宗地塊以底價成交外，其余21宗土地均因為報名人數不足7位而被取消拍賣。

而與昆明形成鮮明對比的是，自5、6月份以來，如北京、廣州、廈門、濟南等重點一二線城市在土地供應放量之后卻均獲得了相當可觀的成效，鮮有流標、地塊溢價率也再次攀高。

“同為省會級城市，土地市場表現會產生如此大差異主要有內外兩方面原因。”中房信分析師楊晨青告訴記者，昆明市近一年來地價漲幅過大，當前開發商繼續追高的熱情不足。外在層面則是在限購政策背景下，大型開發商在進入二線城市的選擇上更趨理性。

數據顯示，今年二季度昆明綜合地價5606元/平方米，較去年同期上漲幅度超過20%、在全國重點城市中居于首位；其中居住用地地價為6571元/平方米，和去年三季度時的4400元/平方米相比每平方米上漲了2171元。而昆明市當前三環內區域的新建商品住宅也僅為9000元-10000元/平方米，6500元/平方米的地價已嚴重脫離了當地的房價水平。

“在面粉開始貴過面包的情況下，開發商在拿地環節逐漸趨于謹慎是非常正常的。”楊晨青分析。

下半年，昆明這樣的城市的處境便顯得很尷尬，一方面作為省會城市被列入限購令執行名單，另一方面其房地產市場發展的成熟度又不足以讓大型開發商像一線城市那般無法割舍，被冷落自在意料之中。中房信報告推測，昆明之后，諸如石家莊、南寧、西寧、蘭州等城市均有可能遇到類似問題。

根據供應計劃，下半年各地土地供應量將大幅增長。國土資源部最新公告，各省區市2011年上半年住房用地供應計劃全部完成，共完成供地5.74萬公頃，較去年同期增長2.31%，從今年全年21.8萬公頃的供地計劃來看，上半年實際完成情況為26%。

例如在上海，僅7月19日一天，上海土地交易中心舉行年度最大土地推介會，推出總面積近2000畝總共44幅土地，引來萬科、保利、恒大等近60家房地產開發商；7月22日、25日，上海市規劃和國土資源管理局又接連發布土地出讓公告，虹橋商務區核心區一期的02號地塊、03號地塊北塊以及浦東新區1宗國有建設用地等核心區域的重點地塊陸續登場。

7月26日，蘇州市也一口氣出讓11宗高新區重點地塊。進入7月，各地紛紛掀開了下半年土地大戰的序幕。

四只大手伸向土地收益

據中原集團研究中心最新發布的《2011上半年度報告》數據顯示，上半年全國15個重點城市通過土地招拍掛公開市場成交金額3133億元，同比減少9%，其中一線及二線發達城市同比下降超過2成。

各地土地市場整體地價也呈走低之勢。今年初啟動的第三輪調控政策執行5個月以來，地價下行已呈現明顯趨勢：一線城市土地成交均價顯著回落，二線城市地價也止住了上升勢頭，并有小幅下調。與此同時，地方債務的壓力卻在持續增加。

據審計署2010年地方性債務數據，政府負有償債責任的債務達67109.51億元，其中承諾以土地出讓收益償還的為25473.51億元，占政府負有償債責任債務額的37.96%，并且截至2010年末的地方債務余額中，2011年、2012年、2013-2015年、2016年及以后到期的債務占比分別達24.49%、17.17%、28.13%和30.21%。

賣地還債地方政府別無良方？

據同策咨詢與研究發展中心測算，一般地方土地出讓收入扣除拆遷安置等各類成本后的凈收益率至少在40%以上，若僅考慮政府負有償債責任的這部分債務，且不考慮2010年以后的新增債務，以40%作為土地出讓凈收益率來計算土地出讓收入的最小必要值來看，如果未來幾年土地市場如同2010年一樣有2.9萬億土地出讓合同收入的話，則土地收入償債就無過大壓力；但在房地產調控形勢下，如果類似今年一季度土地成交價款僅1518億元這樣的行情，則以土地收入償債的壓力顯而易見。

“實際情況是，2010年以后還會產生新的債務，而且以上計算并沒有考慮利息支出等，因此，除了實現一定規模以上的土地出讓收入外，似乎別無選擇。”上述測算報告指出。

不僅僅是地方債務的償還壓力，還有四只大手伸向了土地收益：包括不低于15%的土地出讓金用于農業土地開發、不低于10%的土地出讓凈收益用于保障性安居工程建設、不低于10％的土地出讓收益用于農田水利建設，10%的土地出讓凈收益計提教育資金等等。

一邊在調控房價，一邊又向土地不斷伸手要錢，這似乎是個悖論。同策研究中心分析師坦言，不但房價難以回歸到位，而且土地出讓金也總有無法承受“眾望之重”的時候。如果土地出讓收入也大幅持續下滑，則意味著各依賴于土地出讓收入的民生和建設支出，及地方債務的償債能力都將大打折扣。

銳減的土地出讓金已經危及到地方債務的穩定。至2010年底，地方負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額約2.55萬億元，涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

同策上述分析師直言，地方政府希望土地收入回暖，挺過債務危機，唯有期待放松房地產調控松動，但這似乎又是行不通的。此題無解，須借助外力破之。

來源：21世紀經濟報道