核心提示：業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)基金十分混亂，主體繁多，做法大膽，許多操作并不規(guī)范。
按下葫蘆浮起瓢，在銀行貸款收緊、IPO大門關(guān)閉、房地產(chǎn)信托受限局勢下，房地產(chǎn)基金等另類融資渠道開始勃興。

清科研究中心初步統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升，全年共有10只基金募集到位18.59億美元，今年繼續(xù)突進(jìn)，其中多有專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設(shè)立，一季度6只房地產(chǎn)基金募集資金9.67億美元。全年估算增速近一倍。目前中國房地產(chǎn)基金總資金規(guī)模在500億左右，而未來的發(fā)展空間更大。

不過，房地產(chǎn)基金膨脹也埋下了風(fēng)險(xiǎn)“炸彈”。清科研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)基金在政府管控范圍之外，如何保障投資人利益、充分揭示基金的投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)基金發(fā)展中面臨的一個(gè)重要問題。

中房舊改基金樣本

記者獲悉，原中房集團(tuán)董事長孟曉蘇，現(xiàn)匯力基金公司董事長于25-26日親往深圳募資。匯力基金旗下新成立中房舊改基金，主要是以篩選出來的近40個(gè)中房亟待改造的小區(qū)為主要投資方向。

“我們會以保障房的名義申報(bào)，這是政府部門鼓勵(lì)的。”孟曉蘇說。其透露，匯力在國內(nèi)某重點(diǎn)城市投資了40億元進(jìn)行土地整理一級開發(fā)，政府的文件就定位其為保障房建設(shè)，并由政府承諾有收益保證。

在多管道被封堵情況下，保障房融資是監(jiān)管層唯一開放的口子，房地產(chǎn)基金亦開始布局保障房。

匯力基金副總裁李明俊稱，該基金于2009年4月成立，截至目前，管理資金規(guī)模80億元，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)投資25億人民幣，完成和在建項(xiàng)目4個(gè)，累計(jì)開發(fā)面積有150萬平方米，平均回報(bào)率超過30%。最近，其又募集了一個(gè)40億人民幣的基金，在某個(gè)省會城市。

“這40億元中，有一半是通過華夏銀行私人銀行募集的”，匯力基金內(nèi)部人士透露，可見中國富人的投資意愿強(qiáng)烈。

李明俊介紹，中房舊改基金脫胎于中房集團(tuán)。過去二十八年，中房集團(tuán)共建了2400多個(gè)小區(qū)，分布在全國100多個(gè)城市，由于是十幾二十年前建的房子。雖然該基金擬投項(xiàng)目定位為保障房、廉租房或安置房，且股東背景是開發(fā)商，但李明俊自稱投資回報(bào)率有保障，中房集團(tuán)亦有回購承諾。

此基金投資的中房舊改項(xiàng)目較為特殊，這些項(xiàng)目的土地都是劃撥的，雖然賣給了居民，但居民只有房產(chǎn)證，沒有土地證，這意味著未來這些舊改項(xiàng)目的拆遷成本很低。并且，其投資項(xiàng)目篩選的原則是，88年以前建成的舊小區(qū)，位于城市核心區(qū)，拆建比在1：2.5以上，商品房售價(jià)在四千元/平米以上，得到地方政府的大力支持與政策傾斜，有一定配比的商業(yè)開發(fā)面積。

李明俊表示，中房舊改基金設(shè)立的規(guī)模是30億，時(shí)間是3+2，投資周期是2-3年左右。“與其他基金不同，我們先有項(xiàng)目再來募資，資金跟著項(xiàng)目走。”孟曉蘇說。

2011年，中房舊改基金計(jì)劃投十個(gè)項(xiàng)目。在收益上，從以往4個(gè)項(xiàng)目看，收益率超過30%，并且，中房正計(jì)劃設(shè)立宋慶齡投資基金，引入到舊改小區(qū)，目前名為陽光匯力基金。“這些項(xiàng)目能為投資人帶來較高盈利，收益率在30%-50%。”孟曉蘇自稱。

“對賭”之憂

PE界人士表示，房地產(chǎn)基金逐步興盛，與多家主體競相成立基金，拓展融資渠道緊密相關(guān)。

如中房一樣，2010年，多家房地產(chǎn)開發(fā)商成立了房地產(chǎn)基金，如復(fù)地、陽光100等牽頭成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金，金地集團(tuán)與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作發(fā)起成立第一期房地產(chǎn)基金，復(fù)地成立的上海復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)等也屬于有地產(chǎn)血統(tǒng)的房地產(chǎn)私募基金。

另有一類是以金融界投資人士為主題成立的獨(dú)立地產(chǎn)基金平臺，如前美林亞太公司管理顧問公司董事總經(jīng)理蓬鋼即發(fā)起某地產(chǎn)基金。

記者了解到，部分實(shí)業(yè)資本也開始涉足此領(lǐng)域，今年新成立的華夏雙大（北京）股權(quán)投資基金的股東方即為黑龍江的兩名煤礦老板，在試水投資海南房地產(chǎn)后斬獲頗豐，遂攜數(shù)十億資金進(jìn)入房地產(chǎn)基金業(yè)。

一名業(yè)內(nèi)管理人士表示，目前房地產(chǎn)基金十分混亂，主體繁多，做法大膽，許多操作并不規(guī)范。

“按規(guī)定基金不能作出投資承諾，但許多基金都與LP(投資者)有‘抽屜’協(xié)議，約定了最低收益率。”北京某房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人告訴記者。

并且，部分基金還會與被投資方簽訂“對賭”協(xié)議，如果投資項(xiàng)目不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益或虧損，基金將取得多數(shù)股權(quán)。上述負(fù)責(zé)人說，她接觸到一些地產(chǎn)基金，針對一個(gè)項(xiàng)目投資的時(shí)候不是為謀求上市，而是對項(xiàng)目方提出，基金出20%的資金，80%的股權(quán)質(zhì)押給基金，頭3年每年要給20%-25%的回報(bào)，如果做不到，基金就取得對方多數(shù)抵押股權(quán)。

“這種操作雖未嘗不可，但如果以這種業(yè)務(wù)為主，那就是變相放高利貸了，明投暗貸，風(fēng)險(xiǎn)很高。”該負(fù)責(zé)人透露，北京一家房地產(chǎn)基金公司，不到3年內(nèi)已連續(xù)募集了10多只基金，但卻沒有推出一宗開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目不好找雖是業(yè)界普遍難題，但此現(xiàn)象也很可能是部分公司偽造虛假項(xiàng)目騙取投資者的先兆。

“如果未來房地產(chǎn)基金規(guī)模有上萬億的空間，那么監(jiān)管部門有必要提前規(guī)范這些亂象。”這名人士警示說。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道