距離今年1月26日國務院下發“國八條”、進行去年4月以來的第三次全國性樓市調控，至今又過去了4個月。經過了一年多的起起伏伏，目前不論業界、官方還是大眾似乎都達成了一種共識：房價的過快上漲已經如愿受到控制，但房價依然在高位徘徊、甚至緩慢爬升，價格回落在短期內尚難期待。在這種印象以及投資渠道缺乏和通脹壓力的大背景下，樓市依然受到投資者的青睞。不過，他們的投資方向正在發生變化：從以前的購買住宅，到現在的購買寫字樓、商鋪以及異地買房等多種形式并舉。

猶豫一番的投資

今年4月1日，毛峰（化名）在石家莊市的一個房產投資討論活動上出現的時候，還略顯邊緣。因為那次討論的主題是公寓投資，而他則是剛剛購買了一間小戶型的寫字樓，坐在那里有些局促似的無從開口。時隔近兩月，再談起他花25萬買下的那間寫字樓，毛峰的語氣明顯變得底氣充足。

“那邊周圍配套弄得很快，高層也越起越高，我看越來越有商業氛圍了。”毛峰的聲音里有隱約的興奮。

毛峰投資的這座寫字樓名叫“財庫國際”，位于石家莊市區東南（槐安路和翟營大街交口），沒有出二環。站在樓下張望，向西一個路口是正在建設中的萬達廣場，向南兩個路口則是東南一帶最熱鬧的卓達商圈和東方明珠·空中花園商業區，公路正對面則是同為20多層高的“金馬國際”商務會所。在這兩個月中，從這里可以清楚看到萬達廣場的4座方正塔樓正日漸長高，對面的金馬國際也從剛剛開業變得日漸繁榮。別的不說，單看金馬國際的底商——銀行、連鎖酒店、夜總會、咖啡屋、36524便利店——那出出進進的人流，就可以理解毛峰日漸篤定的心情。

一開始，毛峰對于購買寫字樓作為投資充滿不確定感，他告訴《燕趙都市報》記者，做這次投資還有過一次波折：一年前他就得知這里開售寫字樓，但他猶豫了，不知投資前景如何，結果在猶豫的過程中房源告罄。他的這間是后來有人放棄、售樓員又通知他，這才買到手。35平方米左右的房間，共花了25萬元。

“我買的時候就已經是準現房了，”毛峰說，“一看，外裝修什么的確實也還不錯，而且周圍配套也都起來了，旁邊萬達的寫字樓貴一倍呢，就差一個路口——想想應該不會虧，就買了。”

毛峰回憶，售樓員當時介紹，預計每平方米的租價能達到1.7-1.8元，15年之內能夠返本。他對這個預期比較認可，認為基本能租到這個價格。

流行“混搭”式投資

在很多人投資寫字樓的時候，都曾有過類似毛峰的猶豫和糾結，因為過去幾年的經驗讓他們更熟悉對于住宅類房產的投資，而不是寫字樓這樣的商業房產。石家莊房地產業內人士趙楊表示，兩者最大的區別在于，此前投資住宅的收益主要在于固定資產的增值——房價上漲，輔以持有環節的收益——租金。而現在投資寫字樓，其主要收益是來自于租金，房價的上漲則排在第二位。

業內普遍認為，讓投資者將目光轉向商業地產的是政府層面的樓市調控，尤其是限購令。由于限購令針對的是住宅類房產，因此很多住宅類房產的投資客進入商業房產市場。趙楊甚至表示，商業地產是否能火，在于“限購令”執行得是否嚴格。

然而，現實永遠不等同于單純的理論分析——在這個現金貶值、投資當道的年代，更多的投資者做著“兩手”甚至“多手”準備。

毛峰就承認，之所以投資寫字樓，固然是因為調控后更了解和看好寫字樓的投資前景，還有一個重要原因是，“已經投過一套住宅了。”

有趣的是，毛峰這套住宅的投資也與普通人思路不同：他選擇了異地購房，將錢花到了邯鄲老家。2009年底左右，他在邯鄲的西北市郊花29萬元購買了一套近90平方米的住房，同樣是為了投資。這筆投資的成功之處在于，一年多的時間，單價已經從當時的3200元升值到了現在的近4000。

“我愛人是在銀行做理財產品的，她知道不要把雞蛋放在一個籃子里。”毛峰笑笑，說。因此，這個月收入約8000元的中產之家已經投資了兩套房產。

雖然并不是所有家庭都有幸像毛峰的家庭一樣擁有一位專業理財師，但房產投資的多元化已經在漸漸流行。住宅地產+商業地產，居民樓+商鋪/寫字樓，本地投資+異地投資，越來越多的新型投資甚至組合投資出現在房地產領域。

在毛峰一家投資的“財庫國際”旁，百米高樓比比皆是——向東是西美第五大道和五洲天地、金域藍灣這樣的百米高層住宅，向西是萬達在建的公寓、寫字樓、住宅樓組合，向南是金馬國際商住樓。在這些氣派的嶄新高層之間，穿插著或成片或不成片的普通而老舊的低層居民樓。就在財庫國際的200米之遙，甚至還有一個嶄新的“玉馬菜市場”，應是裕華區標準化菜市場建設中的一個。這種住宅與商住的“混搭”，舊建筑與新建筑的融合，是石家莊這座城市的特色，同時也隱喻著多元化的投資方式。誰能知道這其中，有多少房間的主人是帶著投資心態而來？

短期高回報已不現實

目前正在銷售寫字樓項目的趙楊說，今年春節過后，石家莊市的寫字樓市場行情有一個大幅上漲，漲幅達到20%-30%。高端寫字樓的單價更是從去年的7000-8000漲到萬元以上，其中某高端項目漲到了1.2-1.3萬元。“寫字樓市場正在從沉寂8年之后的價值洼地向上攀升，”趙楊說，這與這一項目迅速為投資者所知有關，“以前大家都沒意識到寫字樓。”

據他介紹，2003-2004年，石家莊市以西美一期、東方新世界、裕園廣場為代表的第一批高端寫字樓上市，當時的單價即為5000-6000元，六七年間單價上漲不大，直到今年才有一個強勁的跳空向上。

與此同時，商鋪和公寓的行情也有所上漲。目前石家莊市商鋪的單價，從靠近二環的一萬多到市中心的二三萬元不等；市區一套50平方米左右的精裝修小戶型公寓，價格也需30-40萬元。

一位別墅項目的營銷總監分析，總體看來，商業地產的價格上升以及異地購房的熱情上升，都是一種“擠壓效應”，屬于被樓市調控政策從住宅市場向其他項目擠壓，或者從價格高地向價格洼地擠壓。而且，他透露，即便住宅市場，投資熱情也沒有降低。以他所熟悉的別墅領域為例，仍有很多人在咨詢預開盤項目，主要原因是缺乏有效投資渠道。

至于投資收益，趙楊分析，目前投資房地產市場，最大的變化是再期望短期高回報已經不現實，更多應期望長期、穩定的回報。

他解釋說，投資者的收益可以分為兩部分：房價的上升和房租收入。當房價已漲至高位，期望前者就變得困難，持有環節的增值就變得更重要。而這也是目前商業房產項目更受歡迎的原因——租金回報高。同時他認為，這也是更為健康的房地產投資方向和投資態度。

不過，業內人士同時提醒，商業房產市場是一個受政策等各種因素影響很大的市場，極為依賴城市的熱門發展區域和周邊配套，投資時需謹慎并多做考察。同時，對待售樓方所宣稱的預期租金和收益比應有理性判斷，“樓書寫比較高的收益比是一個營銷手段，不能說它是違法的，但是確實可能寫的是頂峰時的最高收益，要達到這個頂峰需要很多因素。”

來源：河北新聞網