2010年房地產市場的第一個關鍵詞是“調控”。

嚴厲的調控政策沒有對房價產生太大的影響，反而催生出三個市場現象：一是開發商抱團取暖；二是中小開發商被洗牌出局；三是城市綜合體與二三線城市成為熱點。

房企抱團取暖在今年的拿地潮中顯露無遺。今年4月28日，富力地產通過公開投標以70.50億元拿下天津津南區咸水沽地塊，由北京富力城、北京合景、佛山雅居樂及世茂建設聯合開發。房企龍頭老大萬科近日也公開表示，公司正通過項目合作緩解資本方面的需求，預計到2012年，合作開發的項目占總量的比例將從現在的40%提高到80%~85%。

一些資金實力不強、蝸居于一地的中小開發商被擠出市場，并購案例的增加印證了這一點。據中國清科集團研究中心一項統計報告顯示，今年前三季度，房地產行業并購交易非�；钴S，共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數的2.5倍。

由于地價上升與調控壓力增加，開發商紛紛轉戰二三線城市。據中國指數研究院數據顯示，僅今年上半年，萬科、保利等30多家品牌房企在二三線城市拿地面積占企業新增土地總面積的7成以上，二三線城市軌道交通溢價加上大型開發商進駐，導致今年成為二三線城市房價崛起年，透支了未來的發展空間。

根據收入、消費水平衡量，二三線城市泡沫超過一線城市。12月8日，中國社科院發布的住房綠皮書《中國住房發展報告（2010~2011）》指出，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析，發現其平均房價泡沫為29.5%。泡沫成分占實際價格比例在50%以上的7個城市中，沒有一個是一線城市，而是出現了包括南寧、蘭州、石家莊等二三線城市，泡沫指數高達70%、成為該數據之首的，是福建的省會福州。

商業地產的興旺與地方政府以房地產拉動消費的宗旨，則讓城市綜合體大行其道，開發商圈下大片土地引入酒樓、娛樂、消費品牌等，不久，我們可以在全國的城市看到千篇一律的CBD。以上述天津地塊為例，按照目前計劃，該項目將以9年時間分3期發展，包括住宅、零售物業、辦公樓、酒店及購物商場。而雄心勃勃的萬達宣稱在5年之后，覆蓋全國主要核心城市的100個萬達廣場形成。

第二個關鍵詞是“漲價”。

12月份地王頻出，為2010年房地產調控畫上了頗具意味的句號。

根據國家統計局12月22日公布的數據，今年1到11月，全國商品房銷售額4.23萬億元，相比2009年同期增長17.48%，接近2009年全年4.4萬億元的銷售水平。據歷史數據結合目前銷售形勢推算，2010年全國商品房銷售額有望突破5萬億元，或達5.3萬億元。由于商品房成交量下降，還涵蓋了保障房，說明今年非保障房的房價泡沫大于去年。這從許多城市的賣地收入創出新高可見一斑。

土地收入上升是地方政府有意抑制推地節奏的結果。今年12月地方政府推地積極，表明此前土地供應被扼制，以尋求高價。中國指數研究院土地分析師表示，1至11月份，上海、天津、合肥、廈門、北京、南昌等6個城市的土地出讓計劃完成率超過了90%。但深圳、蘇州、海南、廣州等地區的土地出讓完成情況并不樂觀。截至11月，部分地市僅完成今年土地出讓計劃的不足五成。上述高價地將轉變成未來兩三年的高價房。

第三個關鍵詞是“保障”。

就房價論，2010年的房地產調控是空調，就調控中的保障房論，則有了實質性的進步。自2007年8月以來，保障房建設被提到前所未有的高度。2008年底以后，國家三批中央預算內投資對廉租房建設投入了大量資金，北京、上海等地的保障房供應量占全市當年出讓土地的比例已開始大幅增加。

2010年580萬套保障房已經全部開工，而2011年的計劃是建設1000萬套，這些保障房將以租賃為主，意味著將近6000萬人可以通過保障房改變居住環境。

如果說進步，這是最大的進步，中國的保障房體制在淡出人們視線多年后，終于回到社會保障的正軌。