在全國樓市仍處“降價換量”的背景下，近日上海嘉定一商業地塊拍賣出現435.5%的高溢價率，不禁讓人重新想起2009~2010年土地市場頻現“地王”的行情。

5月以來，隨著剛需集中入市，全國樓市成交普遍出現回暖。日前有媒體報道稱，北京有部分樓盤的價格出現反彈，甚至已經接近調控前的水平。一些擔心房價出現“報復性”反彈的恐慌性需求開始涌現。

不過，多數業內專家在接受《第一財經日報》記者采訪時均表示，不應對目前市場上出現的“個別現象”進行過分解讀。一方面，商業地塊價格的變動很難起到風向標的作用，土地市場整體遇冷的態勢還沒有發生明顯改變；另一方面，部分樓盤價格的反彈有可能只是開發商的銷售手段。

溢價435.5%

6月6日，沉寂了近半年的上海土地市場引來了今年第一波成交高峰，8幅地塊于上海土地交易中心進行現場競拍。

盡管此次上海集中推地行為在開拍前便備受關注，但嘉定新城D10-24地塊最終以高達435.5%的溢價率成交，還是讓不少業內人士大呼不可思議。

上海房管局網站公布的交易結果顯示，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得該地塊，樓板價16063元/平方米。公開資料顯示，嘉定新城D10-24地塊東至基地邊界，南至遠香湖，西至規劃道路，北至規劃道路；出讓面積21789.4平方米，容積率0.5，起始總價3268萬元，起始樓板價3000元/平方米，規劃為商業用地。

“只能算是一個非理性的個案。”一位不愿透露姓名的業內人士稱，“該地塊的樓板價比周邊住宅的銷售價格還高，在目前‘商住倒掛’的市場背景下，這個價格肯定是不太合理的。”

中國房地產數據研究院執行院長陳晟亦認為，“這只是個別現象。”他表示，現在的整體市場雖然有所回暖，但還不至于出現這么大的反彈。

德佑地產高級研究經理陸騎麟坦言，調控以來，商業地塊基本都是“零溢價”成交，出現如此高的溢價率確實不太尋常。“嘉興新城整體的商業體量還是比較大的，該樓盤后期將面臨極其激烈的競爭。”

記者查閱歷史資料發現，上海萬卓投資有限公司100%股權及2.22億元的債權轉讓曾出現在上海聯合產權交易所的掛牌項目中，這家公司的主要資產曾經是位于嘉定新城的一幅占地近6萬平方米的商業土地，掛牌總價約達2.89億元。據悉，該宗土地競得方為上海嘉定區住宅建設綜合開發有限責任公司，成交日期為2006年12月27日。

一位知情人士透露：“萬卓投資多多少少有當地政府的影子，從歷史情況來看，這家公司的拿地風格顯得比較激進。”

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，“低起拍價”應該是該地塊實現高溢價的一個主要原因。“該地塊起始樓板價3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商辦類地塊平均中標樓板價已在4221元/平方米。”

反彈假象

今年以來土地市場整體遇冷。據上海易居房地產研究院提供的數據，1~5月，包括北上廣深在內的10大典型城市土地出讓金收入922億元，與2011年同期相比下降58%，與2010年比較更是大幅下降67%。

對此，一位央企開發商代表告訴記者，現在的市場就是“現金為王”，這個時期房企拿地更加謹慎，因為買地是最“費錢”的，寧可錯過，不能買錯。

對于北京部分樓盤價格出現較大反彈的情況，陳晟認為，應該只是針對部分特定區位樓盤，不太可能是普遍現象。

其實，全國5月樓市的價格水平并無明顯變動。中國指數研究院(微博)6月1日發布百城價格指數顯示，全國100個城市住宅平均價格為8684元/平方米，環比、同比分別下跌0.31%、1.53%。報告指出，5月100個城市的住宅平均價格連續第九個月環比下跌，連續第二個月同比下跌，全國房價總體仍維持穩中有降的趨勢。

記者發現，被媒體爆出單價漲5000元、價格逼近調控之前的樓盤位于北京東四環。陳晟表示：“北京四環以里的樓盤價格本身調整幅度就不大，價格調整主要出現在通州等地區，部分特定區位樓盤的價格變化并沒有太大的風向標作用。”

陸騎麟表示，這些樓盤價格是否出現實質性的反彈還需要打一個問號。“開發商有可能只是暫時減少優惠幅度，從而減緩銷售速度，一個項目不太可能長期貼著成本價銷售。”

張宏偉認為，從價格趨勢角度來講，市場層面應該還會繼續維持現狀局部或個案降價的趨勢。以上海為例，商品住宅市場庫存仍然維持在1000萬平方米左右的高位，市場去化周期在15月以上，15月以上的去化周期仍然是房價繼續保持下跌的信號。盡管個案房價降幅有收窄跡象，但大趨勢短期內改變不了。

“政策層面正值‘刺激剛需’時間窗，剛需應該會在6~8月份繼續釋放。”張宏偉認為，下半年的樓市行情值得期待。