德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年11月7日至13日一周，上海有個最高價格15萬元/平方米的別墅項目供應，這就是中建地產(chǎn)開發(fā)的中建寶邸。該項目的前身新江灣C6地塊，是2009年度上海樓板價最高的宅地。

　　但 《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，除了上述新江灣C6地塊和位于唐鎮(zhèn)以及青浦趙巷的兩個“地王”項目已上市外，其他五個“地王”地塊均未上市銷售。截至11月8日，曾轟動上海的“迪斯尼地王”甚至只蓋了兩層樓。

　　上述已上市銷售的3個項目，截至昨日也僅銷售了12.54億元，只占到3個項目土地出讓金總額的15%左右。

　　上海多家機構(gòu)的分析師表示，目前在售的很多地王項目成本已經(jīng)明顯高于周邊房價，現(xiàn)在銷售肯定面臨虧損。由于房價下跌周期可能會持續(xù)，如果開發(fā)商沒有足夠的現(xiàn)金流，“地王”的銷售虧損業(yè)績依然可能會出現(xiàn)在財報中。

　　大多數(shù)地王項目未上市

　　昨日(11月14日)，21世紀不動產(chǎn)上海機構(gòu)給本報提供了2009年和2010年的上海部分樓板價單價 “地王”資料�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者查閱其中2009年的“地王”發(fā)現(xiàn)，截至目前已經(jīng)獲得預售許可證的只有新江灣C6地塊、浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a和趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊。而除了上述3幅地塊外，其他項目暫時都沒有已獲得預售許可證的公開信息。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者曾造訪上述十大“地王”項目中的兩個未上市項目，其中長風6B(B6)、7C地塊部分工程的施工進度已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，按照上海市的有關(guān)規(guī)定，可以獲取預售許可證。被稱為“迪斯尼地王”的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊，雖然早在上半年就已獲得預售許可證，但截至11月8日卻僅蓋了兩層樓。

　　此外，上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會提供的部分項目建設信息也顯示，按照房地產(chǎn)業(yè)通常的施工進度，一般情況下可以銷售的項目也沒有銷售。比如，去年6月就已經(jīng)處于合同開工期，并在當年12月獲得了建設施工許可證的長寧區(qū)周家橋街道91街坊，按照從開工到銷售一年的通常施工進度，已經(jīng)到了可以獲取預售證的階段，但不知為何仍然沒有領(lǐng)取預售許可證。

　　而目前已經(jīng)上市的3個“地王”項目，收回土地出讓金的速度也是緩慢。同策房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，截至昨日，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a、趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊以及新江灣C6地塊三項目的銷售額不過12.55億元，但21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計上述3個項目的土地出讓金總額達到84億多元。

　　2009年的“地王”尚且如此，2010年的“地王”項目更是絕少上市銷售。上海同策咨詢研究機構(gòu)總監(jiān)張宏偉表示，那些地王項目目前上市銷售的，屈指可數(shù)。

　　部分“地王”成本接近成交均價

　　“地王”項目遲遲不上市與目前樓價走勢有很大的關(guān)聯(lián)。

　　中房信分析師薛建雄稱，如果上海房屋成交均價下跌20%，那么多數(shù)2009年底和2010年初拿地的項目就會出現(xiàn)虧損。

　　在目前房價跌幅還沒有那么大的情況下，也有一些“地王”項目出現(xiàn)了虧損。根據(jù)中房信的統(tǒng)計，川沙在迪斯尼落戶以后，房價就再未上漲過，多數(shù)樓盤在最近兩年的成交均價一直圍繞20000元/平方米單價徘徊。但在迪斯尼落戶半個小時后，以264%的溢價水平，上海象嶼置業(yè)拿下了被稱為“迪斯尼地塊”的川沙新市鎮(zhèn)A0803地塊，當時每平方米買地的樓板價為14024元。

　　但根據(jù)上海市建設交通和信息委員會的項目信息，該項目如果規(guī)劃外建筑面積不可售，每平方米的建設投入將超過24000元。

　　“迪斯尼地王”僅是開發(fā)商成本高于房價的一例。合生創(chuàng)展在2010年以20870元/平方米高樓板價獲得的三林集鎮(zhèn)A14－1地塊，其土地成本甚至與周邊精裝修新房的房價接近。中房信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊的精裝修樓盤浦發(fā)御園，11月7日至13日的成交均價只有23801元/平方米。

　　張宏偉還稱，由于很多地王項目的開發(fā)成本高于周邊的房價，因此推遲上市成了其共同的選擇。但這種選擇是建立在開發(fā)商尚有其他項目可售的情況下的。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，如果開發(fā)商沒有足夠的現(xiàn)金，一些高價“地王”也有可能被開發(fā)商“割肉”虧損轉(zhuǎn)讓。

來源：每日經(jīng)濟新聞