在各地積極推進保障房任務，計劃今年底完成1000萬套保障房開工時，首個民間保障住宅卻遭遇挫折。

　　中房信去年3月提供的一份上海閑置土地名單顯示，因為動遷問題等原因而無法開發的土地總建筑面積超過6000萬平方米，相當于上海樓市3年的新建商品房銷售量。這些閑置土地如能及時開發，將迅速形成面向市場的有效供應，對于緩解供應壓力、平抑房價的作用不可估量。

　　在申請報批首個民間保障房項目將近3年后，發起人錢生輝于昨日(9月8日)向《每日經濟新聞》記者承認，首個“民間保障房”已經擱淺。原因是目前對規模龐大的因歷史原因閑置的土地難以有效盤活。

　　然而因為不少土地閑置都有其特殊原因，業內人士表示，錢生輝盤活閑置土地的思路并不存在問題，但是在具體操作上未必行得通。

　　一塊1992年就獲批的土地

　　2008年8月，《東方早報》和《北京晚報》曾報道，當年7月24日，全國首個“民間保障房”項目的建設計劃進入申請建設報批流程。

　　這一項目的發起人錢生輝透露，上述民間保障房進入申報流程時，一份提交給上海市房地局的《關于定制購房、激活閑置土地請求政府有關部門給予支持和幫助》的萬言報告提出首個“民間保障房”。

　　據他介紹，當初的設想是與在三林懿德地區擁有土地的上海銀馬房地產開發有限公司合作，開發出全國第一個民間保障房項目，將該公司擁有的閑置土地盤活。

　　但他沒料到的是，恰恰是這塊閑置土地的特殊性，讓他努力奔走3年仍然沒有看到希望。

　　他向《每日經濟新聞》記者提交的一系列政府文件顯示，上述看似普通的土地卻有著一段曲折的故事。

　　擬作為全國首個民間保障房的土地是上海浦東新區三林懿德15街坊10/4宗、17/2宗地塊，共46632平方米。1992年，上海蘇懿文具有限公司經原上海縣建設局批準獲得了《建設用地規劃許可證》；2001年，該地塊被部分轉讓給銀馬公司。

　　2003年，銀馬公司根據地塊的規劃情況申請立項，原浦東新區計劃局于2003年4月28日核發《關于銀馬公寓商品住宅項目建設的批復》，并由原浦東新區規劃管理局核發《建設用地規劃許可證》。但當銀馬要求協議出讓該地塊時，相關部門卻審核發現地塊尚未辦理征地手續。

　　盡管上述地塊歷史復雜，而且土地性質屬于集體土地，但錢生輝當時考慮到上述土地的成本相對比較低廉，低于當時市場價20%，因此考慮將該土地盤活，開發成民間保障房。

　　但他始料未及的是，在2004年之后，上海就規定六類用地必須經過招拍掛手續。而上述地塊也同樣必須通過招拍掛才能由集體性質的土地改為商品房開發用地。

　　此后，上述地塊又被浦東新區明確，屬于上海市保障性住房三林基地范圍內，并于去年以劃撥方式供地給了上海義品置業有限公司開發。

　　閑置土地的開發難題

　　錢生輝盤活上述閑置土地的功敗垂成，一定程度上影響了他的民間保障房開發進程。此前，他的思路是先與擁有大量閑置土地的原土地使用人達成協議，讓他們支持政府的征收方案；再與有關土地出讓部門達成土地前期的開發協議；在土地部門完成土地征收之后，再進入土地市場參與拍賣。

　　他開發民間保障房的想法，來源于他對上海閑置土地的了解。類似三林懿德15街坊10/4宗、17/2宗地塊這樣因為種種原因閑置而不能開發的土地有相當的規模。如果能夠大量利用開發，不僅能盤活上海的閑置土地市場，而且還可以增加新房的供應量，對于抑制房價起到正面作用。

　　中房信在2010年3月提供給《每日經濟新聞》記者的一份上海未開工地塊名單，證實了錢生輝的看法。根據上述名單，上海因為動遷等原因而沒有開發的地塊的建筑面積多達6000多萬平方米，相當于上海去年商品房銷售量的近3倍。

　　錢生輝說，上述閑置土地盤活的辦法其實很簡單。只需要讓地塊的原業主能同時參與到項目開發的收益分配中。為了實現他的這一想法。2009年6月，他在太倉組織了十多位購房者開始了民間保障房的試驗。而據他的介紹，上述開發地塊在拍賣前，他也曾和土地原來的業主有過協議，讓后者參與上述項目開發的利益分配。在政府將土地征收后，他在參與了上述土地的拍賣，并最終使民間保障房的夢想在太倉獲得成功。

　　而錢生輝將閑置土地盤活的部分思路，在北京也已有實踐。《每日經濟新聞》記者此前就曾報道，北京金隅曾將旗下一部分工業用地，轉化為保障房開發用地。

　　錢生輝的上述思路，在上海操作時卻可能出現了失誤。浦東新區土地儲備中心相關人士昨日向《每日經濟新聞》記者回應說，錢生輝申請開發的地塊的土地性質屬于集體用地，錢生輝本人也不是開發用地原業主，他對上述地塊的開發申請不符合有關政策法規。

　　上海同策咨詢機構研究總監張宏偉認為，錢生輝盤活閑置土地的思路并不存在問題，但是在具體操作上未必行得通，這是導致其首個民間保障房項目3年無果的原因。


來源：每日經濟新聞