“在目前的政策氛圍下，企業最主要的任務是保持穩健，走一步看一步。”一向比較低調、很少公開發表對市場觀點的碧桂園集團董事會主席楊國強近日向上海證券報記者表示。

5月15日，碧桂園今年的重頭項目南京鳳凰城開盤，現場氣氛熱烈，據開發商介紹說當天涌入售樓處的達2萬人次，在一定程度上反映出在剛性需求支撐下，低價樓盤仍受到市場追捧。

“S122省道開通后，南京市中心到碧桂園鳳凰城的車程是20分鐘，而該樓盤的單價比南京市區同類樓盤低一半以上，買一套自己住或者投資都是可以的。”南京市民馮先生告訴記者，他在5月14日參與認籌，排號為125號，而到15日開盤當天，認籌人數已經超過3000人。根據銷售人員的介紹，購房者需要交納1萬元認籌金才能參與選房，如果沒有選到合適的房源，認籌金在15至45個工作日內可退回。

5月15日恰逢周末，當天的氣溫高達30攝氏度，但仍有大量購房者冒著高溫前往碧桂園鳳凰城，吸引他們的主要是開發商開出的較低價格。在南京市區商品房價格動輒達到1萬至2萬元/平方米的情況下，碧桂園鳳凰城開出的價格是均價5000元/平方米，記者在現場看到的最低折后價為4057元/平方米。這種價位顯然很有吸引力。而根據有關人士介紹，碧桂園在數月前曾準備將銷售均價定為近8000元/平方米，但在充分考察和評估了樓市調控政策等方面因素后，碧桂園最終選擇了低價促銷。

一位在房地產業從業多年的人士介紹，目前推動開發商降價的最大動力并非資金壓力，而是未來調控政策可能加碼的憂慮。除了限購、限價等政策外，近來有關部門就房地產市場各環節出臺的規范性細明顯增多，調控力度逐步加大。“一房一價要雷打不動地執行，開發商隨意調整價格的空間已經不存在。廣東一些地方甚至硬性要求單一樓盤銷售價格3個月內漲幅不得超過5%。這些做法都是此前歷次調控中不曾見到的。未來還可能有更多政策出臺，在此背景下，開發商堅守價格其實沒有意義。”上述人士稱。

根據記者了解，他所稱的“硬性要求單一樓盤銷售價格3個月內漲幅不得超過5%”的做法出現在廣東增城，這直接導致當地房價在5月前10天下降20%左右，部分樓盤甚至出現近40%的跌幅。而從全國來看，上周多地樓市出現標桿房企大幅降價，降價樓盤幾乎無一不受到市場熱捧，這也反映出剛性需求仍較強勁。

“降價樓盤的熱銷不會令房企盲目樂觀。開發商的集體判斷是，總體來說，今年房價可能出現‘跌兩個月、漲一個月、再跌兩個月’這種情況。市場不會好到哪里去，在這種情況下，快速降價回款將是明智房企的選擇。”易居中國一位銷售總監表示。

對政策風險的充分認識已經令眾多房企看空樓市。SOHO中國董事長潘石屹日前表示，為了讓房價出現實質性下降，有關部門可能繼續收緊按揭貸款，甚至可能打出停止按揭貸款這張“底牌”。“給保障性住房提供按揭貸款，商品房一律不提供按揭貸款，這樣商品房的房價一定會降下來。”潘石屹稱。在他看來，促使價格真正回落的關鍵是要調整供應量和需求量，但現在商品房供給不足問題反而沒有得到根本解決。在這種情況下，收緊按揭可能是限制需求的最好辦法。

房企化解政策風險的另一個做法是積極轉型。一向以開發低密度住宅著稱的碧桂園今年也首次提出，要向高層公寓等高容積率的住宅類型轉型。公司將充分利用土地資源，建設中小戶型普通商品房。“這一方面是響應政策導向，另一方面也有助于公司提高總收益水平，化解凈利率下降帶來的壓力。”一位接近碧桂園的人士稱。

來源：上海證券報