在16日的博鰲亞洲2011年年會“持續調控下的房地產創新”分論壇上，與會嘉賓認為，目前房地產市場調控已經初見成效，但一線城市核心地段房價下降空間有限。2011年后房價的走勢，基本取決于調控決心，但限購、限貸政策無法從根本上醫治房地產頑疾，根本解決還有賴于城市、人口、稅收、收入等結構方面的調整。

“雙軌制”格局基本確定

首都創業集團副董事長、總經理劉曉光認為，目前北京、上海等地樓盤銷量已經下降了50%左右，周邊地區價格也開始下降，此輪地產調控已初見成效，房地產行業雙軌制格局已經基本奠定，預計到今年8月份，效果將更加明顯。具體到北京而言，劉曉光認為，北京四環以內房價很難下降，而諸如南五環與東五環以外的部分地段，在嚴厲調控政策的作用下，預計8月份前后最大將有15%的降幅。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹認為，這一輪調控是史上最嚴厲的，此前主要從土地、貨幣政策、按揭貸款成數等方面去調控，今年開始則是限價、限購，因此2011年將成為一個分水嶺。

潘石屹認為，去年全中國房地產銷售額為5.25萬億元，其中土地出讓收入為2.9萬億元，地方政府對土地財政的依賴是房地產市場扭曲的根本原因。房地產行業平穩發展，最根本的就是要讓地方政府對土地財政的依賴性降低。

限購無法根治頑疾

住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮認為，中國剛剛走過了住房脫困期，大多數老百姓僅僅解決了有房子住的問題，但現有住房還需要改善，中國住房市場還處于“絕對短缺”階段。

“160多個城市的人都跑到北京、上海、廣州、深圳四個城市買房子，再限購也無法解決房價問題。限購、限貸無法解決中國的房地產問題，要真正解決房地產問題，政府需要從四個方面進行調整。”陳淮說。

首先，調整城市結構。中國需要大中小城市協調發展。目前中國沿海特大城市人口占全部人口比重是兩成，二三線城市占兩成，中小城市占一成，農村占五成，2:2:1:5的城市人口結構應該變成2:4:2:2。

第二，土地制度調整。根據今年國民經濟統計公報，2011年異地就業人數為1.56億。其中，相當一部分人擁有宅基地，因此宅基地置換已經到了非解決不可的地步。

第三，調整中央和地方稅負關系。這個問題可以通過市政債和不動產稅的方式加以解決。最后，調整收入分配結構。

陳淮認為，這四個方面的調整沒有一條可以靠限購解決，但缺了任何一條都無法解決北京、上海、廣州、深圳房價過高的問題。