當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了越調(diào)越高的幾個(gè)調(diào)控周期，似乎已經(jīng)沒(méi)人敢置疑“借錢囤地”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式了。曾經(jīng)謹(jǐn)慎低調(diào)的房企因?yàn)槟玫啬懥刻�小而淪為二、三級(jí)開(kāi)發(fā)商時(shí)，老總們也曾經(jīng)扼腕嘆息，一臉沮喪。而無(wú)論是保利、龍湖，還是綠城、金地，這些不斷創(chuàng)造地王的企業(yè)今天卻仍舊長(zhǎng)袖善舞。

于是，市場(chǎng)在問(wèn)，難道真如綠城宋衛(wèi)平所稱，房地產(chǎn)就是一個(gè)通過(guò)高負(fù)債來(lái)玩轉(zhuǎn)的游戲嗎？動(dòng)輒70%以上的資產(chǎn)負(fù)債率真的沒(méi)有問(wèn)題嗎？

以萬(wàn)科為例，由于2010年新增項(xiàng)目高達(dá)87個(gè)，公司投入大量借貸資金，導(dǎo)致年末經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額僅為22.37億元，較上年下降75.82%。即便扣除預(yù)收賬款，其實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率也超過(guò)60%。

“萬(wàn)科在2010年銷售收入超過(guò)了1000億元，這是一個(gè)質(zhì)的飛躍。但反過(guò)來(lái)看，萬(wàn)科不賣到一千億行嗎？當(dāng)企業(yè)背負(fù)巨大債務(wù)，如果不用跑量的方式擴(kuò)大銷售額，就難以支撐如此龐大的企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。和2007年賣500億相比，哪個(gè)萬(wàn)科更賺錢，這不好說(shuō)。”一位曾經(jīng)任職于萬(wàn)科的高層向記者感慨。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月11日，84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。其收支表上的透支部分多為企業(yè)借貸來(lái)填補(bǔ)。

一位國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)高層向記者表示，目前中資房企極為偏好債務(wù)融資，以支持繼續(xù)擴(kuò)張。融資所得用于緩解流動(dòng)性壓力，同時(shí)增加新的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。可是，由于短期債務(wù)壓力巨大，如果市場(chǎng)和政策環(huán)境持續(xù)緊張，部分發(fā)債企業(yè)很可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難。尤其是那些曾經(jīng)以高成本購(gòu)入土地的房地產(chǎn)商。

基于銷售情況與負(fù)債率的多重考慮，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)被評(píng)級(jí)公司列入負(fù)面展望的范圍。比如世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城中國(guó)等。“這些企業(yè)負(fù)債率較高，并仍然堅(jiān)持激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略。同時(shí)銷售卻沒(méi)有達(dá)到此前預(yù)期。這種情況下，我們提醒投資者，謹(jǐn)慎投資他們的債券。”上述評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)高層稱。