近段時間以來，作為中國地產界的新興投資目的地，馬來西亞持續升溫。

2014年1月8日，新華聯不動產股份有限公司（000620.SZ）發布了在馬來西亞房地產項目的公告，稱根據公司海外擴張及發展旅游度假產業的戰略部署，擬出資約3億元在馬來西亞柔佛州購買地塊。

此前，與恒大（03333.HK）、雅居樂（03383.HK）和合生創展（00754.HK）并稱為“華南五虎”的富力地產（02777.HK）和碧桂園（02007.HK）亦先后在馬來西亞砸下不小的投資。

2013年12月2日，富力地產發布公告稱其已斥資85億元，購買馬來西亞6宗地塊，包括位于柔佛州新山地區的四幅空置永久業權地塊及兩幅永久業權填海地塊，用于開發住宅和商業物業。

2013年9月，碧桂園在該國柔佛州的新山金海灣項目開售不到兩個月，即實現近百億元的銷售額，成為新山市地產大鱷。有投資界人士認為，富力地產選擇此時進軍馬來西亞，主要是受到碧桂園在那里大獲成功的影響。

不過，一些地產企業保持了謹慎態度。恒大地產相關人士日前告訴《第一財經日報》記者，恒大目前在海外地產這一塊還沒有具體項目，不排除有這方面的規劃，但尚無具體的投資。

馬來西亞吸引力上升

無獨有偶，富力與碧桂園均將投資目的地選在馬來西亞柔佛州。

早在去年11月，《第一財經日報》記者與馬來西亞地產界人士交流時，就曾聽到其中有人預測：伊斯干達特區目前已成為馬來西亞最熱的房地產投資地，未來還會有越來越多的中國房地產商前來投資。不料，緊接著便爆出富力地產在此巨資拿地的消息。

與新加坡僅一河之隔的馬來西亞柔佛州依斯干達特區，得益于地緣優勢，近年來經濟建設發展迅速。自2012年以來，該地區房地產投資的需求驟增，吸引了不少開發商前來。

值得一提的是，預計在2020年完工的新馬高鐵計劃無疑是柔佛州房市的助推器。高鐵的建成，將使來往新加坡和吉隆坡的車程縮短至大約90分鐘。

馬來西亞林木生集團董事經理拿督林福山告訴《第一財經日報》記者，新馬高鐵將加大新加坡與馬來西亞乃至周邊地區的聯系，“從新加坡到馬來西亞、到泰國等地通過高鐵會方便很多，飛機容易延誤，高鐵速度快，可以拉近東盟與中國的距離，做生意也比較方便。”

馬來西亞一家房地產研究機構認為，包括新馬高鐵在內的幾大因素為馬來西亞房地產帶來活力和價值重估。一旦高鐵落實，馬新兩地產業巨大的價格差距有望被拉低。

馬來西亞有望通過高鐵計劃扭轉乾坤，借力快速發展吉隆坡、新山等重點城市，其投資前景為外國買家所看好。

比如買家富力地產，盡管此番購地總價格龐大，占其截至2013年6月總資產的7.3%，但富力董事會回應稱，基于馬來西亞現行市況以及該土地的位置、開發成本及開發潛力考慮，85億元屬公平合理。

此外，馬來西亞政府還出臺吸引外國投資者的有力措施。2004年，馬來西亞政府推出“馬來西亞——我的第二家園計劃”，鼓勵外國移民在馬來西亞居住投資。根據這項計劃，外籍人士無需年齡限制、英語要求、資產來源證明，只需在馬來西亞銀行存入約合人民幣60萬元的馬幣，即可在保留原國籍的基礎上讓全家取得馬來西亞身份。

參與者可享受免簽待遇，長期居住，購買永久地契的房屋，享受當地的教育、醫療等公共資源。

風險幾何？

前述馬來西亞房地產研究機構認為，馬來西亞房地產在去年全年增長5.6%，是亞太地區增幅最強勁的市場之一。而受益于城市化、市民年輕化及房貸市場滲透率低企，馬來西亞未來產業價格擁有巨大的上升空間。

然而，對于房地產投資熱地的依斯干達來說，未來幾年將出現大量房地產供應，單是當地人口已無法支撐需求。馬來西亞當局亦留意到了可能出現供應過剩的情況。根據報道，當局已暫時中止在依斯干達進一步售地。這將限制給予發展商的土地供應，推動對當地房地產需求。

盛富資本和協縱國際總裁黃立沖向《第一財經日報》分析，馬來西亞人口不多，物產豐富，當地人生活較為安逸，住房需求遠不像中國國內旺盛，將來的地產項目若靠當地人的需求支撐，應該會有難度。

馬來西亞統計局2010年的數據顯示，馬來西亞人口數量為2833余萬，其中馬來人占67.4%，華人占24.6%。此外，越來越多的中國居民也開始加入到馬來西亞的購房團中。碧桂園金海灣項目25%的客戶就來自中國，且大多數是碧桂園的老業主。

北京中原地產市場部研究總監張大偉表示，中國房企出海選址多在華人集聚的地方，并且客戶也主要是國內客戶。國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規避國內投資風險。

新加坡橙易產業咨詢公司的一份報告指出，除了可能出現供應過剩，在依斯干達投資房地產的風險還包括房屋交易數據缺乏透明度、安保問題、貨幣風險等。

報告中指出，馬來西亞的房地產交易數據不對外公開，這在住宅項目如雨后春筍般涌現的伊斯干達特區的一些地方尤其如此。由于許多項目正在建造當中，因此缺乏可資追蹤或分析的歷史數據，未來租金回報率和轉售價變化也難以猜測。

另外，由于馬來西亞柔佛州近來發生一連串搶劫案也使得不少想在當地置產和居住的新加坡人退卻。貨幣風險方面，報告稱，一旦馬來西亞林吉特對新加坡元貶值，投資者可能無法取得理想的租金或售價。據知，新加坡元在過去五年的增值比馬來西亞林吉特高出6.78%。

此外，2013年7月，馬來西亞中央銀行宣布新的貸款措施，以應對家庭過度貸款和房地產炒作問題，其中，貸款期限從45年縮短至35年。報告稱，這意味著買家每月支付的款項將提高，很可能造成一些高負債買家在房屋市場中卻步，減少了市場需求，進而影響價格。