2013年，中國房地產(chǎn)市場在糾結(jié)中前行。

這一年，最大的變化莫過于中央對房地產(chǎn)市場的政策思路和管理方式的轉(zhuǎn)變，“調(diào)控”已不再是主旋律。

這一年，一線城市房價連創(chuàng)新高，熱點城市“地王”頻現(xiàn)，市場分化加劇。

這一年，房企銷售業(yè)績猛增，融資及海外拓展需求加大。

這一年，新型城鎮(zhèn)化和土地改革成為熱點，并將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。

回首這一年的房地產(chǎn)市場，只能說，想說愛你不容易；展望明年，期待房地產(chǎn)市場能進一步健康發(fā)展，讓居者有其屋不再是夢想，讓城市里的蟻族們有一片能遮風(fēng)擋雨的蝸居。

政策面：“殺手锏”

政策分化

維持宏觀穩(wěn)定

年初樓市加速回暖，招來自2010年開始、2011年升級之后的又一輪政策加碼——“國五條”及其細則，其中繼續(xù)強調(diào)房價控制目標(biāo)、限購升級抑制投機投資，特別是對二手房從嚴征收20%個稅政策，當(dāng)時被喻為本輪調(diào)控的“殺手锏”,并被寄予厚望。

然而，各地陸續(xù)出臺的細則令人失望，除北京明確“20%個稅”實施時間外，絕大多數(shù)城市只是重申了“國五條”細則的要求。

“殺手锏”的結(jié)局是“重拳打在棉花上”，而“國五條”中唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價控制目標(biāo)，這幾乎成為今年調(diào)控的主基調(diào)。為完成該目標(biāo)，北京、上海、廣州、深圳、合肥、廈門、沈陽在預(yù)售證審批環(huán)節(jié)嚴格限價，北京還通過土地出讓采用“限房價、競地價”方式、加大自住商品房的供給來控制房價。

即便如此，此輪調(diào)控并沒有改變房企和購房人對未來房價上漲的預(yù)期，廣州、深圳、北京、南京等城市“日光盤”再現(xiàn)，動輒一個項目幾百套房源卻有數(shù)千人排號。在這樣的背景下，新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控卻遲遲沒有明確表態(tài)，國務(wù)院常務(wù)會議上更是鮮有提及“房地產(chǎn)”字眼，這讓業(yè)界更加無所適從。

事實上，新一屆政府一直在關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，不提“調(diào)控”不代表不調(diào)控了。

“8月前，經(jīng)濟下行，中央還要依托房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟和財政，因此，當(dāng)時還是以穩(wěn)定為主。”一位接近住建部的權(quán)威人士告訴證券時報記者，新政府已經(jīng)注意到部分熱點城市房價漲幅較大、少數(shù)城市交易量大幅下滑的市場變化，多次作出重要批示，召開專題會議，研究部署穩(wěn)控房價工作；住建部會同有關(guān)部門先后4次召開重點城市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作部署會議，指導(dǎo)和督促有關(guān)城市采取有力措施遏制房價過快上漲。

下半年以來，政府的調(diào)控思路從過去的“一刀切”，變?yōu)橐虻刂埔恕⒎诸愔笇?dǎo)，這在一些地方出臺的規(guī)定中已有體現(xiàn)。

9月鄭州率先對調(diào)控加碼，10月深圳、北京分別出臺“深八條”、“京七條”，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，隨后部分二線城市也在11月底扎堆出臺調(diào)控措施，至此，已經(jīng)有17個城市出臺了穩(wěn)控房價的措施。與此同時，少數(shù)市場低迷的三四線城市，如溫州、蕪湖、徐州等，在不突破調(diào)控底線前提下，微調(diào)限購政策以促進需求釋放。

在調(diào)控手段上，上述17個城市除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強調(diào)增加土地和普通住房供應(yīng)，通過改善供需來平穩(wěn)房價。近期的中央政治局會議和“十八大”及《決定》，都強調(diào)要構(gòu)建以政府為主提供基本保障、市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步下放調(diào)控政策至各地方政府，調(diào)控方向已逐步向增大供給等市場化措施靠攏。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策，不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同。

市場面：房價飛奔

銷售火爆

“地王”頻現(xiàn)

2013年樓市全面回暖，一、二線城市房價持續(xù)快速上漲。

價格方面，今年以來，房價同比漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二、三線城市。

數(shù)據(jù)顯示，9月北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅首次全部超兩成，至11月，全國70個大中城市中，除溫州房價同比下跌外，69個城市房價同比上漲，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市繼續(xù)領(lǐng)漲，上海漲幅最高，達到21.9%，其次是北京21.1%、深圳21%、廣州20.9%。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月，百城房價指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。

住宅銷售量方面，與上述房價一般，也“熱情似火”。

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國商品房銷售面積已經(jīng)突破11億平方米，同比增長21%，商品房銷售金額近7萬億元，同比增長31%，其中，住宅銷售面積和銷售金額同比分別增長21%和31%。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

銷售市場的持續(xù)火爆，引燃了土地市場。

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為3.5億平方米，同比增長9.9%，這是自2011年前11個月以后首次同比正增長，今年1-10月份該指標(biāo)為同比下降3.6%。全國土地成交價款8669億元，同比增長31.5%，增速比1-10月份提高19.8個百分點。

上述多種市場利好進一步刺激“地王”頻現(xiàn)。

以最為火爆的北京為例，9月4日，融創(chuàng)競得的北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，在剔除配建醫(yī)院后樓面均價達7.3萬元/平方米，成為年內(nèi)單價“地王”；12月19日，住總、融創(chuàng)和駿洋聯(lián)合體以58.66億元中標(biāo)的門頭溝區(qū)一限價商品房地塊，刷新年內(nèi)總價“地王”。

鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年，北京市共出讓土地211宗，土地出讓金合計1819.64億元，同比增長180%，也超過2010年1642.4億元的歷史紀(jì)錄。其中，住宅類土地成交活躍，全年成交75宗，土地出讓金合計1300億元，同比增長230%。地價水平不僅比2011年、2012年出現(xiàn)上漲，也超過了2009年、2011年土地市場火熱時期的水平。

不單是北京，從全國來看，土地出讓金也呈現(xiàn)飆漲態(tài)勢。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，2013年，全國300個城市土地出讓金總額為3.04萬億元，已大幅超過去年全年，同比增長46.34%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

企業(yè)面：業(yè)績亮麗

轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線

加快出海步伐

2013年可以說是房企的豐收年，對大多數(shù)企業(yè)而言，完成今年銷售目標(biāo)已基本沒有懸念。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，包括萬科、保利、恒大等在內(nèi)的30家房企今年前11月總銷售業(yè)績已突破萬億元，達10457億元，同比漲幅高達33.7%。而萬科、保利、中海、綠地、萬達等5家房企年內(nèi)銷售業(yè)績已突破千億元，恒大、碧桂園預(yù)計將在12月邁入“千億俱樂部”。

除11月完成銷售目標(biāo)的融創(chuàng)、華潤、瑞安和旭輝等房企外，世茂、碧桂園、中駿等多家上市房企早在10月就已完成銷售目標(biāo)。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，2013年相對寬松穩(wěn)定的政策環(huán)境、旺盛的市場需求，使得推盤的新項目去化率較高，是房企銷售再創(chuàng)新高的主要原因。

不過，有喜也有憂。隨著市場分化的加劇，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始意識到三四線城市風(fēng)險逐步增加，而一二線城市被抑制的需求逐漸釋放的時候，一線城市和熱點二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為各大房企爭奪的焦點，品牌房企不惜重金在一線城市奪地，造成一二線城市土地成交價格暴漲。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，前11月，十大代表性企業(yè)累計拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%。其中，在一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。

房企從三四線城市回歸一線城市的典型代表是恒大，自7月首次進京拿地后，恒大今年已經(jīng)在京拿下3塊地，總投入達127.35億元。

“投資趨向進一步向一線城市集中，背后的原因是2011、2012年這兩年，調(diào)控最強烈的是一線城市，使得當(dāng)時一部分房企把投資轉(zhuǎn)向了調(diào)控相對較弱的二三線城市。而這些二三線城市的政府又大量賣地，造成了對未來市場的大量積壓，這個消化期是很長的。”萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶日前在“2013中國地產(chǎn)財富年會”上說。

另外，對房企而言更深層次的隱憂則是融資風(fēng)險。尤其是隨著在土地市場上的加大投入，更需要房企頻頻融資“輸血”。

鏈家地產(chǎn)市場研究部對上市房企前40強的監(jiān)測顯示，1-11月，包括萬科在內(nèi)的40家上市房企披露的融資總額約為2080億元，同比增長85.7%。其中，海外債券融資加速升溫，40家上市房企的海外債券融資額達1238億元，同比上漲153.1%，平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個百分點。

也因此，去更低成本的海外融資成了眾多房企的通徑操作。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，大陸上市房企以境內(nèi)母公司身份在海外市場直接發(fā)行債券的難度較高，內(nèi)地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實現(xiàn)低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達等龍頭企業(yè)在2013年均首次通過境外上市子公司發(fā)債，并通過創(chuàng)新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實力大大增強。

另外，上市房企再融資放開的預(yù)期也在持續(xù)升溫。有研究機構(gòu)統(tǒng)計，截至2013年12月8日，共計33家地產(chǎn)企業(yè)公布了增發(fā)預(yù)案，其中23家通過了股東大會，4家公布了證監(jiān)會受理公告，有3家國企公布了獲得國資委批復(fù)的公告。另有10家公司仍處停牌階段。

與此同時，房企海外投資步伐不斷加快。

今年2月，萬科首次進軍美國，以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個豪華公寓項目。6月，以張欣家族為首的SOHO中國聯(lián)手巴西財團以7億美元購得美國通用大樓40%的股權(quán)。8月，萬達宣布在倫敦建造酒店的計劃；10月，復(fù)興國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓。11月，富力以85億元人民幣收購了馬來西亞一幅土地。表現(xiàn)最搶眼的綠地，于7月、10月、11月分別在美國洛杉磯及紐約、韓國、澳大利亞等地投資總額超過100億美元，明年還計劃再落實同等投資規(guī)模的海外項目。

盡管2013年房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)向好，但地產(chǎn)股股價卻持續(xù)下跌。

東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼表示，由于銷量持續(xù)上升帶來房價快速上漲，投資者開始擔(dān)心新一輪政策的出臺，房地產(chǎn)股2月底開始回調(diào)，3月15日申萬房地產(chǎn)指數(shù)跌至2531.25點形成階段性低點。6月初市場對政策加碼的擔(dān)心再次加大，房地產(chǎn)股出現(xiàn)一波快速下跌的行情，到6月25日房地產(chǎn)股指數(shù)持續(xù)下跌累計達20%以上。7月，市場上一直擔(dān)心新一屆政府的調(diào)控政策卻遲遲未到，中央領(lǐng)導(dǎo)層也一直都不提及房地產(chǎn)。下半年房地產(chǎn)股一路走弱，震蕩調(diào)整。

海通證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至今房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的累計收益率為-13.53%，滬深300指數(shù)的累計收益率為-9.76%，板塊對滬深300指數(shù)的超額收益率在-3.77%。從各個單月表現(xiàn)情況來看，房地產(chǎn)指數(shù)在今年的1月、3月、6月、9月、10月均跑輸大盤。

2014樓市關(guān)鍵詞：分類指導(dǎo)

城鎮(zhèn)化

盤活存量

經(jīng)歷了2013年的繁榮發(fā)展，2014年的房地產(chǎn)市場將何去何從？

從住建部近期的會議中，或能管中窺豹。住建部部長姜偉新日前在“全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議”上明確表示，明年樓市調(diào)控將增強針對性，要進一步強化地方政府穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。對于房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；庫存較多的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。同時，要完善住房供應(yīng)體系，研究共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)，強化市場監(jiān)管，加強商品房預(yù)售和銷售的全過程管理。明年將進一步擴大城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)城市范圍，探索建立各省、城市與住建部聯(lián)動的信息系統(tǒng)建設(shè)工作機制。

黃瑜認為，展望2014年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產(chǎn)稅等相關(guān)長效機制有望逐步確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向繼續(xù)差別化。

黃瑜指出，中長期來看，不動產(chǎn)登記、財產(chǎn)公示等制度出臺，房地產(chǎn)稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。

對于明年的市場走勢，黃瑜預(yù)計，2014年全國銷售面積同比增速前高后低，上半年商品房銷售面積同比增長7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。由于自新一屆政府執(zhí)政以來，房地產(chǎn)調(diào)控方向由抑制需求轉(zhuǎn)向加大供應(yīng)，全國供求關(guān)系緩和將平抑房價上漲，預(yù)計明年全年商品房銷售均價漲幅將收窄，同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低于2013年。

上海易居研究院副院長楊紅旭也認為，在中央房地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)向以保障房和住房供應(yīng)體系為主的新形勢下，預(yù)計2014年全國房地產(chǎn)市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態(tài)勢。其中，2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落；下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價格將趨弱。

此前召開的中央城鎮(zhèn)化工作會議也為明年的房地產(chǎn)市場明確了諸多方向。

上述會議提出了推進城鎮(zhèn)化的六大主要任務(wù)：一是推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化；二是提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率；三是建立多元可持續(xù)的資金保障機制；四是優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)；五是提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平；六是加強對城鎮(zhèn)化的管理。會議提出，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件；重點發(fā)展城市群，以盤活存量為主，適當(dāng)提高城市的住宅用地比例和容積率水平。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，在推進新型城鎮(zhèn)化中，住房作為基礎(chǔ)性、配套性的作用，是重要的民生定位不會改變。他表示，會議提出的重點發(fā)展城市群，適當(dāng)提高城市住宅用地比例，意味著各城市，特別是特大和大城市，將會出現(xiàn)中心城區(qū)“退二進三”的城市更新，未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模將會增加。

海通證券則認為，“盤活存量”是十八屆三中全會和城鎮(zhèn)化會議在土地制度方面的最大變化。“盤活存量”意味著原來政府的“征地-賣地”模式將發(fā)生改變，存量土地再開發(fā)將成為未來一線城市土地供應(yīng)的重要方式，城市土地再開發(fā)機遇凸顯。