在推進城鎮化、土改加速等背景下，一線房地產企業紛紛謀求轉型。從萬科、保利、世茂等房企近期的動作來看，拓寬產品線、豐富產品類型已成為最主要的轉型方向。事實上，房地產行業的平均利潤率步入了下行通道。分析人士認為，產品的分化不僅是房地產企業自發調整的結果，也是企業基于市場環境變化的考量，這種調整是大勢所趨。

利潤攤薄洗牌提速

房地產行業的利潤率正在走低。中原地產研究部統計，截至11月初，公布三季報的上市房企合計135家，總營業收入達4675億元，總利潤為835億元，行業利潤率只有17.9%，凈利潤率只有13%。

北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，房地產行業利潤率在2013年上半年為19.2%，2012年同期則為21.3%，近年來出現了持續下滑。

分析人士認為，樓市調控政策擠出了相當部分的投資需求，是導致房地產業利潤率下滑的主因。從事數據研發的中金標準數據公司總經理郝文嘉說，隨著房價不斷攀升，在購房者消費及投資能力與房價相比不斷下降的情況下，房地產價格暴利上漲趨勢已經開始衰減。該機構監測的數據顯示，近3年來，全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。

成本提高、開發周期縮短也在壓縮該行業的利潤率。據悉，在房地產業的各項成本中，占據大部分比重的土地成本提升最快，企業拿地難度加大，在制約房企的開發規模和利潤率。此外，近幾年人力資源和資金成本也大幅攀升。

近日全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌在“第五屆地產中國論壇”上表示，房地產行業已經進入到分化時代，除不同城市之間的分化外，企業也在分化。即品牌公司正在做大做強，集中度越來越高，不少中小企業被淘汰或兼并，房地產行業進入資源整合的時代。

蘭德咨詢發布的報告稱，2013年房企關鍵詞是利潤攤薄、競爭加劇、洗牌加快。2013至2015年間，至少將有30%的房企出局，其中主要是中小企業。

專家認為，房地產行業的產品出現分化，即產品更加細分并具有差異化特征。如商業地產、旅游地產、養老地產等產品類型，已吸引越來越多的資金投入。這種差異化競爭的結果，一方面促進了產品品質升級，同時使產品從物質產品向服務產品轉變。

龍頭房企謀劃轉型

面對利潤攤薄的形勢，近年來房地產企業頻繁在產品線上做出調整，今年的動作尤其大。

從2012年開始，世茂地產就嘗試轉型。在保持高質量豪宅開發能力的基礎上，世茂逐步增加針對城市青年群體基本住房需求和首次改善需求產品的比例，將產品線從高端擴充至“中高端”，增強了盈利能力。

今年年初，世茂成立戰略資源部，主要目標是做跨界資源整合。按照世茂集團副總裁蔡雪梅的說法，未來公司將不再局限于單一的業務，如蓋房子、做花園、做園林、賣房子，世茂的下一步發展目標是做“城市進化的先行者”。

蔡雪梅認為，靠土地盈利的模式已經難以為繼，未來的商業模式必須調整。據悉，世茂旗下業務已經涵蓋了住宅、商業、酒店、旅居等。蔡雪梅表示，住宅和商業占比最大，達到60%-70%；其次是旅居地產占到20%，產業集群占10%。至于如何調整，世茂尚未做出具體的定位，但旅居地產肯定是公司下一步要拓展的新領域。

星河灣則在本月推出“第一居所計劃”，即無論是高端住宅還是剛需產品，都在品質上盡力滿足不同人群對房屋的宜居要求。同時，根據家庭結構和生活方式的變化，星河灣除了對原有250-350平方米經典戶型優化，還將增加120-150平方米的戶型，擴充產品線。

另外兩家龍頭房企的動作更引人注目。萬科的首個商業綜合體項目“金隅萬科廣場”于12月24日開業，其社區食堂和生活廣場產品也在今年面世。按照萬科集團副總裁毛大慶的說法，這是萬科在“城市配套服務商”定位下的三條產品線。

“未來的北京萬科，會有一個全產業鏈的業務結構，有商業、有酒店、有住宅、有寫字樓，還有很多意想不到的東西。”毛大慶表示，明年萬科將進一步拓展社區養老。

保利地產近日宣布，將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國養老模式。作為戰略轉型升級的一部分，保利將在未來十年打造50個養老機構。

分析人士認為，房地產企業的此輪調整，主要體現在對產品線的擴充、實現產品的多元化，這種調整主要基于對市場環境變化的考量，可能成為未來的大趨勢。顧云昌認為，在未來企業的發展過程中，產品創新能力和資源整合能力將十分重要，因為房地產涉及面很寬，還有不小的增長空間。