當銷售額跨過千億元規模的房企越發增多之際，接下來企業如何擴張發展，這些千億元級開發商都在探索新的盈利增長點。

“實際上，我過去提到商業地產戰略，包括如今的養老產業戰略，是我們早就做的一些規劃，同時也是保利地產整個戰略的發展方向。”保利地產董事長宋廣菊向記者表示，“以普通住宅為主，適當地增持，實現主業縱向多元化和橫向多元化發展，養老地產就是我們在縱深多元化和橫向多元化開始的布局”。

此外，宋廣菊還稱，保利地產做養老產業是在搭建全產業服務鏈條，“也許未來可能住宅開發沒有利潤了，但我為客戶提供了這樣一套養老專業增值服務，他們就能支撐一個微利的發展”。

全面布局發力養老地產

實際上，養老地產屬于朝陽產業，潛在商機非常巨大。公開統計資料顯示，截至到2012年底，我國60歲以上老年人口達到1.94億，2013年年底將突破2億，2033年則將超過4億。此外，有研究機構預測，到2020年，老年消費在社會總體消費中將達3.3萬億元，2030年則將達到8.6萬億元。

眾多知名房企或許從這組數據中看到了養老地產的巨大商機。目前，遠洋、萬科以及保利地產等多家房企都在布局養老地產。

對此，宋廣菊向記者表示，保利將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。宋廣菊還稱，保利已經開始運營“和熹會”專業養老機構，包括推出租賃式養老公寓等動作。

“目前保利地產在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有六個養老地產項目在建，其中北京西山林語和熹會專業養老機構已于年初開始運營�！北＠�房地產集團有限公司副總經理胡在新透露，目前已運營的北京西山林語和熹會老齡公寓，建筑面積為2.2萬平方米，共200多套，配合綜合門診、24小時999急救中心等老年專業服務。此外，該老齡公寓現已有114位老人入住，專業護理人員也已達34名。

值得注意的是，胡在新還向《證券日報》記者透露，保利目前有6個專業養老機構，每個養老機構投資額度在8000萬元至1億元之間。

宋廣菊也向《證券日報》記者透露，與養老機構一起，保利會配建5萬平方米—10萬平方米的產權長期租賃式持有型養老公寓�！氨热缯f，你65歲以后可以買我15年的產權公寓，通過15年的折舊，65歲來買就是到80歲，如果活90歲，后面的這幾年就是免費的。如果活到72歲，剩下的8年則可以由子女繼承，把錢返還給你，公寓再重新出售產權”。

此外，保利為建立全產業鏈還將每年舉辦“國家老齡產業發展高峰論壇”，這部分展會展覽投入每年約為1000萬元有余。據此，記者測算，保利地產發力養老地產的投資額將超過6億元，甚至達到10億元。

盈利尚微重長線收益

值得一提的是，保利地產高層也坦言，養老產業不僅在項目開發階段面臨著大量的基礎設施建設，還必須進行項目運營后相關服務產品的后續投入。這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房地產開發企業的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。

實際上，遠洋地產在建立自己的養老機構品牌時，也正是考慮到上述問題和提升核心競爭力，才選擇了美國企業合作運營的模式。

不過，對于養老地產的盈利難問題，遠洋地產董事局主席、行政總裁李明表示，“企業終究也必須以盈利為目的，我們希望在3-5年內，完成北京、上海等全國一線城市的養老產業多點布局，并形成全新的業務增長極”。他同時坦言，“事實上，從做養老地產第一天起我就要求不做賠本買賣的，因為賠本買賣是做不成的，沒有持續性”。

對此，宋廣菊其實與李明也有著共同的看法。宋廣菊稱，我國養老行業尚處于起步探索階段，行業整體盈利能力較弱。目前，保利建立了自己的微利盈利模型，即居家養老收取一定的服務費用補貼成本；社區養老采用使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費；機構養老以專業介護服務費平衡運營成本。

此外，保利地產運營養老地產有著自己的把控節奏。短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品開發建設以及配套改造；中期，用3年—5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8年—10年的時間達到發達國家的盈利水平。

更為重要的是，宋廣菊謀劃的更遠，她向本報記者表示，未來保利可能在每個城市都會有五六個項目做持有型老年公寓，這種投入是長線投入。她預計，用8年-10年的時間，保利就能打通養老產業的金融通道，實現REITs上市。

望得政策優惠

“現在我們也在考慮打通金融行業，縱觀美國也好，還是一些發達國家的房地產發展軌跡來看，到了一定時期都會實施多元化的轉型。大家可以看到日本一些大的開發商現在都進入了多元化階段，而新加坡的凱德置地在金融方面的運營已經成為他未來利潤增長的很大一塊�！彼螐V菊表示，“所以，站在戰略的角度就不難理解保利地產為什么在今年會切入養老地產，這個概念是站在一個戰略的角度去思考如何推動企業長期穩定和持續的發展，這也是未來十年，甚至二十年的戰略布局”。

不過，在全力進軍養老地產的同時，也應該看到，巨大的投入和緩慢的收益，使得養老產業發展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產進行一定的優惠，而我國目前無論是市場環境還是政策、標準的配套難以支撐養老產業的全面發展。

對此，宋廣菊也表示，“國家對發展養老地產的土地還沒有優惠政策，我們希望養老機構建一個養老園的土地能得到一些優惠，這樣的政策其實也可以幫助這個行業的發展，但是現在還沒有這樣的政策，所以我們也很期待這樣的政策”。

此外，宋廣菊還強調，保利地產是站在戰略的角度切入養老地產，再將全產業鏈搭建好后，經過逐步的培育，到了十年后可能就會成為公司新的利潤增長點之一�！拔覀兡壳敖幸粯I為主，多輪驅動，在未來的驅動過程中，多業態也會慢慢成為我們新的利潤增長點”。