在2013年即將結(jié)束之時(shí)，一線城市“逆天”走高的地價(jià)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的話題。在地產(chǎn)股股價(jià)屢創(chuàng)新低、房產(chǎn)稅等“利空”預(yù)期不斷增強(qiáng)的氛圍下，大中小房企齊上陣爭(zhēng)搶京滬土地資源，其背后是一線樓市的強(qiáng)勁需求和抗跌能力越來(lái)越成為業(yè)界共識(shí)。

一線土地市場(chǎng)年終“翹尾”

12月份，上海擬出讓土地36幅，規(guī)劃建筑面積近300萬(wàn)平方米，起始價(jià)達(dá)到190.91億元。在11月底時(shí)，曾有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，加上前11個(gè)月上海實(shí)現(xiàn)土地出讓收入1800余億元，今年全年上海賣地收入將超過2000億元，創(chuàng)下年土地出讓收入之最。

實(shí)際上，12月份上海真實(shí)的土地出讓情況，遠(yuǎn)比市場(chǎng)想象的要“血雨腥風(fēng)”。12月4日、5日，華南大鱷恒大地產(chǎn)率先爆發(fā)，拿下五幅地塊，總斥資超過47億元，成為上海歷史上最集中拿地的房企。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，恒大上海拿地的溢價(jià)率在130%左右。這是恒大繼127億狂取北京三幅地塊后攻下的又一個(gè)核心一線城市。

這只是剛剛開始。最近，在臨港新城主城區(qū)某辦公地塊，上海錦繡投資以490%的溢價(jià)率、1.5萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，令自貿(mào)區(qū)概念下的臨港新城土地市場(chǎng)“扶搖直上”。在此期間，超過400%的溢價(jià)率屢屢出現(xiàn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅上周，全國(guó)住宅用地樓板價(jià)前十位的地塊中，有五幅來(lái)自上海臨港新城主城區(qū)，溢價(jià)率分別為445%、427%、424%、407%和379%。

除上海外，北京也是土地炙手可熱的一線城市之一。20日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心宣布，其門頭溝新城MC16-073地塊經(jīng)公開招標(biāo)，最終由三家公司聯(lián)合體以58.66億元獲得，北京歷史上新的總價(jià)“地王”由此產(chǎn)生，溢價(jià)率近50%。這三家公司分別是北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司和北京駿洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其中，融創(chuàng)中國(guó)旗下的北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司在今年9月曾以總價(jià)21億元及異地建設(shè)醫(yī)院面積27.8萬(wàn)平方米競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路一個(gè)地塊，折合樓板價(jià)超過7.3萬(wàn)元/平方米，成為北京單價(jià)“地王”。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士解讀，目前三四線城市住宅市場(chǎng)供給較大，需求有限，部分出現(xiàn)滯銷，房企越來(lái)越看到一線樓市的強(qiáng)勁需求和抗跌能力。因此，盡管地價(jià)成本較高，但仍“一頭扎進(jìn)”。

土地高溢價(jià)推高成本

除了地塊越來(lái)越受追捧外，上海土地市場(chǎng)還呈現(xiàn)了大中小房企競(jìng)相入場(chǎng)的局面。如此前從未或幾乎未在上海出現(xiàn)過的重慶隆鑫、深圳天健等。另外，新丹投資、越州投資、錦繡投資等投資管理公司也競(jìng)相登場(chǎng)。甚至出現(xiàn)了眾多自然人爭(zhēng)相入市，比如自然人熊習(xí)生以1.5億總價(jià)拿下臨港新城9000余平方米的某地塊，樓板價(jià)14526元/平方米。

其結(jié)果是上海地價(jià)的直線上升。以上海青浦新城一站地塊為例，今年初龍湖、綠地等房企進(jìn)駐之時(shí)，其區(qū)域土地市場(chǎng)入場(chǎng)門檻僅7500元/平方米左右。到年底，重慶隆鑫以9.14億元總價(jià)、124%溢價(jià)率的成本進(jìn)入該區(qū)域，樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.4萬(wàn)元/平方米，較年初幾乎翻倍。

一個(gè)值得關(guān)注的跡象是，外來(lái)“小伙伴”拿地的總價(jià)較低，但溢價(jià)率極高。相反，一些大體量、高總價(jià)的核心地塊，溢價(jià)率均不高。比如，綠地香港在12日以59.5億元的底價(jià)獲得上海黃浦五里橋街道商辦用地，折合樓面價(jià)24231元/平方米，這也是上海今年總價(jià)第二高的經(jīng)營(yíng)性用地；第二天，上海分別以招標(biāo)和掛牌的方式出讓2宗地，其中，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和上海黃金交易所聯(lián)合體以36.57億元中標(biāo)黃浦區(qū)小東門街道611街坊3/1宗地塊、613街坊2/1宗地塊；中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司上海市分公司以12.19億元底價(jià)摘得楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2街坊地塊。兩幅地塊均未出現(xiàn)激烈競(jìng)價(jià)情況。

上海著名土地研究機(jī)構(gòu)CIRC分析指出，一線土地市場(chǎng)正呈現(xiàn)四大顯著特征：一是“面粉”接近“面包”價(jià)格，部分甚至已經(jīng)超出“面包”價(jià)格；二是區(qū)域規(guī)劃的利好政策成為地價(jià)上漲的絕佳理由，如自貿(mào)區(qū)概念下的臨港新城；三是房企搶地情緒不斷高漲，追高勢(shì)頭愈發(fā)明顯；四是部分地區(qū)地價(jià)年內(nèi)翻番。

日漸提高的地價(jià)無(wú)疑也在推高入市風(fēng)險(xiǎn)，一些大型房企又開始抱團(tuán)拿地，以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如雅居樂與富力聯(lián)手在南寧拿地；綠城與九龍倉(cāng)再度合作，以25.76億元在杭州蕭山拿地；北京住總、融創(chuàng)、北京駿洋聯(lián)合在北京門頭溝拿地等。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，在地價(jià)高企、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，未來(lái)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手成為越來(lái)越多大型房企的共贏選擇。