面對(duì)房企愈加多元化的融資渠道需求，越來(lái)越多的商業(yè)銀行開(kāi)始尋求新的玩法。

平安銀行“金橙·地產(chǎn)金融俱樂(lè)部”近日在深圳揭牌，57家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為首批成員。該行人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，俱樂(lè)部將成為同行交流合作的平臺(tái)，并將依托中國(guó)平安的綜合金融，與信托、券商合作，為房企提供多元化的金融服務(wù)。

實(shí)際上，在此之前多家銀行已通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方式，探索地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。某股份制銀行人士對(duì)本報(bào)記者稱，無(wú)論是業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)時(shí)間，還是資產(chǎn)規(guī)模，平安都不具備優(yōu)勢(shì)。平安銀行要想占據(jù)一席之地，就必須在業(yè)務(wù)模式上闖出一條新路。

地產(chǎn)金融新玩法

在地產(chǎn)金融俱樂(lè)部揭牌儀式上，萬(wàn)科、保利、碧桂園等全國(guó)性一線房企，均與平安銀行簽約，成為其首批會(huì)員。該行地產(chǎn)金融事業(yè)部與北大經(jīng)濟(jì)研究所合作編著的《城鎮(zhèn)化投融資白皮書(shū)》，也對(duì)未來(lái)十年房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)以及金融業(yè)的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行了分析。

“主要是給客戶提供一個(gè)交流和同業(yè)合作的平臺(tái)，大家平時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈，很難有機(jī)會(huì)坐在一起。”平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁劉湣棠對(duì)本報(bào)記者稱。

對(duì)于平安銀行而言，此舉有著更深層次的考慮。今年5月平安銀行啟動(dòng)組織架構(gòu)調(diào)整，新成立了地產(chǎn)金融事業(yè)部，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)該行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。在今年三季報(bào)中，其明確稱，要把全國(guó)主流開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，發(fā)展成長(zhǎng)期合作客戶和重點(diǎn)盈利對(duì)象，下一步將抓客戶體系建設(shè)，通過(guò)召開(kāi)地產(chǎn)金融事業(yè)部品牌峰會(huì)抓品牌建設(shè)，啟動(dòng)地產(chǎn)金融品牌運(yùn)作。

平安銀行行長(zhǎng)邵平稱，截至目前，其地產(chǎn)金融事業(yè)部，已在全國(guó)重要大中城市設(shè)立了18家分部和三家業(yè)務(wù)中心，事業(yè)部在分行的配置一般至少5人。

行業(yè)事業(yè)部集中開(kāi)展業(yè)務(wù)的模式，勢(shì)必會(huì)對(duì)分行原有的業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定沖擊。但劉湣棠稱，其對(duì)業(yè)務(wù)邊界進(jìn)行了嚴(yán)格限定，分行負(fù)責(zé)推薦客戶，事業(yè)部則進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并具體實(shí)施，事業(yè)部與分行考核實(shí)行雙重計(jì)價(jià)，并據(jù)此分配利益，事業(yè)部與分行之間不會(huì)爭(zhēng)利。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季末，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部存、貸款余額分別達(dá)到114億元和153億元，實(shí)現(xiàn)非利息凈收入2.78億元。但即便如此，劉湣棠仍感嘆“業(yè)務(wù)做得很艱難”，上述業(yè)績(jī)只能說(shuō)比較正常。“部門剛剛才成立，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了白熱化的程度，今年主要是找米下鍋，行里也沒(méi)有給壓力。”

上述股份制銀行人士也對(duì)本報(bào)記者分析，受監(jiān)管政策限制，商業(yè)銀行都在壓縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，但當(dāng)前房地產(chǎn)投融資仍很活躍，房地產(chǎn)融資仍是銀行較為優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，競(jìng)爭(zhēng)仍然很激烈，而單一的信貸模式已不能滿足房企的融資需求。

在此情況下，平安銀行勢(shì)必要改變“玩法”。與其他銀行不同，平安銀行地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)依然延續(xù)了平臺(tái)先行的思路。劉湣棠稱，希望能通過(guò)交流摩擦出創(chuàng)新的火花，為業(yè)務(wù)創(chuàng)新開(kāi)闊思路，并推動(dòng)俱樂(lè)部成員在大項(xiàng)目上開(kāi)展合作，并依托中國(guó)平安綜合金融資源，深耕傳統(tǒng)商業(yè)信貸，并與信托、基金、券商等同業(yè)合作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)融資、并購(gòu)融資、銀團(tuán)貸款、資產(chǎn)管理等“商業(yè)銀行+投資銀行”綜合金融服務(wù)，形成依托核心開(kāi)發(fā)商的行業(yè)鏈金融服務(wù)方案。

風(fēng)控是關(guān)鍵

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰稱，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，住房和其他民用建筑需求仍然非常旺盛，地產(chǎn)金融仍存在很大市場(chǎng)空間，銀行企業(yè)應(yīng)擴(kuò)大合作范圍。

今年以來(lái)，銀行的地產(chǎn)類業(yè)務(wù)創(chuàng)新層出不窮，地產(chǎn)PE、資產(chǎn)證券化的進(jìn)入，開(kāi)始侵蝕銀行地盤(pán)；此外，銀行自身也在尋求新的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)模式。今年10月，浦發(fā)銀行就通過(guò)投資信托，以資產(chǎn)證券化的形式，以自有信貸資金向海印股份發(fā)放16億元貸款，海印股份則以15個(gè)商業(yè)物業(yè)作為還款來(lái)源。

就平安銀行而言，雖然房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)寄予厚望，但其業(yè)務(wù)策略仍然極為謹(jǐn)慎。“我們是新團(tuán)隊(duì)，需要磨合，磨合不到位容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，所以最大的感覺(jué)是累。”劉湣棠稱，因?yàn)槭敲�著石頭過(guò)河，平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部成立后一直“小心翼翼地做業(yè)務(wù)”。

數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國(guó)房地產(chǎn)投資達(dá)6.86萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)16.2%，同期商品房銷售額為6.1萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)32.3%。在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲軟的情況下，房地產(chǎn)投融資仍然高速增長(zhǎng)，其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)已引起了市場(chǎng)擔(dān)憂，而此前上海銀監(jiān)局已經(jīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)示警。

劉湣棠稱，出現(xiàn)上述情況并不奇怪，各個(gè)地區(qū)的情況不一樣，并不可能一刀切，除了建立“名單制”外，其還對(duì)介入的具體項(xiàng)目的業(yè)務(wù)模式、地域等也有所選擇，而在風(fēng)控機(jī)制方面，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅，平安銀行都在建立評(píng)估體系，未來(lái)將形成完整的系統(tǒng)。

他稱，地產(chǎn)金融事業(yè)部目前做的都是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，計(jì)入的項(xiàng)目均已進(jìn)入中期開(kāi)發(fā)階段，對(duì)早期項(xiàng)目，雖然也會(huì)對(duì)土地一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)保持關(guān)注，但對(duì)土地收儲(chǔ)業(yè)務(wù)仍“有點(diǎn)放不開(kāi)”。

“事業(yè)部模式可以使經(jīng)營(yíng)更加專業(yè)化，能更好地做到風(fēng)險(xiǎn)控制，此外，每年獲得的信貸資源非常有限，在事業(yè)部體制下，必須對(duì)業(yè)務(wù)精雕細(xì)琢，將信貸資源投放得更為合理。”劉湣棠稱，將來(lái)會(huì)組建和打造產(chǎn)品研發(fā)團(tuán)隊(duì)，但由于部門剛剛成立，目前正在建設(shè)團(tuán)隊(duì)，因此仍以傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為主，還談不上業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，“只有把傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)好了，才有機(jī)會(huì)去創(chuàng)新。”